房地产开发企业土增清算中的注意事项

韩娅娜

摘要：几年来，我国的经济发展速度不断上升，经济水平也越来越高。与此同时，城市建设的步伐也在不断地加快，很多农村地区的人开始走入城市，这种现象给房地产行业带来了很大的影响，推动了该行业的发展。对于该行业的企业来说，要想取得长期稳定发展，就必须获得足够的资金和土地，除此之外，房地产企业还需要缴纳土地增值税，根据目前的实际情况来看，很多企业清算土地增值税的过程中存在很多问题和缺陷。本次研究分析的主要内容就是房地产企业清算土地增值税过程中出现的不足之处，并针对这些问题提出相应的改进措施，确保房地产企业能够顺利地进行这项工作，同时维护他们的合法权益。

关键词：土地增值税;房地产;清算

引言

随着国家经济的繁荣发展，房地产行业也看到了发展希望和前途，经济水平的上升能够推动该行业的发展，给行业带来更多的经济效益，但是，与此同时，也会产生很高的税收负担。从某种程度上来说，税收会使得房地产企业的成本上升，最終降低他们的经济效益。而影响税收的一个主要因素就是土地增值税，在所有的税种之中，土地增值税产生的影响最为显著。在这样的情况下，房地产企业就应该高度重视这些问题，科学合理的采用相应的方式来清算土地增值税，保证自身的合法权益不受到侵害，增加企业的经济效益，并且减少税收压力，降低税收支出，这样才能够推动房地产企业的发展，确保该行业能够得到可持续发展。土地增值税清算不是一项纯粹的计算工作，它会牵扯到很多问题，比如销售处理问题，成本分摊问题，发票问题以及利息问题等等。所以房地产企业在清算增值税的过程中必须确保使用灵活的方法和手段，增强法律意识，严格按照国家制定的法律法规和相关制度行事，降低土地增值税给企业的发展带来的消极影响。在清算过程中，企业应该总结归纳相关问题和经验，为之后的工作奠定良好的基础。除此之外，企业还应该明确纳税主体跟清算条件，在清算之前，做好相应的工作规划，预测可能出现的问题，并制定相应的防范措施，明确的掌握成本扣除过程中所需要注意的关键环节。下文将会详细分析房地产企业在清算土地增值税过程中的重点内容和环节。首先对清算的整个过程进行梳理和归纳，明确的掌握不同环节所需要注意的问题和事项，最后根据这些问题提出针对性的改进方案。

一、明确清算要求，优先备好材料

在我国，无论是对于个体还是企业而言，如果转让了国有性质的土地和建筑物，那么都会承受土地增值税。根据我国目前所制定的相关法律规定来看，符合以下三种标准的个体以及企业都必须承担土地增值税，首先，有偿将获得的土地转让出去，并从中收取费用。其次，全面完成了一项房地产项目，并且开始进行出售。最后，虽然项目不是很完整，但是，已经有部分整体转让出去。

如果满足了上述几项标准，那么主管税务机关就应该行使自己的职责，发挥自身的作用，对行为主体提出明确的要求，让他们按时缴纳税收，首先，转移面积的数量在总数量所占的比例超过了85%，或者虽然没有达到85%这样的比例，但是，其他的建筑都已经出租出去[1]。其次，已经申请登记了税务的房地产经济主体却没有承担税收义务。然后，整个工程项目已经完成并且通过了验收。最后，已经获得了销售许可证的项目在三年之内没有全部出售出去。除此之外，还包括国家税务机关所规定的一些其他情况。

如果某一个主体达到了清算要求和标准，那么他就必须提前准备好所需要清算的相关数据，比如，建筑用地使用证，预售许可证，销售许可证等等，除此之外还需要对以下复印件进行详细规划比如，财务会计报表，银行贷款合同，房地产验收报告以及相关证明等等。

二、规范会计核算，做好清算基础

土地增值税在整个国家的财政收入中发挥着非常重要的作用，国家采取这项税收的主要目的就是为了进行宏观调控，而且对于不同的土地增值额来说，适用的税率也是有所差异的，而这样做的主要目的就是为了避免房地产企业从中牟取暴利，在清算土地增值税的时候，一个非常重要的环节就是对增值而进行确定。这也给房地产企业提出了更高的要求，尤其是财务部门，他们不仅仅要对房地产企业的收入进行严格的核算和检查，还要仔细的清算整个工程项目所需要的成本。如今我国的经济发展速度在不断地上升，经济发展取得了显著的成效，国家综合实力不断上升，在国际上也取得了一定的地位，这也推动了会计电算化的发展，尤其在房地产企业中，会计电算化的使用范围不断地扩大，而且效果非常显著。通常情况下来说，如果某个房款属于项目还没有彻底完成之前的范畴内，那么它就应该显示在“预收账目”这个科目之中，这样能够推动会计核算工作的运行。与此同时，对于要核算的内容来说，企业也需要进行明确的划分，这样不仅有利于确认企业的收益，而且也能够更为方便的确认企业成本，给未来企业进行土地增值税清算工作奠定坚实的基础。

三、明确项目收入

对于土地增值税纳税人来说，在转让了房地产之后，他们都会得到相应的收入，增值额的计算方法就是用这项收入减去项目金额所得到的。如果要对其进行更加准确的计算，那么还需要对以下两种数据进行仔细核算，一种是房地产转让收入，另外一种是扣除项目金额。这也对房地产企业提出了更高的要求，房地产企业必须对所有的项目实行全面系统的核算，这样才能够确保得到的数据更加准确，最终清楚地知道项目所获得的具体收益。

在对项目收入进行计算的时候，采取以下方式，通过全额这样的形式来开房地产销售发票，在这个过程中需要知道发票登记数量，并以这个数量为标准。如果没有发票，那么买卖双方的主要参考对象就是合同金额。除此之外，房屋合同上所明确标记的房屋面积跟实际测量到的面积有一定的差异。如果这些差值已经在清算房款之前全部补交，那么在计算增值税的时候就要进行相应的调整。通常情况下来说，房地产开发商会将已转为销售收入的预收账款科目借方金额录成销售明细表，制作该明细表的标准就是楼号，其主要内容有客户名称、房屋单价、合同号等等[2]。企业必须对所有的合同进行明确的检查和仔细的金额核对，保证发票跟合同之间的数额完全一致。

在对销售收入进行检查的时候，必须高度重视以下几方面的问题。首先，企业给内部员工的投入，比如给员工提供的福利待遇以及奖励金等等，除此之外还包括一些通过其他方式所得到的非货币性资产，如果所有权发生了转移的现象，那么它们的性质就跟房产销售一模一样。其次，将开发的一些房产提供给自己用，比如自行出租的部分，自己实行经营活动的部分等，这部分都不涉及产权转让，所以在核算的过程中不予考虑[3]。

住宅类型也是一个非常重要的因素，在收入确认的过程中必须明确住宅类型。对于普通住宅来说，那么必须严格按照国家法律享受不超过20%的增值税优惠。除此之外，在核算土地增值税的过程中，还需要考虑以下几个因素的影响，即违约金、订金、诚意金等等。

四、明确土地增值税扣除项目

在对收入进行明确之后所需要进行的工作就是确认清算项目的扣除项目金额。对于房地产开发企业来说，他们在开发的时候也会遇到各种各样的问题以及不同的环节，在不同的环节企业都需要支出相应的金钱，但是所有的环节都离不开合法证件。比如。取得土地使用权所进行的付出，施工时的建设成本等。如果某个企业出现了持有合法证件，但是却没有进行缴纳税收这样的情况，那么该企业就会受到严重的影响。扣除项目的内容主要有以下几种，即缴纳税金、开发费用以及其他款项等等。以下做具体分析：

第一，取得土地使用权的支付金额。必须严格遵守国家所制定的法律法规和相关制度要求，以此为基础来得到有效凭据，即我国自然资源部所提供的合法证件，在缴纳税收的过程中也必须遵守国家法定标准。如果开发项目属于拆迁项目，那么也应该严格按照法律的要求，明确拆迁赔偿的规定和费用，回迁户支付给房地产企业的金额以及支付给回迁户得补差价七应该分别冲抵本项目的拆迁补偿以及计入拆迁补偿费。

第二，对于所有的开发商来说，在项目启动的整个过程中都会涉及很多程序。不同的程序也会涉及各种各样的费用，比如在项目开发前期，企业需要提前准备好基础设施费以及原料预备费等等。而且这些金额都必须跟文件报告具有一致性，主要文件有施工合同，工程结算文件等等，以合同和相关文件的要求为标准，必须减去项目工程安装部分所承担的费用，这一部分费用主要用来体现整个项目的质量。在核算土地增值税的时候，应该严格按照发票金额数量来进行，否则，就没有权利扣除质量保证金。

很多开发商在项目开工的过程中会出现资金不足的问题，除此之外还会遇到其他阻碍和影响，最终导致整个项目的工期延长，工期延长就需要企业缴纳土地闲置费，而这项费用通常不属于增值税清算项目的范畴之内。但是，如果企业在房产销售之前进行了装潢，那么装潢部分所支出的费用就应该纳入成本之中。

第三，对于房地产开发商来说，在整个项目开始建设的过程中，与企业相联系的配套设施也会变得越来越完善，比如幼儿园，物业单位，停车场等等，这些配套设施的产权全部属于项目业主。如果房地產开发商将所有的房产上交给国家，而且不收取任何费用，供国家来进行非商业性事业，这样所产生的费用跟成本都需要进行扣除。而对于转让房地产的建设来说，应该进行清算，不仅如此，还需要将所产生的费用和成本进行扣除。

第四，房地产开发商在销售房产的过程中都会根据项目的实际情况来建设样板间，同时还会建设一些具有标志性的销售建筑物，以这些来提高项目对消费者的吸引力，刺激消费者的购买欲望，提高项目的经济收益，但是项目销售目标完成之后，上述建筑物要进行一定的处理，处理过程必须严格国家的相关规定和要求。第一，为了推动施工进度，提高工作人员的工作效率，项目修建过程中会在场地临时搭建住所，比如，供施工人员居住的样板房等等，在进行室内设计的过程中都会产生一定的费用，这一部分费用必须纳入房产销售中，并且进行扣除。第二，对于这部分临时建筑来说，内部也要进行合理的装饰和搭配，如果建设完成之后需要进行转让，那么转让所获得的费用就应该列入土地增值税的开发成本，并且实行扣除。

第五，扣除开发税金，对于房地产企业来说，如果对房产进行转让，那么就会获得一定的收入，跟这部分收入有关的税收类型丰富多样，它们被统一称为开发税。比如，营业税，印花税等。以印花税为例，根据我国的相关法律规定来看，房地产开发企业需要缴纳的这部分税收必须列出企业的管理成本之中，不仅如此，该项税收还应该按照针对性的方法来进行扣除。在这样的情况下，为了防止出现税收的重复计算现象，企业就会从房地产转让税中来将印花税扣除。与此同时，还会将全部的房地产转让税列入总表中，并且将所有的凭据以及相关复印件附在后面，给之后税金的计算和管理提供便利。

最后，房产企业可以加计扣除取得土地使用权所支付的金额和开发成本金额之和的20%。

结语

近几年来，我国经济发展取得了显著的成效，在这样的情况下，房地产企业也开始发挥重要的作用，推动我国国家经济的发展。与此同时，整个社会也开始密切关注房地产的土地增值税清算。房地产土地增值税清算工作具有非常重要的意义，在进行清算的过程中，除了明确掌握清算主体和条件之外，我们还需要落实会计核算工作，对项目收入进行仔细检查跟核对，推动土地增值税清算工作的顺利开展。

参考文献：

[1]王新.我国土地增值税清算法律问题研究[D].河北大学，2016.

[2]叶莉敏.PL房地产开发企业土地增值税清算案例分析[D].华南理工大学，2014.

[3]王波.对土地增值税政策几个问题的理解[J].注册税务师，2016（05）：27-29.