资源型城市房地产财务风险因素识别与防范策略研究

胡朝霞，张明志

（1.淮南师范学院 财务处，安徽 淮南 232038；2.淮南师范学院 基建处，安徽 淮南 232038）

一、文献综述

对于资源型城市来说，房地产业和当地的资源型产业同等重要，都在很大程度上促进区域经济发展。然而随着国民经济的不断崛起和经济结构的优化转型，资源型城市的经济会随着资源的配置优化与否可能呈现出一定时期的下滑。房地产业也会受到影响，尤其是房地产企业内部的财务状况可能会发生异常波动， 最终导致财务风险的产生和扩大，影响到房地产业的稳定繁荣。

我国学者对房地产企业财务风险的相关研究较多，其中代表性的有：张银平基于财务风险管理的涵义及目标， 着重研究了房地产财务风险管理体系的构建［1］；王晓燕基于中小企业财务状况面临国家宏观调控的严峻挑战，根据上市房地产中小企业财务数据，构建了房地产财务风险监控模型，结果证明其可以有效地防范及预警财务风险［2］；张煌强以8 家房地产代表企业为例，把熵权法与综合评价法相结合方法科学计算财务风险，最终提炼出了影响房地产企业财务风险的关键因素，并提出了相应降低企业财务风险的对策［3］；戚家勇等基于财务风险对房地产企业的重要性，运用因子分析法，找出了影响房地产企业财务风险的四个重要因素，并相应提出风险控制对策和建议［4］；吴涛基于财务风险预警的迫切性， 将专家打分法与功效系数法相结合，设计出了三种财务指标，并计算出预警指数预防房地产企业财务风险［5］；丁红梅通过研究房地产企业财务风险的来源和大量收集相关数据，阐明了房地产企业财务风险的表现形式，并提出了相关财务风险控制对策［6］；张利霞基于房地产企业投入回收期长的特点和国家不断调控房地产市场的形势，以我国房地产企业为样本，分析了有效控制财务风险的方法［7］；杜俊娟基于我国房地产企业财务风险的类型及成因， 将财务指标与非财务指标相结合，采用Zeta 模型对财务指标进行风险评价， 最终提出了一些防范企业财务风险的对策建议［8］。

国外学者很早便开始研究企业财务风险管理的一些相关理论：COSO 委员会在分析归纳财务风险管理结构框架的过程中，对企业财务风险的有效管理提出了一些建议，并且说明了企业财务风险管理的八要素［9］；Mtholi Neube 基于企业财务管理过程中的实际现金流量波动，有效判断企业整体财务风险状况，若企业现金流量波动较小，说明企业的收益安全性较好，财务状况比较稳定，财务风险较小，否则正相反［10］；Feng Yu Lin 和Sally McClean 综合运用研究财务风险时常用的逻辑回归法、神经网络方法、判别分析法及决策树四种方法，在不断试验、合理组合之后最终建立了三种混合评价模型［11］；Osypenko 认为，将数学模型与企业财务风险管理相结合， 甚至能够在保证零增加额外费用的情况下降低财务风险，因而可以有效控制企业财务风险［12］。

综上所述，国内外学者关于企业财务风险管理方面的研究多集中于某一方面，或是注重研究企业财务风险的成因，或是注重研究企业财务风险评价的模型或方法。 本文在资源型城市视角下，将房地产企业财务风险形成原因及评价方法相结合，试图找到降低房地产企业财务风险的管理对策，这也将对相关房地产企业财务风险管理的解决提供启示。

二、资源型城市房地产财务风险识别及风险评价指标体系构建

财务风险一般是指企业在经营发展的过程中，由于内外部环境的变化， 资产遭受损失的可能性。本文结合相关文献，将资源型城市房地产面临的财务风险细分为筹资风险、投资风险、经营风险和管理风险。

表1 房地产财务风险评价指标体系

根据不同影响因素的关系和所处的层级结构，构建了四个一级指标和十六个二级指标的房地产财务风险评价指标体系（见表1）。

三、研究过程

(一）研究方法的确定

对于资源型城市房地产财务风险的评价不能简单的运用某一模型进行定量分析，也不可完全依赖于某些专家学者的定性评价。 因此，本文选用了模糊层次分析法力图实现两者的统一。模糊层次分析法（F-AHP)是美国运筹学T.L. Saaty 教授提出的一种定性与定量相结合的系统分析方法，可以进一步地量化研究指标，并从中选择最优方案。本文通过运用模糊层次分析法建立资源型城市房地产财务风险评价指标体系，并计算各指标权重，得到不同影响因素对于房地产财务风险的影响程度的大小。

（二）模糊层次分析法的运算步骤

1.建立房地产财务风险评价指标体系，第一层级的总评价指标有四个， 分别为A=［A1,A2,A3,A4］；第二层级的子评价指标有十六个，分别表示为A1=［A11,A12,A13,A14］；A2=［A21,A22,A23,A24］；A3=［A31,A32,A33,A34］；A4=［A41,A42,A43,A44］。

2.确定财务风险评价的等级。 一般可将资源型城市房地产财务风险分为高风险、较高风险、较低风险和低风险四种等级。 设警值域为RF,则具体划分如下：

当0

3.确定并计算各风险因素指标的权重。 在进行房地产财务风险综合评价的过程中，最主要是确定各影响指标的权重大小，进而了解到各影响因素对房地产财务风险的影响程度，最终做出正确的财务风险评价，从而降低企业财务风险。

各一级指标的权重分别为W={A1,A2,A3,A4},利用以上房地产财务风险评价指标体系各因素之间的相互关系，计算出评价结果分别为：

4. 对各评价指标权重计算的结果进行归一化处理，具体如下：

四、实证分析

（一）样本选择与数据收集

淮南市作为安徽省的重大煤矿生产基地，其煤炭开采量位于省内前列， 是我省重要的资源型城市，因此，选择淮南市房地产相关财务数据较安徽省其他城市而言更加具有指向性和代表性。数据一是来源于调查问卷，课题组在淮南市人流量较大的火车站、商贸中心、高校随机发放了20 000 份调查问卷，回收18 500 份；二是运用市场调查法收集了淮南市本地具有代表性的房地产企业财务风险权重评价数据，最终得到了淮南市房地产财务风险指标权重的数据如表2 所示。

表2 淮南市房地产财务风险评价指标风险等级结果

综合考虑各一级影响指标之间的权重关系，最终确定淮南市房地产财务风险评价一级指标的权重为W={A1,A2,A3,A4}={0.25,0.25,0.30,0.10}; 并根据以上关于财务风险评价等级结果的相关数据，建立淮南市房地产财务风险评价判断矩阵，计算结果分别为BA1，BA2，BA3，BA4和BA。 其具体计算如下：

同理可以得到：

最后计算得到:

再将所得到的结果归一化处理得到：

根据以上淮南市房地产财务风险等级的评价方法和划分原则，可以得出：筹资风险为低风险，投资风险、 现金流风险、 管理风险均为较低风险；其中，现金流的财务风险最高，风险系数为0.37；筹资的财务风险最低，风险系数为0.06。总体而言，四类财务风险水平保持一定程度上的平衡，均保持着较低水平，但各类风险也不容忽视，都会对淮南市房地产财务状况稳定与否起着一定的作用。

五、风险防范策略

以上通过模糊层次分析法的运算步骤，逐步计算出了影响淮南市房地产财务风险的主要指标及各影响指标的权重大小。 下文便从筹资风险、投资风险、现金流风险和管理风险四个角度提出相应的财务风险防范策略：

（一）筹资风险防范

由上可知，筹资风险系数为0.06，是低风险，但也对淮南市房地产财务风险起着重要影响。 因此，房地产企业筹资时需要尽可能减少中间渠道，降低筹资成本；在开发房地产项目时，谨慎选择发展项目和科学评估项目可行性，合理选择筹资规模和筹资结构；另外，要加强资源的优化整合，结合企业的运行实际情况，促进资金的合理运转，适当的选择筹资期限，从而降低不必要的筹资风险。

（二）投资风险防范

房地产企业在开发房地产项目时，要密切地关注国家经济发展大环境和区域发展状况，尤其是要对房地产价格有清醒认识，不要盲目炒房和哄抬物价，尽量保持房地产价格在一定时期的稳定，这也便于稳定房地产市场； 房地产买卖具有期限性，因此关注现阶段人民币汇率和利率的波动性则显得至关重要，汇率和利率的稳定也会给房地产价格的稳定带来有利影响；房地产企业在投资时要具备战略目光和长远思量，要考虑到开发新楼盘的供需状况、交通便利性、地理位置和辐射效应等收益因素。

（三）现金流风险要防范

由上可知，现金流风险系数为0.37，是较低风险，但在淮南市房地产财务风险中居于最高位置，可见其重要性。 房地产企业需要密切关注国家宏观调控政策和房地产市场的走向，谨防其对企业现金流可能产生的不利影响；在开发新客户时，要注重信用评级，不断发展优质客户，防止信誉较差的客户对企业现金流产生不利影响；在管理其现有现金流的同时， 要不断改善经营环境，保持现金的正常流动；要关注与其利益相关的法律责任和经济纠纷， 避免不必要的连带责任对企业现金流造成的影响。

（四）管理风险防范

对于房地产企业来说，关注自身的财务管理活动至关重要，要不断组织业务交流，广开言路，加强内部沟通和协作，确保内部的紧密联系；针对企业潜在的财务风险， 要及时制定行之有效的应对措施，防范和控制风险的蔓延；要加强对财务工作的监督和管理，将财务风险控制在萌芽状态，不断增强风险应变能力；要正确看待财务管理工作的重要性，依照合理的财务处理程序，尽量减少繁琐重复的账目处理，不断提高财务管理水平。