城市更新区域停车发展策略研究

于文龙　王学勇

摘要：城市更新需要重新思考停车发展策略，本文首先介绍路内停车、公共停车与配建停车政策发展，其次分析城市更新面临的停车问题，提出城市更新中所需要采取的停车策略，有助于城市更新在交通、经济、环境与品质方面的改善提高。

关键词：城市更新，停车策略，共享停车，智慧停车

中图分类号：U491.7         文献标识码：A

收稿日期：2020-05-23

作者简介：于文龙（1982- ），男，工程师，硕士，研究方向：城市规划和土地开发利用。

城市老城地区由于建设早于小汽车发展，其用地布局与路网形态无法满足小汽车急剧增长的需求，导致交通拥堵、停车难、停车乱等问题难以得到有效解决。城市更新有利于老城地区提级改造，但是为了保护城市肌理与历史传承，对小汽车发展仍要进行需求管理。

1 停车政策发展概述

小汽车在20世纪初开始在美国城市率先进入平民家庭，福特汽车公司对车型的低沉本改进与流水线作业模式，助推了小汽车的快速发展。至1920年时，美国城市人口比例已经达到50%，而机动车保有量也达到了87辆/千人。更多的人和机动车进入城市，对原有城市空间造成了巨大影响。

1.1 路内停车发展

首先，道路交通与路内停车迅速出现交通拥堵与停车混乱现象。美国城市开始制定交通规则和停车规定，在1914年就开始规定在城市市中心禁止白天路内停车。城市路内停车通过不同颜色表现进行管理，例如红色表示禁止停放、白色表示客车乘降、黄色表示货运车辆装卸、蓝色表示残疾人停放、绿色表示短时停靠。路内停车还设定停车市场限制，特别是1935年停车咪表在美国俄克拉荷马市开始使用，开启了路内停车需求市场化调节的先河[1]。

1.2 路外公共停车发展

在20世纪30年代美国一些城市政府企图建设路外公共停车场，但被法院驳回，认为政府不应参与市场经营，避免影响停车企业的发展。随着二战后的小汽车的再次爆发式增长，以及郊区蔓延模式下出现大量配有免费停车场的郊区商业中心，市中心的商业企业开始要求政府建设公共停车场，来与郊区商业竞争。从二战至七十年代，美国城市在市中心陆续建设了公共停车设施，但由于其建设成本高、投资回报率低，政府不愿将其作为公共基础设施进行建设，反而希望建筑能够在用地内自给自足的解决停车问题。

1.3 路外配建停车发展

美国在1923年开始有城市实施停车配建标准，到二战后停车配建标准已经普遍纳入城市的区划法规之中。停车配建标准详细规定了各类用地性质的配建停车位下限指标，一般根据高峰停车需求制定，从而能够充分满足项目场地内的停车需求。美国城市停车配建下限标准较高，一般居住为1.5泊位/户，办公建筑为2.5泊位/1000ft2，餐饮为8泊位/1000ft2（1000ft2=93m2）。

1.4 我国停车政策发展

亚洲主要城市基本都实施了停车配建下限政策，但配建指标要低于美国城市。我国于1989颁布了《停车规划设计规则》，开始推行停车配建政策，各大城市开始逐渐制定符合本地发展特征的地方配建标准。2015年国家发改委联合7部委引发《关于加强城市停车设施建设的指导意见》，确定了“配建停车为主体、路外公共停车为辅助、路内停车为补充”的停车发展策略。指导我国城市停车规划建设[2]。

2 城市更新面临的停车问题

城市老城地区用于历史时代因素，导致既有物质空间难以满足小汽车的增长，因此出现了大量交通问题，特别是停车难与停车乱问题。

2.1 路内停车问题

路内停车不仅占用了道路交通移动的空间，特别是侵占了自行车道、公交车道甚至人行道的空间，造成非小汽车出行方式出行困难，加剧了交通拥堵、安全事故、环境污染与能源消耗。更有甚者，路内停车破坏了城市环境、降低了城市品质，导致老城地区的经济活力和生活质量下降，进而导致销售额与房价的下跌。

2.2 路外配建停车问题

老城原有的城市路网容量和处于城市中心的交通特征，导致城市更新时无法按照停车配建标准充分建设。老城区高密度城市形态下按照配建標准建设停车位又被市场证明是不经济的，投资成本巨大而回收期超长。甚至停车下限配建标准导致老城无法进行城市更新，因为新的用地类型无法满足配建要求，从而导致老城地区无法按照市场最优的方向发展[3]。

2.3 路外公共停车问题

老城地区的停车发展更多寄希望于公共停车设施的发展。但从土地价值角度来看，公共停车场直接收益低于办公、商业、居住等用地类型，而其对整个片区改善的间接效益又难以有效衡量。企业运营公共停车设施将会面临土地成本过高、价格管控、路内停车竞争等问题。公共停车既有的建设形式（地面停车、公共停车楼）又对城市空间的活力造成了破坏。因此，发展公共停车设施必须对投融资模式与城市设计进行改善。

3 城市更新停车发展策略

城市更新过程中应该正确定位停车发展策略，从而实现交通、经济、环境、社会等城市各方面发展愿景。

3.1非小汽车出行改善优于停车改善

城市更新的目标应该是实现城市不同用地之间的可达性。可达性受到城市用地布局、通讯方式、交通方式等多种因素影响。例如用地更加混合、职住更加平衡的城市形态将减少出行距离、增加临近性，从而提高可达性;视频会议可以代替部分交通出行。即使交通出行之中，公共交通、自行车与步行方式也更加符合高密度城市地区的交通实际。因此，应该努力提高城市更新地区的非小汽车出行方式，改善公共交通、自行车、步行出行环境[4]。

3.2 停车管理改善优于停车供给

對于老城更新区域，优于存在巨大的停车潜在需求，但停车供给能力有限，因此如果不确定合理的管理模式，增加停车供给将杯水车薪，甚至反而诱增更多停车需求，导致停车问题恶化。因此首先应该改善停车管理模式，其中引入基于需求的市场价格是重要的措施之一。供给有限的情况下，价格可以调节需求，例如缩短停放时间来提高周转率、停靠在较远或不利位置的低价停车位上、换乘其他交通方式出行等。美国停车改革的理论推行者唐纳德·舒普教授提出：“正确的停车价格是让停车场始终保持1-2个停车空位的最低价格。”旧金山、洛杉矶、波士顿、华盛顿等城市都开始基于停车需求尝试动态价格，以满足85%的泊位利用率。国内城市也开始实施分区差异化停车价格，并采取累进制停车价格，从而通过管理方式改善停车效率。停车管理保障了停车市场的建立，停车市场的正常运行才能保障一定停车投资回报率，从而才能制定合理的停车供给策略。

3.3停车共享优于停车自用

老城地区建设自给自足的停车设施是不经济的，因此建设公共停车场和促进既有停车设施共享是停车供给的重要措施。美国城市从1990年代开始实施停车位替代费政策，允许项目减少甚至不再场地内建设停车位，只需要在公共停车场内购买停车资格。由于公共停车位的利用效率高于配建停车位，因此这种公共停车资格有时可以换算为1.5个配建停车位。停车共享可以折减混合用地的停车配建比例，我国少量城市已经开始鼓励共享折减，例如南京、广州的停车配建标准规定“总建筑面积在50000m2以上的商办建筑，次功能建筑面积占总面积20%的以上的，在充分考虑车位共享的可能后车位总数可按各类建筑性质配建车位需求总和的85%计算”。

4 城市更新下的停车发展新技术

随着新型基础设施的发展，新一代通信技术和智能汽车将在智慧交通与智慧城市方面带来新的促进，从而促进城市更新的智慧化、精细化发展。

4.1 智慧停车管理信息平台

利用5G和物联网技术，通过磁钉、高杆视频等传感器监测停车位利用情况，根据人工智能与大数据进行停车需求分析，从而面向政府、企业和民众提供更加智能化的信息，方便停车信息查询、价格调整、规划建设决策，从而让停车行业信息化，继而通过数据赋能使得停车信息产业化，为拓展停车服务提供基础平台。

4.2 路缘空间管理

随着网约车、拼车等新型交通互联网公司的兴起，以及自行车、步行与公共交通的复兴，交通空间的竞争愈发激烈，原本的路内停车价值需要重新考量。传统的停车位可以用于网约车乘降、货车装卸、共享汽车停放、共享单车停放，也可以改造为绿化空间、口袋公园和临时活动场地。因此未来的路缘空间需要从空间、时间和价格上进行动态管理，在不同时间段的功能可能进行变化，通过价格变动来提高其利用率。2018年美国交通工程师学会出版了《路缘空间管理者手册》，完整论述了路缘空间的用途、规划原则、设计方法、实施程序和评价指标，对提高路缘空间利用效率、发挥路缘空间最大价值指明了方向。

5 小结

老城地区城市更新会面临较难抉择的停车发展问题。按照既有的停车配建为主的停车政策将增加开发成本、加剧交通拥堵、降低城市品质，而这恰恰是决定城市更新能否成功的关键要素。城市更新应该在城市发展愿景与综合交通发展策略的视角下看待停车供给，并首先重视停车管理的改善，推行公共停车与共享停车。面对未来交通技术与智慧城市的发展，还应该增强对智慧停车平台与路缘空间管理的建设。

参考文献：

[1]王学勇，周岩，邵勇，等.美国停车配建标准政策的分析与借鉴[A].创新驱动与智慧发展——2018年中国城市交通规划年会论文集[C].2018.

[2]王学勇，刘志明，周岩，邵勇.美国停车受益区解析与借鉴[J].城市交通，2018（06）：75-82.

[3]Shoup， Donald. Parking and The City[M].New York：Routledge，2018.

[4]Segrave， Kerry. Parking Cars in America， 1910-1945： A History[M].North Carolina： McFarland & Company， Inc.， Publishers. 2012.

Abstract： Urban renewal need to improve the parking policies. First review the development of on-street parking， municipal public parking and parking requirements. secondly analyses the parking issues in the urban renewal， then suggest to use the shared parking and smart parking to improve the transportation， economy， environment， and urban design in the urban renewal.

Keywords： Urban renewal， Parking policies， Shared parking， Smart parking