楼市带“病”奋斗

赵彭

随着复工复产推进，2020年第二季度楼市开始在新房市场复苏，上海、深圳、成都、杭州等热点城市甚至再次出现了排队买房的现象。

国家统计局公布的数据也证实，5月全国70大中城市房价普遍都在上涨。看上去楼市已经开始回暖。但分析下来，就会发现2020年楼市其实是在“虚火”中带病奋斗。

楼市虚热回暖

据《证券时报》报道，6月21日，深圳某楼盘发布公告称，该项目认筹金为100万元，目前认筹人数已经达到8998人，平均100个人当中有4人可以获得机会选房。

据《21世纪经济报道》，过去两个月，上海至少出现了7个“日光盘”，其中最火热的某楼盘总计推出411套房源，认筹人数达2284，认筹率高达5倍。

据《每日经济新闻》报道，今年前4个月，成都就已经出现了6个“万人摇号”的楼盘，累计大约11.2万人次参加报名和摇号。而最近比较火的一个楼盘，则出现了4万多人争抢786套房源的现象……

中原地产研究中心5月数据显示：一线城市成交面积环比上升了20.1%，二线城市环比上升了35%。例如，北京、上海、广州分别环比上涨了42.5%、22%和14%，武汉、温州分别环比上升了81%、120%。

深圳楼市因为有需求支撑，整体回暖并不意外。上海楼市因为发展潜力大，出现日光盘也并不过分。

但其他城市呈現出的万人摇号、中签套利等行为，就让人觉得楼市可能有些病态式的亢奋。毕竟楼市在这个阶段的快速升温，脱离了疫情之下实体经济不振，租金下跌，收入降低的现实，也隐约有脱离“房住不炒”的调控限制的可能。

通过数据，可以进一步看到成交回暖的同时楼市库存也在增加。

上海易居房地产研究院新一期《中国百城库存报告》显示，至4月底，全国共有54个城市的库存同比增长，日照、杭州、南宁、青岛和成都等5个城市的库存同比增幅超过了50%，其中日照甚至超过了114%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：近期，新房市场多少是受新增供应的影响。他说：“当前供应规模相对大，客观上会推高市场交易量，也说明地方政府在预售证方面管控是在减少的。”

市场端成交和库存同步增长。在生产端，土地拍卖在前5个月也拉出了阳线。

中指研究院发布2020年1-5月全国土地成交城市排行榜TOP10，杭州、北京、上海、广州、南京、成都、重庆、福州、佛山、苏州榜上有名。榜单显示，2020年1-5月，全国土地成交金额TOP10城市总计成交7400亿元，较去年增长42.5%;规划建筑面积TOP10城市成交13903万平方米，同比增长25.1%。土拍火热的同时，土地价格也出现了2019年同比14%的增长。

“土拍火热主要是疫情加基建推进有更多财政进补的需求。另一方面，今年货币面比较宽松，政府和房企对于土储的重视程度也就较高。”房天下新房青岛公司总经理纪礼刚表示。

但值得注意的是2020年出让的土地中，有不少属于城市中较为核心的地块，在疫情之下，出让核心地块，也可以看做是对城市土地储备的透支。

由此，不难看出，在经济并未完全恢复元气的疫情大环境中，当经济要求与经济现实、个体收入与市场需求、地方财政与调控政策等诸多矛盾投射到疫情之下的市场运行之中的时候。楼市似乎回暖，似乎也只是在“虚火”中潜行。

误读市场趋势

可以肯定的是，第二季度楼市回暖与疫情需求后置释放有关，其潜力是相对有限的。

但回暖也体现了疫情之下，人们对于投资避险、对于货币与资产预期的判断。另外，还有更多的可能是因为长期以来人们习惯于单纯用房价的涨跌去定义楼市，导致对眼下市场形势的错判。

实际上，关于“疫情引发全球性货币面宽松，房价水涨船高”的声音，早在3月就已经在楼市中频繁出现。

“这反映出，很多人对于楼市和政策的分析、理解是带有巨大偏差的。”乐居控股青岛公司总经理董娜说：“资金成本大幅降低、货币通胀预期、土地市场火爆……这些可能会给市场传导一个尽快上车的刺激信号。”

董娜认为，两会报告中有关“‘更积极有为的财政政策和更灵活适度的货币政策，可能被不少人误读为货币充裕，房地产会再次浮起。”也导致了市场上存在一些诱导性话术和效仿性消费。最终，使得“房价还没浮起来，心态先澎湃了！”她说。

“对于此类误判或误读等情况，还是说明市场是有躁动的。”严跃进也表示，部分可能是非代表性的交易情况。另外部分虚火的现象，也和房企等违规营销等有关。他说：“信贷政策或货币政策宽松，客观上是有助于促进楼盘营销和业绩成长。但也有很多风险，毕竟目前购房者的收入状况是受影响的。”

“房地产一直都是高周转、高杠杆、高负债的商业模式，对于资金最为敏感。”CRIC青岛机构首席分析师张则涛表示，“货币宽松，对于房企的纾困也救济了楼市。这种传导主要体现在贷款利率，而不是房地产融资环境全面放开。这说明，中央并没有放松楼市调控。”

回顾两会报告会发现，中央货币政策的核心是“大幅增加制造业中长期贷款”。

给制造业大幅增加中长期贷款，通过保住制造业产能，来保住就业，来实现经济复苏的路径。实际上，是从资金角度呼应了再次强调的“房住不炒”。

可以预见，下半年与楼市相关的中长期信贷一定会收缩。

6月份LPR保持稳定就是一个信号。

6月29日发布的中国人民银行货币政策委员会2020年第二季度例会传达的有关货币政策恢复常态化的信息也在向外界表明，在疫情暂告一个段落的情况下，坚持稳健的货币政策更加灵活适度，把支持实体经济恢复放到更加突出位置的政策主基调未发生改变的前提下，特殊时期货币政策将适时退出，结构性货币政策或回归主流。

带病奋斗自我更新

疫情之下，全球经济都在带病生存，国内经济自然不能独善。

况且，中国楼市在高速发展20年后，正处在“疾在腠理，不治将恐深”的供给侧改革周期。

从政府治理的角度看，既要腾出大量的资源防控疫情，又要稳企业、保就业、帮扶贫、扩大新老基建的投资……带病生存要做的事情和要花的预算，可能远超往年的常规递增。

6月18日，财政部官网公布的“2020年5月财政收支情况”显示：1月-5月累计，全国一般公共预算收入77672亿元，同比下降13.6%。其中，土地和房地产相关税收中，契税2331亿元，同比下降7.1%;土地增值税2490亿元，同比下降7.2%;房产税1224亿元，同比下降8.3%;耕地占用税499亿元，同比下降4%;城镇土地使用税873亿元，同比下降9.3%。

在收入减少，支出增加的情况下，房地产作为国民经济压舱石的作用在这一刻，就显得尤为重要。

客观上来讲，楼市在过去的20年对于中国经济来说都是一个很重要的存在。对GDP的直接贡献率一直也在6%-8%。由于房地产的产业链长、产业覆盖面广，所以间接贡献率可能更高。

面对当前的发展环境，疫情给全球经济带来了很大的不确定性，中央基于此充分评估了未来全球发展的形势，2020年将不设经济增长目标。

这对于带“病”奋斗的楼市来说，要“稳住基本盘”。

对此，严跃进也认为：“房地产市场在拉动消费、促进投资等方面是有积极作用的。对于合理的刚需、改善等需求，还是需要积极给予刺激。”

不过，理想虽然丰满，现实却有一定压力。

毕竟，在全国住房供需基本平衡之后（人均居住面积达到35㎡），不管中央是否对房地产进行调控，楼市都从技术上进入了一个降速的周期。这意味着，要保持健康发展、高质量发展，需要实现自我更新。

在危机中育新机，疫情改变了国际经济格局，中国经济要在变局中谋新局。

未来房企若能以刮骨疗毒的决意战胜旧疾，并将“高品质产品、高水平服务、高效率管理”这新三高作为发展的首要战略任务去努力的话。那么，告别疫情的冬天，在已经复暖的小阳春里憧憬盛夏的果实、金秋的丰收，似乎也并不太远。