农村房地一体化权籍调查方法探讨

王延明 王慧

【摘要】农村宅基地、集体建设用地的使用权及房屋所有权是不动产进行登记的主要内容。在农村进行房地一体化权籍调查，对农村宅基地及集体建设用地上的房屋等建筑物进行调查，也是维护农民土地合法权益的一项重要的技术性工作，不断地促进农村社会和谐与稳定的重大举措。本文结合一些实例，对农村房地一体化权籍调查方法进行了分析，希望可以为从事相关工作的人士提供参考借鉴。

【关键词】农村宅基地建设用地;一体化;权籍调查;方式方法

1、引言

按照《国土资源局 财政部 住房和城乡建设部 农业部国家林业局进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2014〕101号）的要求，对农村宅基地及集体建设用地进行房地一体化调查工作，为房地一体确权登记与颁发相关证书提供重要原始信息。既是国务院的重要工作部署，也是党的十八大、十九大的重要精神体现。农村房地一体化权籍调查，不但维护农民合法权益，同时对于促进农村社会和经济的稳定发展具有积极意义。为了能切实贯彻并落实党中央、国务院关于坚持农业农村优先发展、实施乡村振兴战略，深化农村土地制度改革的要求及部署，加快农村房地一体化权籍调查工作，进而有效地保障农村宅基地与集体建设用地房地一体确权登记的相关权益。

2、实例区域的具体情况

芷江侗族自治县位于湖南西部，云贵高原东缘，素有“滇黔门户、黔楚咽喉”之称，区域面积2099平方公里，辖9镇9乡，总人口38.23万。修改建房屋时，主要为常见的多层房屋，且建筑面积较大。农民的房屋主要建设在距离自家农田或土地较近的位置，依山傍水而建，一些新的房屋建筑有的在原址进行修建，有的由于原址的面积较小，会在公路的两侧的位置进行房屋的修建。宅基地除中心外，大部分的宅基地比较的分散。该区域内的宅基地占用方式比较多样，宅基地的修建形状不规则，直接为宅基地的实地测量工作带来一定的困难，进而影响宅基地面积计算的准确性[1]。同时区域内的宅基地的权属资料不健全，宅基地的规则不规范，分布较为分散，为调查工作增加了一定的难度。

3、房地一体化权籍调查前的准备工作

在对区域的背景情况进行一定了解后，应开始调查前的准备工作，内容主要是摸底调研、制定工作方案、技术准备工作、相关人员进行培训、资料的收集整理及分析、工作底图制作发布、建立农村宅基地和集体建设用地不动产登记数据库、上报资料和数据库、处理相关矛盾及问题。同时还应配合国土资源部门的工作人员在调查区域开展动员大会，公共场所张贴权籍调查通知等工作。

4、农村房地一体化权籍调查的技术线路及方法

在进行农村房地一体化权籍调查时，按照《不动产权籍调查技术方案（试行）》中的要求，应坚持权属合法、界址清楚、面积准确的原则。以1：2000不动产基础数据、第三次国土调查、农村集体土地所有权确权登记等现有的成果资料制作工作底图，利用已有的农村宅基地和集体建设用地及房屋的调查工作，选择不同的方法。根据相关权利人在现场进行指界，借助地理信息系统及卫星定位系统等技术手段，进而可以保障宗地界址清楚，空间位置上非常明确的前提下，利用图解法对房地一体化权籍开展调查工作。在调查工作中，如遇到与实地情况不一致的情况，或者权籍调查的准确度对土地产权人的切身利益直接造成影响的情况时，为了能够保障面积准确，权属清晰，应结合实地勘测数据，完成农村房地一体化权籍的调查工作[2]。此外，针对居民房屋住宅密集的区域来说，如果工作底图上的界址信息以及四至信息不够清晰明确，权籍要素在工作底图上界址和四至信息没有体现的，应采用到现场进行实地勘测的方式，来进行权籍调查工作。

4.1农村房地一体化权籍调查工作中底图的制作

采用1：2000不动产基础数据，抽取并叠加不动产基础数据中的房屋、附属物、道路、河流等数据，收集及整理数据信息。乡村土地的权属界线，标注乡镇、村名。将工作底图导入到移动设备中，方便开展现场权籍调查工作时的使用。

4.2农村房地一体化权籍调查的方法

权籍调查是农村房地一体化的核心工作，保障后期房地确权登记发证的关键环节，权籍调查工作的内容主要包括：宗地的权属情况，实地指界，丈量界址边长及相关距离，房屋的产权情况，对房屋的房角点以及房屋边长进行测量，计算房屋的占地面积，将这些信息情况及数据，详细地记录在调查情况表中，填写房屋的基本信息调查表，编制房产分户图等资料[3]。

权籍调查工作在进行现场测量时，采用钢尺进行实地丈量，对使用权要进行审核，运用解析法或者图解法，对房屋的空间位置进行测绘，根据实地丈量的房屋数据，准确的计算房屋所占的面积。

4.3农村房地一体化权籍调查工作中地籍调查工作的内容

在农村开展地籍调查工作时坚持权属合法，界址清楚且面积准确的原则。调查农村集体用地，公共设施用地以及居民住宅用地的具体情况。

首先，土地的权属状况，这其中主要涉及的是权属的性质、权属的来源、土地使用者的名称、土地所在的位置以及四周的情况。根据土地的用途所确定的地类依据批准用途中所确定的宗地的地类。

其次，土地的权属界线，土地上現有的附着物，附着物的形状、范围、面积以及性质。农村集体用地中存在的没有纳入的城镇地籍调查范围的国有土地，在这次的农村房地一体化权籍调查中，应一起进行调查[4]。

再次，对地籍进行测量在进行权属调查时依据权利人的指界，在现场对房屋的范围进行核实，并在权籍调查表中，做好详细的备注，在后期如果有转让甚至拆迁时进行实地测量的最新数据进行替换。

4.4农村房地一体化权籍调查工作中的房屋调查内容

农村的房屋调查工作，主要是针对每个权属房屋的现状，权利人位置、建筑物的类型、建筑结构、建成年份、用途、规划用途，面积及使用的情况等的基本情况进行调查，将相关资料及数据，填写到不动产权籍调查表中，并对宗地的四至拍摄相应的照片。房屋及其附属设施测量，可以利用农村宅基地、集体建设用地调查的成果资料，房屋在进行测绘时应逐幢进行测绘，根据产别的不同，建筑结构的不同以及层数的不同，分别对房屋进行测量。独幢的房屋以房屋四面墙体的外侧为界进行测量，对于毗邻的房屋，通过房屋所有人在现场进行指界，分清墙面自有、共有还是借墙，根据墙体的所有权来判定界线，在进行测量。

4.5农村房地一体化权籍图的绘制及面积的计算

绘制房产平面图及宗地图，对地籍要素及房产要素进行补充，当界址信息内容确定后，依据宗地平面图中，界址点的坐标，对宗地面积进行准确的计算。房屋的面积按照平面图中的房屋的轮廓线及层数，对房屋建筑面积进行准确计算。

4.6农村不动产权籍调查数据库的建设

根据《不动产登记数据库标准（试行）》的要求，将房地一体化权籍调查的区域内的房地等不动产权的权属调查的资料就测绘的成果进行整理及入库，建立权籍调查的数据库。

5、对调查成果资料进行整理，对存在的问题进行及时的处理

农村房地一体化权籍调查资料，应以户为单位，对相关资料及数据进行整理得来。调查时所收集的权属证明资料、户籍资料、拍摄的相关照片、指界人通知书的存根、不动产权籍调查表、调查的数据资料以及绘制的地籍图等内容，按照相关的规定放置在指定的文件中[5]。

结语：

农村是一个具有多样化的大集体，每村、每户的情况都有各自的特点，然而无论是面对什么样的情况，对农村房地一体化权籍调查工作的方式及方法不相同的，首先要确定宗地的权属，界址以及面积，然后才能确定宗地上房屋的权利，界址及面积，最终达到权属合法，界址清楚，面积准确的目的。做好农村宅基地，集体建设用地的使用权以及房屋的确权调查工作，测绘工作，明确技术方法及工作流程，才能为农村不动产登记颁发证书提供强有力的基础性保障。

参考文献：

[1]杨远芳，师俊峰.农村房地一体化权籍调查方法[J].城市建设理论研究（電子版），2018，000（011）：P.30-30.

[2]孟雯.不动产一体化权籍调查研究现状及进展[J].中国房地产业，2018，000（006）：P.34-34.

[3]廖廷宇.农村宅基地房地一体化确权测绘调查技术问题及对策探讨[J].建筑与装饰，2018，000（009）：P.153-153.

[4]陶倩.农村"房地一体"确权登记及典型问题处理[J].中国房地产，2018，627（34）：47-51.

[5]陈磊.房地一体农村建设用地使用权调查方法探讨[C].云南省测绘地理信息学会2016年学术年会论文集.2016.

作者简介：

王延明（1985-），男，工程师，本科，主要从事国土规划，土地整治，地产评价，国土调查等工作。