广东省三线城市房地产发展现状及存在的问题——以湛江市为例

一、前言

自20世纪90年代末国家推进住房改革以来，房地产业对我国国民经济的影响作用愈发明显。根据国家统计局公布的数据显示，2019年全国房地产开发投资132194亿元，房地产开发投资占国民生产总值GDP比重大约是13.3%。

近年来，由于一二线城市房价的迅猛增长，对人才和实体经济的挤出效应愈发明显，国家一再强调住房应回归居住本质，许多地方政府也出台了诸多限购政策，而三线城市由于大力推进城镇化进程，加上地价不高，买房不限购等原因开始成为房地产企业重点关注的对象，不少房地产企业选择下沉深耕三四线城市。在2017-2018两年内，广东不少三线城市一手房单价突破了万元大关，湛江这座三线城市也不例外。随着湛江地处北部湾城市群和粤港澳大湾区这两个国家战略交汇点、粤西国际机场及多条高铁线路开通等诸多利好因素的推动，湛江市的房地产价格也节节攀升。

二、湛江市房地产发展现状

（一）湛江市概况

1.地理位置及行政区划。湛江地处广东、广西、海南三省交汇之处，行政区域总面积1.32万平方公里，下辖4个区（赤坎区、霞山区、坡头区及麻章区）、3个县级市（廉江市、雷州市和吴川市）和2个县（遂溪县和徐闻县），拥有国家级湛江经济技术开发区（国家高新技术产业开发区），以及奋勇高新区、南三岛滨海旅游示范区、海东新区3个功能区。

在《2019城市商业魅力排行榜》中，湛江被定义为三线城市。2017年国务院批复《北部湾城市群发展规划》，湛江被列为北部湾城市群“一核两极”之一的中心城市，2018年广东省政府正式发布了《广东省沿海经济带综合发展规划》，湛江被明确定位为省域副中心城市。由此，湛江的区位优势开始凸显。

2.人口。湛江是人口大市，同时也是人口流出大市，根据广东省统计年鉴，湛江市户籍人口八百多万，而常住人口每年基本维持在七百多万，净流出人口数每年超过一百万人。虽然湛江市城镇常住人口一直在增长，但速度缓慢。

3.经济。地区生产总值方面，湛江市地区生产总值从2015年的2363.31亿元增长到2019年的3064.72亿元（初步核算），2015-2018年每年湛江GDP增速都达到了6%以上，而2019年GDP增速落到了4%。根据最新的广东统计年鉴数据，湛江总体经济规模位列广东省第8位。而在人均GDP方面，2015-2018年湛江市人均地区生产总值（单位：元）分别为32702，35285，38508，41107。2018年湛江市人均地区生产总值在广东省排名第14，处于中游偏下水平。

（二）湛江市房地产概况

1.房地产对湛江市经济贡献度较高

表1 2015-2019年湛江市房地产相关数据

房地产开发投资占GDP比重一直被视为衡量房地产对经济贡献度的指标之一。2019年广东房地产开发投资占GDP比重为14.7%，2019年湛江全年房地产开发投资498.2亿元，地区生产总值3064.72亿元，房地产开发投资占地区生产总值比重大约为16.26%，高于全省平均水平。在2018年全国房地产开发投资占GDP比重城市排行榜里，湛江高居第19位，显示了湛江市经济对房地产的依赖程度较高。

2.房地产价格经历了多轮猛涨，现处于持平阶段。2017年以来，湛江先后被确定为北部湾中心城市，省域副中心城市，加上诸如多条高铁线路的贯通、广东第三大国际机场—粤西国际机场开始动工，重大项目如宝钢、中科炼化、巴斯夫新型一体化生产基地的确定及落实、国际邮轮城项目的突破进展，隔海相望的海南省设立自贸区同时实施限购等原因，2017年湛江市开启了新一轮房价上涨。其中，由于一线房价高不可攀及限购政策，一些异地工作的湛江籍人士选择返乡置业，从某些程度上也刺激了湛江的房价。而房价不断上涨的预期，又让更多的外地工作者返乡和本地刚需客户争购房屋，导致恐慌性缺房，进一步推动了楼市的上涨，出现了“房价越涨，买的人越多”这样的怪圈。

而随着全国楼市行情、宏观调控政策、流动性紧缺，加上湛江本土经济和人口要素等关键因素的影响，2019年湛江房地产市场观望情绪较浓，房价基本处于持平状态。

3.外地房企攻城略地，本土房企合纵连横。湛江市作为一个三线城市，多年来是本土房企的天下，但随着前面提到的诸多利好因素的出现，愈来愈来的外地品牌房企开始进驻湛江市场，雅居乐地产、阳光城集团、绿地集团、华润置地、招商局等外来房企已陆续在湛江拿地、开工建造并出售，湛江土地成本也随之高涨，其中2017年雅居乐集团以总价4.46亿，楼面价6738元/平拿下赤坎的一块商住地，溢价率高达85.83%，远超同地段其他本土房企的拿地价，充分显示了外地房企对湛江市场强烈看好情绪。土地成本飙升又会带动房地产价格的提高。湛江市住宅价格在过去数年增长迅猛。

外地品牌房企资金雄厚、经验丰富，具有成熟的经营模式和管理模式，在建筑经验、成本控制、物业管理方面具有本土房企不可比拟的优势。另外，随着经济收入和生活水平的提高，老百姓对居住品质也有了更多、更高的要求。这些变化及挑战，使得本土房企倍感压力。湛江市一些本土房企开始尝试进行联合开发，一方面缓解了资金压力，降低了运营风险，另一方面也有助于本土企业实现优势互补，避免同业恶性竞争。比如湛江市最近几年出现的超大型楼盘—盛和园，就是本土房企联手合作的典型代表。该楼盘占地326365.36平方米，总共有79栋住宅，是湛江市目前为止最大的楼盘。

三、湛江市房地产发展存在的问题

（一）房企经营状况呈两极分化

湛江市当前部分楼盘销售火爆，二手市场也是交易不减，但也存在部分楼盘库存积压的问题。与君临世纪、京基等热销楼盘相反的是，部分楼盘开盘销售数年仍未清零库存。

（二）商品房库存依然较高，去化周期长

根据公开数据整理，截止到2019年12月31日，湛江市商品房总库存面积643.86万m2，其中住宅库存面积482.02万m2，商业库存面积161.84万m2。住宅库存去化周期约为12个月，较为健康，而商业库存去化周期约为47个月，库存量较高。特别是吴川市商业地产库存风险最高，库存去化周期达到304个月，属于严重的供过于求。

（三）房企整体融资难度较高，部分房企出现经营困难

由于近几年湛江市房地产开发节奏加快，短时间内涌现了大量的供应，而湛江市由于长期人口净流出，加上城市经济条件的制约，本土客群较为单一，房地产市场面临内生客群及外补客群都比较匮乏的局面[1]，从之前的卖方市场变成了买方市场。房地产企业一向都是高资本、高杠杆、高负债运营，随着国家宏观调控的运行，房企的融资难度较高，资金压力较大，在销售惨淡的情况下部分企业因资金回笼缓慢，资金链断裂，有些楼盘工地长期停工，业主迟迟收不到房子。

四、相关建议

（一）保留预售制度，建立健全房地产违约赔偿制度，实施差别化房地产信贷政策

房地产投资规模较大且回本周期较长，需要大量的融资才能进行项目开发建设。住房预售制度可以降低企业融资成本，有利于房价调控，如果效仿海南省全面取消预售制度将会使房地产企业正常经营受到影响，建议在保留预售制度的前提下，可效仿新加坡房地产市场监管经验，建立健全房地产违约赔偿制度，防范因房企资金不足、建设停工而导致业主不能如期收房的问题，切实保障老百姓的利益。对于刚需或投机型客户实行差别化的信贷政策，有助于在去库存化的同时抑制投机炒房。行政部门也可灵活通过“商改住”等手段解决资源分配比重不合理的问题，减少商业地产库存，促进房地产市场的健康和可持续发展。

（二）地方政府应调整地方财政收入结构，避免过度依赖土地财政[2]

不可否认的是房地产投资对地方经济有带动作用，但地方政府应结合地方经济及产业结构现实状况，把握好“度”。目前湛江市经济对房地产的依赖程度高达16.26%，远高于广东省其他三线城市，过度依赖土地财政将成为去库存的一大阻力。建议一方面引导房企在保障利润的前提下适当降价促销，帮助降低融资困难，另一方面，地方政府可以根据本地库存情况灵活调节土地供应，降低库存量。

（三）本土中小房企做好市场细分，走差异化道路

随着外地品牌房企和本土房企竞争的不断加剧，本土中小房企的生存空间逐渐缩小，尤其是拿地成本高、周转率慢、销售资金回笼慢、因资信不好信贷受限的中小企业面临的风险和压力极其突出。湛江是一个三线城市，人均收入虽然相对一二线较低，但不同圈层收入水平参差不齐，中小房企不必向大房企看齐卷入同质化竞争，而是应该结合自身资金融资状况，在跟同业抱团取暖、联合开发的同时尝试做市场细分，走差异化道路，凸显自身特色。