浅议房地产企业预算管理存在的问题及对策

徐玉虎

摘要：在严峻的市场经营环境下，房地产企业必须要加快管理模式的转型与创新，将预算管理应用于资金配置及成本控制过程中，协调企业的资金供需矛盾、解决利润与成本增长失衡问题。本文以房地产开发企业为主体，研究预算管理实施过程中出现的问题及应对策略。

关键词：房地产企业;预算管理;问题;对策

引言

自2016年以来，国家相关部门为了调控市场经济，收紧了对房地产行业的管理，在“金融降杠杆”的市场发展趋势下，房地产企业的经营管理受到了巨大的冲击，企业融资渠道收窄，拿地环节受到限制，随时面临着资金链断裂的风险。在严峻的市场经营环境下，房地产企业必须要加快管理模式的转型与创新。

一、房地产企业投资预算管理的基本特征

对于房地产企业来说，预算管理就是以利润为目标导向，全面覆盖企业各项经济决策及业务活动，对企业内部的全业务、全过程和全人员进行预算控制与管理。可以说，贯彻落实预算管理不仅能够优化房地产企业的内部管理体系，还能够以成本、利润和投资作为绩效考核基本维度，保证企业各项经营活动都能够沿着战略目标而运作，为企业的长效发展提供制度保障。同时，房地产行业与其他产业不同，受外部环境影响较大，与政策变更及行业经济形势具有密切的关联。因此，房地产企业在开展预算管理的过程中，必须要把握好以下基本特征：

其一，投资经营预算更全面化。由于房地产企业项目众多，且投入资金规模较大，利益关系复杂，项目建设周期长，资金回笼时间慢，企业需要承担较大的市场风险。因此，在编制投资预算时需要全面考虑企业的内部资金存量和市场发展环境，以项目预算为核心，对各开发项目进行科学分析与市场定位，做好初期的投资成本测算，发挥预算的前瞻性，关注行业宏观政策变化动向，充分考虑投资预算对企业未来发展的影响。在保证投资决策科学性的基础上，有效规避潜在的风险。

其二，投资经营预算复杂性更高。在投资预算规划过程中，房地产企业需要考虑到两方面的管理矛盾：一方面，工程项目的刚性支出与软性收入存在矛盾。开发项目一旦进入施工过程，就需要按照合同约定依据工程施工进度逐步支付工程款项。但房地产企业的经营收入受分期付款或长期贷款等销售策略影响，资金回笼时间无法保证，这就使得企业的成本支出与资金回收匹配上存在矛盾，这也是投资预算中必须考虑到的问题。另一方面，财务报表上的利润金额与企业实际现金流数额存在矛盾。“预售”是房地产企业的主要销售模式，这种营销方式虽然能够提升销售业绩，但企业会计核算周期与项目开发周期无法达到完全一致，使得收入确认时间差异较大，无法在利润表中体现企业当下的经营状况，也进一步造成投资预算编制难度加大[1]。

二、房地产企业预算管理中存在的问题分析

现阶段，多数大中型房地产企业已经逐步建立了较为完善的预算管理框架体系，但在实践过程中也暴露出一些不足之处，主要表现在以下几个方面：

其一，投资预算缺乏战略眼光。由于房地产企业经营管理对资金需求較大，且资金流通效率也直接影响着企业的正常经营活动，因此，大部分房地产企业往往将预算管理作为实现利润目标的工具，没有考虑到企业的社会属性特征，盲目追求短期经济效益可能会影响企业的社会声誉;同时，在针对开发项目进行投资预算布局时，部分项目决策人员仅以自身的管理经验和项目投入产出因素作为依据，没有考虑到外部环境因素，包括市场因素、社会因素、政治环境因素、产业环境因素、上下游企业发展情况等，使得项目预算方案与实际情况偏差较大。

其二，预算执行效率不高。房地产企业在实施工程项目投资预算管理时，需要区别项目投资预算与普通预算之间的差别，例如：项目投资预算更注重投资周期设定、预期收益测算等内容[2]。同时，由于房地产企业的工程项目建设需要较长的时间，需要对预算执行过程进行实时跟进。但从目前调研情况来看，部分房地产企业并未对所有项目实施预算管理，财务监督对项目预算执行控制力度松弛，再加上各项目部门之间缺乏积极配合，使得项目预算的实际执行效率较低。

其三，预算管理评估反馈存在缺陷。围绕着项目投资预算开展年终预算绩效评估工作，是掌握预算执行情况、完善财务预算工作经验的有效方式。然而，在实际执行过程中，很多房地产企业尚未建立专业有效的评估反馈系统，无法依据评估结果向相关部门追究责任，也不能为后续的项目投资提供信息依据，进一步影响了预算管理的实施成效。

三、房地产企业改进预算管理工作的有效策略

（一）合理规划预算管理布局

由于房地产企业与外部市场环境联系程度较高，因而企业要在变动中谋求发展，基于未来的不确定性制定长效的战略规划，并以战略规划为导向设置年度预算目标，合理布局预算实施环节。在考虑整体因素时，房地产企业不仅要保证企业的经济效益，也要做好外部环境分析工作，全面考虑政治、经济、技术、经营方式、市场环境、竞争状况等因素，明确企业的目标规划，拟定中长期预算目标，并由各职能部门依据自身的情况编制月度预算目标和季度预算目标，逐步实现企业既定的经营计划。

（二）做好项目投资前期管理工作

房地产企业在开展项目工程投资之前，应做好项目前期管理工作，实现对整个工程项目的预算控制。企业需要在项目工程立项初期时就依据工程量清单、工程设计图纸、工艺技术规范、合同条款协议等内容，对该工程项目的投资规模、资金支出进度、预期收益进行精准预测，确保工程项目投资的合理性;同时，在预算部门的牵头下，项目部门应当联合财务部门编制投资预算实施计划，充分结合施工图纸和施工基本流程，为项目预算配备充足的财力、物力和人力资源，并针对预算执行制定相关的监督管理措施，在不断提升项目工程质量的基础上，能够有效发挥投资预算精细化管理的作用。

（三）选择合理的预算编制方法

一方面，房地产企业要明确投资预算编制的主要内容，例如：在投资成本分析表上要全面体现土地费用、前期开发费用、建安工程费用、基础设施费、公建配套费、销售费用、财务费用、管理费用、税费、不可预见费等内容;在现金流量分析表上要体现项目总投资现金流、静态投资回收期、静态投资回报率、全项目内部报酬率、投资方（股东）内部报酬率等内容;在项目利润测算表上要全面体现营业收入、付现营业成本、营业利润、利润总额、销售净利润、毛利率、净利润、总投资收益率、净资产收益率等内容[3]。

另一方面，选择科学的预算编制方法，结合企业的经营特征和需求采用合理的预算管理模式。例如：投资预算应当以项目投资为预算编制起点，以现金流预算为核心内容，在实现目标利润的基础上，保证投资成本与投资收益的平衡性。预算编制方法则应当以项目预算和滚动预算为主，建立多层次的表格体系，以满足多个开发项目不同层次预算编制的需求。此外，投资预算编制还应当充分考虑到企业投资经营活动的动态性和连续性，依据短期预算执行考核和行业发展动向，不断调整预算方案，以提高投资经营预算与外部环境的契合程度。

（四）强化预算控制功能

为了贯彻落实预算方案，房地产企业在提升预算执行效率的过程中，应当从以下三点考虑问题：

其一，实现预算定额控制。预算定额控制法主要应用于项目工程成本控制方面，即要求项目工程前期策划、工程施工、竣工验收、运行维护等环节都不能超过标准定额。考虑到项目工程施工过程较为复杂，工程计算量庞大，企业可以基于预算方案在事前做好成本定额设置，执行过程中只需要借助信息技术设置预算警戒控制线，以预算执行过程中资金流动速率、资金支出进度和成本定额作为界限，一旦出现超预算现象，则自动引发警报系统，限制预算申请。通过管理系统的实施监控，有效提升预算执行效率，保证数据计算质量。

其二，实现限額设计控制。限额设计控制方法主要应用于投资估算环节，结合工程项目的初步设计概算造价限额，制定施工图设计方案。在投资估算及任务书设计环节完成以后，企业可以利用价值工程的基本原理，层层分析工程造价，严格审核投资量与工程量，并依据相应的投资配比安排各环节的资金支出和资源配置，在保证工程质量和建筑功能的基础上，使工程造价不高于预设目标。

其三，实现利润资金控制。从利润控制层面来说，企业需要准确把握好工程总量，在前期对工程设计图纸进行核查，避免相关人员私自更改工程计量结果，采取不平衡报价的方式谋取利益，或在工程结算阶段对合同存在违约的情况进行索赔;从资金控制层面来说，企业可以通过加大销售回款力度、合理延长工程款支付时间，加快企业内部资金流动速度，达到缓解企业资金周转压力目的。

（五）健全预算考核体系

针对房地产企业项目投资预算，考虑到开发项目的特殊性，企业需要对预算执行力度、决策科学性等内容进行监督与考核。在考核指标设计上，将投资利润率、投资回收期、现金流动比率、预算计划完成率、工程质量达标率、费用控制率、安全生产率等作为考核指标;同时，采用关键业绩的考核方法，针对不同职能的管理部门制定差异化的考核标准和权重体系，客观全面地评价投资项目及业绩部门的预算执行情况，并建立相应的预算绩效考核反馈体系。在奖惩制度的辅助下，向预算执行较差的部门及个人追究责任，并将考核结果应用到后期的项目投资过程中，为企业的投资决策提供信息依据。

（六）发挥信息技术手段的辅助作用

由于房地产企业开发项目种类较多，涉及的基础数据计算规模较大，为了优化预算编制过程，减少工程项目预算过程中出现的漏算、少算或错算等问题，房地产企业可以充分利用信息技术开展预算管理工作，使用更先进和专业化的预算管理软件，一方面可以在信息共享的基础上保证各项财务信息及业务信息实时传输的真实性与时效性;另一方面也能够提高预算编制效率，在规定的时间内完成预算方案的反复修改和审批工作。此外，企业还可以借助信息化平台建立预算数据库，设置信息实时查询功能，为企业管理层人员的投资决策提供充足可靠的信息支持。

结语

综上所述，对于房地产企业来说，实施预算管理是企业提升市场竞争优势、拓宽项目效益的有效手段。因此，企业可以以项目投资为预算编制起点，通过对投资预算的战略布局、前期规划、编制方法、刚性控制以及绩效考核等方法，贯彻落实预算方案，加强项目成本控制，提升企业利润。

参考文献：

[1]谭继芳.房地产企业预算管理的困境及对策探讨[J].财经界（学术版），2019（14）：61-62.

[2]黄丽娟.房地产企业财务预算管理中的问题和解决措施[J].今日财富：中国知识产权，2018（2）：150-151.

[3]贾丽芳.房地产企业预算管理困境与对策探析[J].时代经贸，2019（33）：26-27.