发挥GIS在不动产登记中的应用

刘羽 单雨辰

摘要：随着我国城市化建设的快速发展，城市内的各类不动产数量随之剧增，登记量与日俱增，如何提高不动产登记质量和效率成为一项极其重要的事情。在不动产登记中，各类属性和图形数据庞大且复杂，有效利用GIS技术对属性和图形数据进行科学管理并分析的功能，在空间数据和非空间数据异化管理的基础上实现数据的高度统一和关联，为不动产登记工作提供了极大的便利。重分析如何在当下日益复杂.的不动产登记中有效利用GIS技术，为今后的不动产登记管理提供帮助。

关键词：GIS;不动产登记;GIS应用.

中图分类号：F293

文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）07-0072-75

收稿日期：2020-05-20

1引言

不动产登记数据涉及土地、房屋（包括建筑物和构筑物）.森林林木、草原、海域等各类不动产登记信息，具有庞杂的内容、繁多的指标、多元的信息，如何将这些信息进行整合和关联是不动产登记工作的重点。因此，不动产登记信息化建设是现阶段不动产登记发展过程中不可逆转的趋势，而GIS能够存储不动产的空间信息以及各项属性信息，可以将不同部门的信息整合起来，进而实现对不动产的有效、综合的信息化管理，建立和实施不动产统一登记制度。基于GIS进行不动产空间数据和业务数据的规范管理，将进一步提高登记质量，保证不动产权利状况得到最完善、准确的明晰和确认，有利于提高政府管理效率和业务水平，将最大限度地整合资源，减少政府财政支出。

GIS技术的推广使用可以更加高效的解决多部门、多层级协同工作难题，可在更大范围内实现上下级部门或跨越不同职能部门之间的不动产登记信息共享的局面，为广大人民群众提供更加高效、便利的行政服务，保护权利人及相关人员的合法财产权益。同时也有利于网络及大数据技术支撑下的国家治理体系的发展和完善，提高政府治理效率和服务水平。

2什么是GIS

GIS全称地理信息系统，是以地理空间数据库为基础，在计算机软、硬件支持下，对空间相关数据进行采集、输人、管理、编辑、查询、分析、模拟和显示，并采用空间模型分析方法，适时提供多种空间和动态信息，为地理研究和决策服务而建立起来的计算机技术系统。换言之，GIS就是利用计算机建立地理数据库，将地理环境中的各种要素，包括地理空间分布状况和所具有的属性数据，进行数字存储、处理和分析，建立有效的数据管理系统。通过对多种要素的综合分析，方便快速地获取信息，满足各种不同的应用或科学研究的需要，并以图形和数字的方式表示结果。

GIS是集计算机科学、测绘学、地理学、空间科学、数学、统计学、管理学为一体的新兴科学，它以高效的数据管理能力、空间分析、多要素综合分析和动态监测能力，成为目前一种有效的管理决策工具，广泛应用于不动产登记、土地管理、城市规划、环境监测、防灾减灾、工程建设、房地产开发等各个领域。在不动产登记中主要用于各类不动产登记数据的存储、查询和利用。

3现行登记数据组成

登记的核心是数据，数据质量决定了登记结果的质量。如表1所示，现行登记过程中主要涉及的数据包括：

（1）基础地理信息数据：基础数据主要包括各种比例尺的行政区划界限数据以及各种的影像数据。

（2）地籍信息数据：①描述土地空间位置以及.形态的图形数据，如地籍图、宗地图等;其中以“宗地”为核心，其他所有的登记数据都要与宗地建立联系，地理实体数据除宗地外，还包括各种点要素、线要素和面要素。②描述土地权属、土地位置的属性数据，如宗地号、地类、面积、权属、坐落等。

（3）房屋信息数据：①描述房屋形态的图形数据，主要包括“幢、层、户"。②描述房屋面积、权属、用途、结构类型、建成年代等属性数据。

（4）其他信息数据：林业、海洋、草原、矿产等自然资源数据都是重要组成部分。

4不動产登记存在的问题

不动产统一登记不单单是登记发证的问题，登记发证之前首先要进行准备工作即权籍调查和数据整合人库，登记发证后也需要完成后续工作，提供数据共享，互联互通，协同办公以及数据汇交。通过对不动产登记数据的整体和局部分析和应用，实现不动产登记业务的一网通办、全域通办，为群众提供更便利的不动产登记服务，同时为房地产市场调控提供科学决策，帮助建立房地产市场调控的长效机制，科学有效防范金融风险。

不动产登记数据是不动产登记的基础和核心。长期以来，我国对于不动产都是一种分散的管理模式，各个部门各司其职，形成了房管部门管理房屋、国土部门管理土地、林业部门管理林权等。随着新时期发展的需要，这种数据管理模式的弊端凸显了出来，数据质量参差不齐，数据壁垒导致数据冗余、冲突、缺失等情况十分普遍。因此，不动产登记数据需要完成数据整理、数据关联、数据人库、数据汇交这四个步骤才能更好地用于后续的不动产登记业务中。

4.1数据本身存在问题

不动产登记数据尤其是存量数据很多是分散的、不同格式的、不同存在介质的房地登记数据，必须进行有效地梳理，并且严格按照不动产登记建库要求进行整合建库，但不动产登记数据量巨大，涉及范围广，在登记过程中存在如下问题：（1）图形数据问题主要有四个：①坐标基准的问题，如坐标系不统一、独立坐标数据较多;②图形数据与现状不一致，主要由于空间数据采集过程中存在错误或是宗地及其上定着物发生变化但相关部门却没有及时更新造成;③图形数据缺失严重，尤其是宅基地和个人建造房屋等的相关数据;④空间数据之间存在拓扑错误，如宗地之间的压盖现象等。（2）属性数据问题主要表现为属性字段的缺失、属性字段信息错误等。通过开展不动产登记数据整理对无效冗余数据进行清理，合格数据进行规范化梳理，解决数据对应错误、数据格式不统一等问题。

4.2数据之间缺乏关联

实行不动产统一登记，就要将不动产登记数据之间建立关联。一方面很多存量土地、房屋的登记数据没有整合起来，缺乏房地信息的关联性。进行房地数据关联时应当遵循“户落幢、幢落宗、宗落地”的处理原则。另一方面图形数据和属性数据存在很多不一致的情况，需要将图形数据和属性属性进行关联，确保不动产的图属数据一致性。关联过程中存在三个关键环节：

（1）宗地统一编码是不动产数据关联的关键。需先完成宗地统一编码，才能进一步开展不动产数据整合关联工作。

（2）房地数据关联的重点在于房屋落宗问题。需先梳理清楚宗地数据和房屋数据的关系，进而实现房地数据挂接。利用宗地编码扩展为自然幢编码并进一步扩展到不动产单元号，最终建立起自然幢与宗地之间的联系。

（3）对于图属数据不-致的情况，需要通过权籍调查获取准确的图形或属性数据后再进行关联。

将整理并关联完成地不动产登记数据导人到不动产登记数据库系统中，根据不动产登记数据库标准对空间数据进行坐标系检查以及自相交、未封闭、压盖等相关拓扑检查，对于属性数据进行编码以及标准化检查，同时还要进行图属一致性检查，以达到不动产登记数据质量要求。在完成数据的相关检查后，要根据不动产登记数据库标准完成图形和属性数据之间的关联挂接，最后输出需要提交的纸质图表资料与电子资料，完成汇总与整理归档工作。

4.3缺乏以图管不动产的思维

不动产登记是不动产物权变动的法定公示手段，是因为法律行为而产生的物权变动的生效条件，是物权依法获得法律保护和承认的基本依据。不动产登记簿主要记载：（1）不动产的自然状况信息，包括不动产的位置坐落、界址界线、空间界限、面积等状况;（2）不动产的权属状况信息，包括不动产的权利主体、权利类型、权利来源、权利来源、权利内容、权利期限、权利变换、限制信息等状况。不动产登记实务中，往往对不动产权属信息更加.重视，因此不动产登记管理中更依赖包含权属信息更多的属性数据，缺乏以图管不动产的思维。将不动产单元纳入“一张图”进行管理，将登记结果图形化，可以使不动产登记结果更加准确，不动产单元信息的查询和检索更加便利。

5GIS和不动产登记相结合

5.1利用GIS对不动产数据进行管理

通过前面对不动产登记存在问题进行的详细梳理可以看出，不动产数据不仅数据量巨大，除了大量的属性数据以外，图形数据也占据了十分重要的地位。在不动产登记业务中，不仅要确保属性和图形数据本身的质量，还需要将属性和图形数据准确地关联。而GIS技术不仅可以通过各个图层以及属性表对图形数据和属性数据进行联合管理，能准确显示各类不动产的空间信息，更依赖于GIS强大的地理信息数据处理分析功能，通过对房屋、宗地各个图层数据进行拓扑关联，真正做到“以图管不动产”。利用GIS技术在不动产登记过程中实现不动产单元的精确空间定位，使得不动产登记信息在图上有据可查、不重不漏。将GIS和业务办公平台一体化，在“以图管不动产”的操作环境下，可以直接将GIS应用于不动产登记业务办理过程之中，实现不动产以及相关各种图形和属性信息的查询、检索、统计、分析和制图等功能，从而提高登记的质量，减少登记失误。

5.2应用GIS于权籍调查信息系统

权籍调查结果是不动产登记的基础，对于存量登记数据中缺失的属性和图形信息，仍需要通过权籍调查进行补充和明晰。通过GIS技术，可以将不动产单元信息原来零散、碎片化的图形数据进行一体化拼接，为权属调查、不动产测量成果的人库、制图和不动产单元信息的查询和检索等操作提供了便捷的软件工具，为权籍调查结果的数字化、信息化和智能化奠定了基础。

5.3立体空间登记

不动产单元的定义伴随着土地利用向立体化、复杂化发展产生的。随着城市的建设发展，地上和地下空间逐渐被充分利用起来，地上高层建筑、地下停车场、管线设施等不断涌现，土地立体化利用已十分常见。在此背景下，以二维图形配合属性信息的传统方式进行权属登记已不足以应对土地利用立体化、复杂化的现状，利用三维构建技术结合GIS信息表达、分析的优势，立体直观地表现不动产单元以及复杂不动产单元之间的空间关系，推进不动产登记由平面模式向立体模式转变，这将是今后发展的趋势。

5.4自然资源登记

自然資源确权登记正在紧锣密鼓地展开，推动山水林田湖草等自然资源调查成果与国土空间的实质性融合。之后不动产登记数据将量更大，范围更广，空间上更加复杂，GIS技术将从更多方面应用到不动产登记中。

5.5GIS在不动产登记相关领域的应用

不动产从一开始的首次登记到中间的转移、变更登记等，再到最后的注销登记，往往都经历了规划审批、土地储备、土地转让、不动产建造、不动产买卖、拆迁灭失等一系列阶段。区域内的不动产往往处于不同阶段，同一不动产随着时间推移所处阶段也将发生变化，这些变化往往都涉及很多相关部门，事关众多群众利益，让登记机构对不动产进行登记增加了难度。通过GIS技术可以将这些数据进行数字化、信息化、图形化，使规划、拆迁等相关信息更加明晰，进一步提高登记质量，避免登记错误。