房地产企业融资风险及防范分析

王超

摘要：在过去的十余年，我国房地产行业经历了非常快速发展的阶段，近年来由于客观经济环境以及政策的调控，房地产行业进入到了相对平稳的发展阶段，且其面临着的内外部环境正在日益复杂化。资金是房地产企业的命脉，如何做好融资风险控制已经成为当下房地产企业亟待解决和提升的重点。

关键词：房地产企业  融资  防范

一、引言

对于房地产企业来说，资金是一切经营管理活动的基础，资金风险或者融资风险也是其所面临着的核心风险之一。房地产行业是资金密集型行业，由于其资金需求量大，周期长的特点，对于房地产企业的资金管控提出了更高的要求。2019年以来，由于房地产经济形势不容乐观，内外部形势错综复杂，致使多家中小规模的房地产企业资金链风险暴露，逐步走上了破产或者寻求收购重组的道路。对此，如何更加高效的应对融资风险已经成为了当下房地产企业亟待解决的核心问题之一。一般来说，房地产企业的融资风险主要体现在三个方面：一是渠道的单一化风险，二是融资的成本风险，三是融资的偿还风险。这些风险的暴露一般会通过不完善的风险控制制度、不科学的控制方式以及不严谨的控制流程等原因而呈现，直接给房地产企业以严重的冲击。

二、当下房地产企业融资风险控制和防范的现状及问题

（一）融资风险控制的相关制度体系不够完善，执行力度不强

对于房地产企业的融资风险控制与防范来说，制度体系是基础，没有制度体系作为引导和支撑，后续的控制与防范措施都将在一定程度上处于“空中楼阁”的状态。制度体系不仅仅能够为房地产企业的融资风险与防范提供目标的统一和流程化的指导，同时也能够使得相应的措施有制可依，是合法合规性的基础。但是就实际的情况看，我国众多的房地产企业，特别是中小型房地产企业，其在融资风险控制与防范方面的制度体系设计还相对较为不完善，且相应的执行力度也不到位。一些中小型房地產企业虽然已经建立起了相对科学和完善的制度体系，但是整体上的执行效果仍然达不到预期，究其原因就是相应的执行力度不强，执行的效果当然就会大打折扣。

（二）融资风险控制与防范的技术水平参差不齐，动态性较差

对于融资风险控制与防范本身来说，其具有一定的技术性和经验性，要求相应的具体措施和方式不仅仅需要符合相应的经济学与管理学理论理念，同时也需要结合具体的房地产行业操作经验来进行优化和完善。鉴于此，房地产企业的融资风险控制与防范具有十分关键的技术性。就目前的实际情况看，我国众多房地产企业在融资风险控制与防范的技术层面的突出问题不仅仅是相应的经验积累不足，针对性不强，同时最核心的还是控制与防范的动态性不足。究其原因，我们推测有三点原因：一是相应的动态控制与防范的意识不足，没有意识到动态化的好处;二是相应的实现基础和基础能力还达不到动态化的要求;三是由于难以负担动态化控制和防范带来的相对较高成本。

（三）融资风险控制工作的监督与评价不到位，合规性和积极性不足

监督与评价也是风险控制的重要环节。但是对于一些房地产企业来说，其在融资风险控制与防范过程中并没有在监督与评价环节花费更多的精力和时间，造成相应的控制与防范举措仅仅集中在具体措施上面，在监督和评价方面相对薄弱，最终导致了房地产企业融资风险控制和防范的合规性控制和积极性的相对不足。

三、房地产企业优化提升融资风险控制和防范的对策建议

（一）完善相关的制度体系，强化执行力度

在制度方面，上文已经提及，这是房地产企业做好融资风险控制和防范的重要基础。针对在制度方面存在的问题，房地产企业应该从以下几个方面着手：一是要结合当下先进的管理理念，对现有的制度体系进行优化和完善，积极贯彻先进管理理念，寻求更好的管理效果以及更高的管理效率。二是要基于房地产企业的具体融资业务情况，对于该基础情况的梳理至关重要，包括整体流程、决策机制、风险环节等等方面，通过与实际基础情况的结合，房地产企业能够在后续的融资风险控制和防范的过程中对通用制度进行有益的调整和优化，进而提升制度体系的针对性。三是要加强在实践中的不断完善。制度设计的评价需要基于最终的实践效果，而不是所谓的专家评审等等，通过实践，能够充分的暴露出该制度体系在诸多细节之处的有效性，才能够给后续的完善工作做出准确的指引。同时，这个过程也是房地产企业积累内部管理数据的重要过程，可以通过数字化转型为企业的内部管理以及风险控制提供更加多元化的支撑。

（二）优化和提升控制与防范的技术水平，重点强调动态性

总得来说，具体执行方式会直接影响到相应管理活动的最终效果，包括执行的方法和执行者，都将在这个过程中扮演者十分关键的作用。对于房地产企业的融资风险控制和防范来说，如何能够有效的提升其技术水平也是十分关键的。对比，房地产企业可以从以下两个方面着手：一是要通过引进相应的高水平人才来直接提升融资风险控制和防范的水平。人才的引进其实不仅仅能够迅速提升技术水平能力，提升实际的控制和防范效果，同时也能够为企业在制度设计、监督和评价、内部培养和提升等等方面提供支持。可以说，高水平人才所能够起到的作用是综合的。但是引进高水平人才会直接带来人力成本的上升，且对于一些中小规模的房地产企业来说，受制于其人才吸引力的不足，可能在实际操作中存在落地难的问题。对比，我们建议在引进高水平人才的同时，也要着力加强对于内部已有员工的培养和提升，积极建立和引进内外部的培训资源体系，直接带动内部员工的执行水平。二是要转变静态化的管理理念。企业所面临着的环境其瞬息万变的，对于融资环境也是如此，会受到诸如宏观经济形势、央行金融政策以及资金市场基本面等的影响，给房地产企业的融资活动带来较大的不确定性。因此，房地产企业对于融资风险的控制和防范不能固步自封和因循守旧，要摈弃静态化的管控思维，树立起动态化的管理理念，建立起动态化管控的模式，以期能够更好应对房地产企业所面临着的错综多变的融资环境，进而更好的进行融资风险的控制和防范。

（三）积极重视和落实监督与评价，提升合规性和积极性

监督和评价也是房地产企业做好融资风险控制和防范的重要抓手。监督措施意在保障风险控制和防范过程的合规性，杜绝单纯为了降低融资风险而出现新的违规行为，出现风险表面转移的不良现象。评价措施意在提升风险控制和防范的积极性，让风险管控贯穿于公司全员、全过程和全环节，这也是基于全面风险管控理念的重要体现。对于房地产企业来说，监督和评价的优化提升主要从相应的指标体系入手，例如提升量化程度，降低主观因素的影响，提升可操作性，减少监督和评价的实施难度，提升指标的公平客观程度。鉴于此，监督和评价相关机制的建立要求必要的独立性和由上至下，尽可能的减少传统管理条线不必要的干扰和掣肘，从高层意志和基础机制上确立监督和评价的地位，最终达到增强房地产企业融资风险控制和防范的合规性和积极性。

四、结语

资金对于房地产企业来说是至关重要的资源，是否能够更加高效的获取低成本、高稳定性的资金，已经成为了房地产企业的综合竞争力的核心内容。对比，房地产企业往往会面临着错综复杂的融资风险。为进一步优化和提升融资风险控制和防范的效果和效率，房地产企业应该从制度体系优化、执行力度强化、提升防控技术水平、增强控制和防范的动态性、强化监督和评价等等方面着手，结合自身的具体情况，切实落实一系列的细化举措，促进房地产企业融资风险的控制和防范，促进房地产企业的健康可持续发展。

参考文献：

[1]朱亚鹏.我国房地产企业融资风险防范问题分析[J].企业科技与发展.2019（08）.

[2]覃丽华.房地产企业融资的风险及其规避策略[J].时代金融.2015（14）.

[3]徐光.房地产企业融资的风险分析及规避策略[J].今日财富（中国知识产权）.2017（2）.

作者为四川汇豪置业有限公司财务经理，经济师