合肥市海卉花市商业街区更新改造研究

■ 宋 晨 SONG Chen 王 薇 WANG Wei

0 引言

城市商业街区常被视作城市的名片，在城市发展中扮演着重要角色[1]。在商业街区建设初期，受城市经济、交通、规划等多方面因素的制约，城市商业街区的建设具有一定的局限性。随着城市化进程的迅速推进，城市商业业态与市民消费模式也随之发生变化，导致一些城市商业街区在实际使用过程中不再满足时代的需求而逐渐走向衰败[2]。因此，如何对商业街区进行改造以达到重塑街区活力、提升城市品质的目的，在国际上受到多方关注，进而成为城市建设的前沿热点。

1 海卉花市商业街区项目概况

1.1 海卉花市项目背景

海卉花市商业街区地处合肥市潜山路与望江西路交汇处，北接西环中心广场、西七里塘等传统商业聚集区，南扼天鹅湖政务区，东承老城区，西通国家级合肥高新技术开发区，交通便利，位置优越，是合肥西南部与多周边区域的交通枢纽。该街区距离合肥三号线地铁望潜路站仅200 m，公交站位于项目北入口处100 m 左右，且共计有15 条公交车路过，交通十分便利。

海卉花市城市传统商业街区位于大唐国际商业区范围内，地处住宅裙房底层，经营项目处于社区内街，主要以鲜花批发零售、水族宠物、古玩字画、休闲小吃等为重点经营内容，目前拥有300 户经营户，运营面积达到5 万m2以上。海卉花市街区总长度约1 500 m 左右，市场配套有1 200 个专用停车位，周边紧邻诸多居民区（图1）。

1.2 海卉花市的优劣势以及发展潜力

1.2.1 优势

海卉花市属国际购物中心商业集群之内商业街，街区三面邻城市道路，一面邻城市绿地，属于合肥黄潜望商圈的核心位置。在合肥市一共有五个具有一定规模的花市，分别是合肥市裕丰花鸟鱼虫市场、合肥海卉花市、合肥市清溪花木文化园、安徽竹丰花卉苗木批发市场、中国中部花木城。这五个花市经营面积从4～8 万m2不等，分别分布在合肥市的东、南、西、北以及西南方向。商业辐射半径为2.5 km，海卉花市街区与其余四个同样以花市为主题的街区，在资源互不干扰的情况下，最大面积地覆盖城市服务范围。且海卉花市相较于其他几个花市，在花卉、绿植的基础功能上增加了宠物、古董文玩、小吃等主题产业，主打以文带商的商业路线，并在花市入口处专门配备了立体停车场，解决市内停车难的问题。

1.2.2 劣势

由于海卉花市位于商业住宅楼的底层，入口位置较为隐蔽，且宣传力度不强，使得花市的商业性未被完全开发。随着周边基础设施建设的不断完善，花市内部原有的业态布局以及建筑布局也逐渐与时代脱节。稀少的人流量难以维持商铺的日常开销，部分商家选择搬离花市，花市经营日渐萧条。

1.2.3 潜力

随着人们生活水平和质量的不断提升，文化消费占生活支出的比例越来越高，鲜花、宠物、字画作为文化支出的典型消费类型，势必会在将来有更大的商业潜力。笔者对海卉花市周边居住人群进行访问，发现其中约有54%的市民经常购买鲜花，18%的市民偶尔购买鲜花，28%的市民表示从未购买鲜花，由此可以看出，约七成的市民具有鲜花购买的需求。根据对海卉花市商业街区周边进行走访，发现街区周边有多个居住区、写字办公楼，按1 km 的商业服务范围计算，总辐射人口超过10 万人，花卉需求量巨大，可以看出，海卉花市的发展具有巨大的潜力。

图1 合肥海卉花市街区区位分析图

1.3 海卉花市现状分析

1.3.1 业态分布趋同化

海卉花市街区的初期定位为合肥文化创意街区和时尚生活街区，重点产业有花卉产业、古玩字画、艺术培训、水族宠物等，但近些年随着地段的繁华以及周边基础设施的完善，导致商铺租金上涨，一些与主题相关性较高的经营行业，被迫让位于一些与主题相关度不高但高利润的行业，例如服装和美容、美甲等。大量的高主题性产业产生萎缩，而与主题相关性较低的产业数量不断增加，功能趋同化、单一化严重，导致商业业态未形成规模化和多样性，不能有效地激发街区活力。

不合理的业态分布会导致游客平均游玩时间减少，而游客在街区的停留时间又反映了街区的活力。通过现场调研分析得知，大部分游客在海卉花市的游玩时间都是在1 h 之内，若在街区内布置丰富的相关娱乐休闲设施，可使大部分年轻人在一个街区活动超过5 h[3]。伴随着经济收入的提高，市民在文化娱乐等方面消费的比重逐渐增加，游客停留在街区游玩的时间越长，说明街区活力越强，从而带来的经济效益越高。反之，若街区功能单一则容易使游客产生单调、疲劳的感受，进而缩短游客逗留时间，影响街区的活力。

1.3.2 “田”字形空间布局

海卉花市街区在空间布局上分为室内商业街和室外沿街商业街，室外沿街商业部分整体呈现“口”字形态包围室内商业区，室内商业街道则基本呈现“田”字形，均匀地划分室内商业空间，这样内闭式的格局难以吸引人流[4]，加上外部空间环境品质低，交通混乱，且缺乏合理的引导，导致街区内部商业效益差，活力不够。海卉花市的街道，室外街道最长达430 m，室内街道最长达140 m（图 2）。“田”字形的空间布局，加上沿街面过长，造成商业对内街的渗透不足。海卉花市街区内街深度较深，且离人流较高的主干道较远，由于缺乏空间上的引导，导致了内街人流量少于室外街道。

在“田”字形街区空间的布局上，街道过长且未设置广场和景观节点，造成街区空间缺乏变化，易使步行者产生疲劳感。依据研究显示，对于纯步行商业街区来说，消费者可维持较高兴奋状态的步行距离以200～350 m 为宜[5]，当长度过长时，应适当考虑增加休憩设施以及良好的景观环境缓解视觉疲劳。

1.3.3 建筑风貌个性模糊

海卉花市街道立面由两层沿街商铺组成，街区主要由连续的横向要素将街区分隔成上下两层，有规律的竖向元素——柱子将沿街部分划分成一个个独立的商铺。在街区首层商铺门前有约3 m 宽的入口灰空间，作为游客遮风挡雨、躲避烈日的缓冲灰空间，但在后期实际运营中，商铺经营者将商业空间延伸至入口灰空间中，虽增加了营业面积，但却打断了行人的游玩路线，疏远了游客与商铺之间的距离，减少了人际交往的空间，从而削弱了商业街区的活力。

图2 海卉花市街道示意图

街区整体风貌连续性较强，但是在连续的基础上缺乏变化的细节，未能给游客留下深刻的记忆点，因而造成整体建筑风貌个性化不强。例如，横贯东西向室外小吃街的户外广告装饰未能进行统一化管理，使得街区风貌略显杂乱（图3）。日本著名建筑师芦原义信曾在《街道美学》一书中说过，建筑本身的外观是建筑的“第一次轮廓线”，犹如人的肌肉线条，建筑外部凸起的招牌以及附加的装饰物被称作“第二次轮廓线”，犹如人的衣物[6]。若第二次轮廓是无序的，即使第一次轮廓是优美的，也会显得街道界面杂乱无序，削弱了街区特色，模糊了城市的个性。

1.3.4 公共设施配备不足

在海卉花市街区中，笔者实地调研发现，环境卫生状况欠佳，咨询服务、夜景照明以及公共空间休憩座椅等设施较为缺乏，存在空调外机裸露、地下排水系统落后等现象，整个街区公共设施配备不足。

（1）卫生环境。海卉花市街区环境卫生给人的负面印象主要是整洁度不够，一些垃圾堆放在角落处无人清理，经常出现垃圾乱丢的景象。街区内部垃圾收集设施不足，远不能满足街区的保洁需求，大量垃圾堆放在街道显眼处，也导致整个街区的环境质量下降。

（2）咨询服务区。街区内部没有提供咨询服务的空间，在一个对外开放并且空间复杂的大型综合公共空间内，这样的提供简单咨询的服务区，既能给游客提供一个咨询服务的平台，又能提供一个休憩的室内空间，而在海卉花市街区缺乏此类完善的设置。

（3）照明设施。海卉花市街区白天基本采用自然光，当自然光不充足的时候，大部分商铺店家仅对自己商铺内部进行照明，街道内部缺乏统一有序的照明设施。

图3 合肥海卉花市小吃街界面

（4）指示系统。海卉花市街区内部缺少系统化、网络化的指示标识。只有部分紧急疏散出口，以及部分卫生间有指示标志。在海卉花市这样一个占地约104 000 m2的公共空间内，缺乏系统的指示系统，不仅会使得游客在游玩过程中缺乏导向，还会存在一些安全隐患。

（5）公共休息座椅。海卉花市街区内部人行沿街道路长度共计1 500 m 以上，如此长的步行距离，游客在生理以及心理上都迫切需要沿街休憩座椅的设置，对海卉花市游玩的游客进行采访，92%的游客认为该街区缺乏公共休憩设施。

（6）空调外机裸露。海卉花市空调外机部分裸露在外，在造成街区风貌混乱的同时，也会对游客游览区域产生一定的危险因素。

（7）排水。海卉花市街区由入口往里地势越走越低，由于街区内部排水系统落后，当降雨量超出街区的排水能力时，则很容易积水，室外行走不便。

1.3.5 后期运营有待提高

笔者在对海卉花市进行长期跟踪调研后发现，海卉花市在后期运营阶段，其后期运营管理团队对商户进行了集中管理，但是，举办公共活动与游客进行良性互动的机会较少，造成街区对游客吸引力不足。对合肥本地人调研结果显示，过半数人表示听说过“海卉花市”，但并未去过实地，这说明，后期运营推广未激发街区全部的商业价值。此外，商家流动性较大，未合理安排商家在商业街区中的固定位置，造成功能分区混乱。

2 海卉花市更新改造策略

针对海卉花市的现状问题，笔者对海卉花市商业街区的更新改造提出“合理定位街区功能”“塑造复合型的街区序列空间”“注重街区建筑风貌塑造”“创造一体化环境景观系统”“可持续发展的运营方式”等五项更新改造策略，希望能够聚集街区人气，再次激发区域活力。

2.1 合理定位街区功能

2.1.1 精准花市定位

精准的定位可以使导向更精准细致，符合市场多样化、差异化的需求[7]。海卉花市以其良好的地理位置，以及周边强大的购买需求，准确定位以花鸟鱼虫以及古玩字画等文化产业为主导的商业街区，减少街区内现有相关性较低的产业——服装类、美容美甲类、动漫类商业所占的比例，主打以文带商的路线，以文化支撑产业，彰显街区文化特色。

2.1.2 丰富功能多样性

一个街区的活力体现在业态的丰富度，那就意味着街区的功能需要在主题的基础上，适当地衍生出一些相关性较高的周边服务功能，丰富人们的交流方式。依据国外学者研究的经验，在商业街区中，商品购物约占40%，餐饮约占30%，休闲娱乐约占30%，这样可以形成较为稳定的业态布局[8]。结合市民的意向，在线上发放的关于“城市商业街区最受喜好主体功能”调查问卷的结果，建议在街区原有主题功能：鲜花、书画、宠物的主题商业购物基础上，增加传统小吃的餐饮部分，以及文化体验展馆、共享式图书馆等休闲娱乐功能，丰富街区多样性，增加游客的交流方式。

2.2 塑造复合型序列空间

人对空间的感知并非只停留在静止状态，而是在动态的行进过程中进入各空间，从而形成完整的空间感受[9]，所以，在街区空间塑造中，空间序列就显得十分重要。在街区空间序列中有明确的开端和结尾空间，中间是自然的引导，并辅以适当的高潮空间，以满足行进者对不断变化的期待[10]。综上，在海卉花市的空间改造中，丰富利用“开端——发展——高潮——结尾”几个阶段，通过这个序列空间的表达，向行进者展示出城市商业街区的特色（图4）。

2.2.1 入口空间——吸引人流

入口作为游客进入街区的第一个空间，其吸引人流的作用，在商业街区的环境营造中显得尤为重要。在海卉花市的更新改造中，将入口处尽量打造成开阔通透的公共式灰空间（图5）。在街区中灰空间的使用，可以使得室内空间与户外空间取得联系，在一定程度上消除了建筑内外的界限感，且加强了建筑内外有机一体的感受。在海卉花市改造的入口空间中增加灰空间，供游客在此休息过度，消除建筑与游客之间的距离感，且能缓和游客从城市大空间尺度向街巷空间尺度转化的冲击感。

2.2.2 发展空间——化整为零

在海卉花市的改造中，将街道进行部分拓展，最宽拓至20 m，根据原先对封闭街区内部的沿街道路肌理进行划分，以毛细血管的形式将街道渗透至街区内部（图6），形成丰富的街道空间，增加沿街商铺曝光率，提高游客的游览观看频率，大大提升了商业价值。街区道路的交叉口和入口空间应放大处理，给人开敞感，有利于引导行人进入街区内部。街道空间通过部分空间底层架空，一收一放，产生变化。通过减少部分店铺面积，适当开放出场地，以调整街道宽度与街道两侧建筑高度的比值，营造宜人的空间尺度感。

2.2.3 高潮空间——聚焦视线

街区的高潮部分是街区外部空间设计的重点，它通常是街区的中心，一般有最能展现街区特色的建筑及尺度宜人的公共空间，常伴有一系列吸引人参与的特色活动[11]。高潮空间可根据需求布置，给人以兴奋点，使游客对街区留下深刻的印象。在海卉花市的改造中，街区内部增加多处高潮空间，不仅为整个街道空间带来了空间变化，还可减轻游客的视觉疲劳，烘托街区氛围，从而提升空间活力。在此次改造设计中，使用了空间内聚、连廊联通、观景平台等策略，来塑造城市商业街区的高潮空间。

图4 海卉花市空间秩序图

图5 入口空间效果图

在海卉花市街区内部相对中心的街道空间，将若干个店铺在水平方向上排列起来，并转而围合成一个广场，广场部分下沉，塑造出向内收敛的空间效果，吸引周边行人前来聚集。空间内聚可产生向内聚拢的向心力，具有统治周围空间的能力[12]。相较于其他街道空间，具有“对外封闭，对内开敞”的特点。

在海卉花市的改造中，采用不同建筑体块之间增设连廊的办法，使建筑群体联系更加紧密，流线更加灵活，同时，也丰富了街区空间的层次性。当连廊与街道上不同空间层次的行人产生互动交流时，整个街区更加富有活力以及趣味性（图7）。

针对海卉花市现有单调的景观形式，需要适当开辟出某些开放性空间，为人员流动提供回旋余地，以便于消费者的停留和汇聚，从而促进各种社会性活动的进行。于是视线转向屋顶层平面，在海卉花市的改造中保留了大部分屋顶花园，将其纳入可上人的公共休闲平台，加强竖向空间上的交流。在解决小区消防的同时，还丰富了街区的竖向空间层次，这是城市商业街区空间的魅力所在。

图6 海卉花市发展空间改造对比图

2.2.4 出口空间——前呼后应

在街区的设计中，为增加街区在城市街道中的可达性，出口空间经常与入口空间兼用，于是，在出口空间的塑造上应保持与入口空间设计元素的一致性。但是，伴随着逐渐远离街区中心高潮空间，建筑空间丰富性慢慢减弱，给行人以暗示，即将走出商业街区。

2.3 统一整体式街区风貌

海卉花市更新改造在满足商业功能以及空间形态的基础上，融合现代的商业造型手法，塑造具有统一建筑风貌的商业街区。这就要求在对街区众多单体建筑的更新中，有一套系统性的设计手法来把控全局，并在整体协调的基础上做到同中有变，平中显奇。

2.3.1 色彩搭配

在建筑立面改造中，整体色调上轻下重，减少建筑厚重感。浅灰色为街区外墙基本色调，部分使用褐色的木质材料，增加建筑的亲和力。轻质加建构筑物、外挂楼梯、空调机位遮挡格栅、成品檐沟以及大面积落地门窗的框梃等均采用深灰色金属材料。

2.3.2 立面形式

建筑底层设置大面积的落地门窗，增加街区的互动性、通透性和可达性，增加商业业态的展示面，塑造欢迎的姿态，如图8（1）。为减少对资源的浪费，对部分原有的二层窗户采取规整清洗后沿用，部分空间由于功能需求设置大片玻璃幕墙，在玻璃面上增设突出玻璃表面的竖向分割的阑珊，如图8（2），以缓解太阳光对室内空间直接照射而产生的“温室效应”，减少建筑后期运营期间对被动式降温设施的依赖性，减少社会资源的浪费。

2.4 创造一体化环境景观系统

2.4.1 景观一体化

街区景观改造以绿地建设为主，运用垂直绿化、容器花卉、园艺小品、围墙透绿灯等多种绿化形式，可显著提高区域内的绿化覆盖率。景观改造同步拓展了屋顶绿化建设，打造出多层次的绿化景观，如果在空中俯瞰，近处的屋顶绿化和远处的地面绿植交相呼应，呈现出绚烂花墙的美丽景观（图9）。

2.4.2 基础设施一体化

在海卉花市的改造中，将增设沿街休憩座椅，为游客提供即时休憩场所，且可以增强户外的趣味性以及观赏性，塑造良性空间。合理设置垃圾桶的距离和数量，造型设计应与周边环境协调，颜色统一。街区的基础设施除了一体化沿街休憩座椅、垃圾桶等硬件基础设施，还需完善网络覆盖等软件设施，在满足基本功能的基础上，从人的生理、心理出发，结合现代人的生活方式，完善街区基础设施，进一步提高市民生活品质。

2.5 坚持可持续发展的运营方式

一个商业街区的成功不能缺少良好的互动关系，只有商业街区与商户、商户与游客之间得到有质量的良性互动，才可以促使城市商业街区的可持续性的发展。“可持续发展”的运营方式，不仅能使整个街区可持续发展，对于营造整个社会的良好生态环境更具有重要的现实意义。通过建立街区与商户以及街区与游客之间的良性互动，可促使海卉花市的可持续性运营。

图7 合肥海卉花市城市商业街区连廊产生高潮空间效果图

图8 立面形式效果图

图9 景观一体化效果图

2.5.1 建立街区与商户的良性互动

在街区整体规划设计的基础上，应加强各个商铺的特色设计。在规划范围之内，由各个商家自行对商铺的风格、色彩、门头进行设计，应多选择具有地方特色的代表元素来进行装饰装修，注重文化的表达，让游客在游玩过程中体会到文化的传承。在材料的选择上，宜选择地方材料以及可循环的环保材料，合理利用可再生资源，减少对整个生态环境的影响。

2.5.2 建立街区与游客的良性互动

街区可利用公共集体空间，联合商家承办相关主题活动。以主题活动的形式为商业契机，提升街区人气，塑造街区商业气息，促进商业街区与游客之间的良性互动。同时，可融入文化的传承，提高公众文化体验。一方面，让游客更多地了解城市文化、传承文化；另一方面，可赋予城市商业街区以文化传承的使命感。

3 结语

随着社会的不断发展，商业街区的改造会不断地推陈出新。更新改造也不能仅仅局限于物质，更应该注重对精神的追求和对人类情感的维系。要想让城市商业街区的更新改造进入新的发展阶段，还需结合环境心理学、社会学、城乡规划学、艺术学等交叉学科做进一步探索。