浅析物业服务企业全面预算管理

王泽芳

摘 要 物业服务是针对公共服务和房地产服务的一种综合性服务，随着近年来物业企业逐步增加，市场化竞争日趋激烈，许多企业正面临着如何提供多元化创新服务、如何降低服务成本以提高竞争力等一系列经营问题。当务之急，提高物业管理水平，使之在激烈复杂的竞争中生存，是物业服务企业关注的重点问题。本文阐述了如何通过加强物业服务企业全面预算管理，提升核心竞争力，促进企业健康可持续发展。希望能对物业服务企业开展全面预算管理工作提供一定参考。

关键词 物业服务企业 全面预算管理 应用

一、引言

随着我国各行业发展水平的不断提升，物业服务企业的规模也在不断扩大，但大部分还处在发展阶段，管理模式及相关法规还亟待完善，服务内容还比较单一，不能有效满足人们日益增长的生活需求。物业服务企业要想改善现状，采用全面预算管理，通过预测经营业务、严格成本控制、强化绩效激励等手段，对企业现在和未来的整体经营活动进行合理规划和管理，是有效促进企业长远生存发展的必然手段。

二、物业服务企业全面预算管理的重要性

（一）物业服务企业服务内容

物业服务是业主及企业按合约规定，对房屋周边的环境、卫生、安全、绿化及配套设施进行维护的专业化的秩序活动。物业管理覆盖范围广，服务内容多，包括房屋及公用设施设备管理及维护，消防治安管理，环境卫生管理等方面管理内容。服务项目包括公共服务，特约服务与经营性服务三种类型。

（二）全面预算管理内容及特性

全面预算管理随着公司决策层管理水平的不断提高，逐渐成为现代化企业重要的管理模式。通过对企业内部、外部环境的分析，在预测和决策的基础上，合理调配企业资源，对未来一定时期的经营和财务做出的具体计划。他以公司战略目标为导向，是控制经营和财务活动的依据。

（三）物业服务企业开展全面预算理的重要意义

为促进物业服务企业健康有序发展，开展全面预算至关重要。全面预算管理作为企业经营管理重要手段之一，优势明显，他涵盖了企业全部的经营活动，是把企业整体经营战略目标进行分解，并量化落实到各级各部门乃至个人去实现的管理手段，是企业各级层员工具体的奋斗目标、协调工具、控制标准、考核依据，在经营管理中发挥着重要作用。物业服务企业通过开展预算管理可以全面掌控企业自身的资金使用情况及经营状况，深入发掘经营管理中存在的问题，及时修正改善，了解企业未来的发展方向，整合资源，扩大企业经营规模，提升企业长久竞争力。

三、物业服务企业全面预算管理存在的问题

（一）预算管理组织体系不健全

我国的物业服务企业大部分处在发展中阶段，管理者对预算管理重要性认识不足，亦没有现成的经验可以借鉴，预算管理较为粗放，还未形成系统化的经营管理理念。自上而下各层级之间权责界定还不清晰，各职能部门职责划分还不完善，对公司经营情况缺乏整体掌握，因此无法建立健全的预算管理组织体系，预算管理对经营管理的整体驾驭作用得不到充分发挥，限制了物业服务企业的发展。

（二）预算内部控制制度不完善

物业服务企业管理层虽然已经有物业行业内部控制的管理意识，但相应的制度流程、管理体系还不完善，例如某些企业的预算内部控制制度未经过企业内部各部门单位研讨，未进行实践性论证，制度约定内容存在不切实际的现象，或虽有相应制度，但对内部各部门单位宣贯不到位，未切实执行，对制度管理的重要性认识不足。

一些中小型企业由于人才匮乏，在内控岗位设置上不尽合理，存在不相容职务未分离、受权审批范围不合理、会计系统控制分工不科学等现象，使各岗位之间未起到相互监督和制约的作用，造成各业务和事项不能实施有效控制。

内部控制体系不健全，内控组织架构设置不合理，治理结构形同虚设，缺乏科学的决策和良好的运行机制，执行力不足，致使企业不能有效完成经营目标。大部分物业服务企业的内部风险控制方式还停留在传统的旧的管理经验上，没有科学的成体系的制度作指引，缺乏有效的管理手段，导致经营风险增加市场竞争力不足。

四、完善物业服务企业全面预算管理的对策

（一）构建全面预算管理组织体系

健全有效的全面预算管理组织体系是企业推行全面预算管理的重要内容，是防止预算管理松弛，预算各环节流于形式，预算管理作用能否有效发挥的关键。全面预算管理组织体系是由决策层、工作層、执行层三个层面构成，分别承担着预算编制、审批、执行、管控、调整、监督、分析、评价等一系列预算管理活动。它是全面预算有序开展的基础，企业能否充分发挥预算在经营管理中的指导作用，提高公司精细化管理水平，全面预算管理组织体系起着关键性作用。要想在物业服务企业中构建系统的全面预算管理组织体系，应做到以下几点：

1.增强企业决策层管理人员的全面预算管理意识。决策层作为企业全面预算管理的最高权力组织机构，承担着预算管理的责任，管理人员要深刻认识到预算在企业管理中的重要作用。因此，管理人员对预算管理工作的开展要能够结合本企业实际，拥有明确的管理思路，能够督促全面预算管理机制高效、有力的运行，以确保公司战略目标的实现。

2.明确工作层（各职能部门）的职责。职能部门在全面预算管理中应起到监督和沟通决策层与执行层的桥梁纽带作用，在体系的建立中，要根据公司规模及实际经营性质不同设置与之相匹配的职能部门，并安排专业对口的工作人员担任各职能部门负责人，明确各职能部门职责，将总体预算目标在各职能部门职责中进行分解，划分归口管理责任。例如：综合部负责职能部门、决策层管理费用的列支，负责基建、固定资产零购的归口管理;经营部负责发展规划、年度经营计划项目可研评审及收入合同的归口管理;人资部负责组织制订人力资源规划计划、绩效管理、核定人工成本、组织员工培训及福利社保的归口管理;财务部负责财务核算、预算的归口管理，并赋予财务部预算管理委员会办公室的职能，负责全面预算管理的组织领导和日常工作。

各职能部门职责的划分及任务分解内容要涵盖公司全部预算管理指标，并对职责范围内预算项目统一安排预算初稿的编制审核及预算执行的监督管控工作。

3.精细化执行层预算指标。执行层是在企业预算总目标实现过程中承担一定经济责任，并享有相应权力和利益的企业内部单位。预算执行层在预算管理委员会及各职能部门的指导下，组织开展本部门或本单位预算工作，严格按照预算下达指标执行。执行层是整体预算目标的具体实施者和执行者，是企业战略目标能否实现的根本保障，企业在预算指标下达时一定要根据各执行层的不同职责内容及人员配备情况结合历史数据，深入分析，合理测算。下达指标要明确具体，物业服务企业属于轻资产、劳动密集型行业，对于人工费用的下达还要进行充分的市场调查，掌握各岗位人员的用工标准，根据业务量应配备的用工人数，人员水平等，明确各层级人工费用指标，锁定人工成本，并根据实际执行情况滚动调整。其他材料费、维修费等相关费用也要根据历史数据，结合市场调查结果，进行精确测算，确保下达指标的合理性、经济性、适用性，提升精细、精益化管理，以达到降本增效的目的，有效促进企业战略目标的实现。

4.全面预算管理组织体系的建立应契合本单位实际。体系的建立不能过于复杂，增加企业营运成本，降低工作效率，亦不能过于简单，达不到改善企业管理现状、提质增效的目的，使预算管理流于形式。由于各物业服务企业经营规模、组织结构、经营环境等因素的差异，在全面预算管理组织体系的设置上也应结合本企业实际，采用不同的管理模式，本着科学规范、高效有力、经济适用的原则，强调全面性、系统性，建立一套具有本企业特色的预算管理体系，以充分发挥全面预算在推动物业服务企业更加高效运营的作用。

（二）完善预算内部控制制度

预算内部控制是企业管理层和全体员工共同实施的旨在实现预算控制目标的过程。在物业服务企业中建立一套高质量的预算内部控制规范体系能提高企业的内部管理水平和风险防范能力，有助于物业服务企业提升在市场现代服务业中的竞争力。要想建立一套完善的预算内部控制制度，需要做到以下几点：

1.加強企业预算内部控制制度的理论学习。企业管理层要提高认识，学习借鉴国内外先进的预算内控管理理念，了解相关控制体系的设立及管理方式，结合本单位实际，运用到实际工作中来，切实提高本企业的预算管理水平。

2.制定完整的风险管理体系。物业服务企业相较其他行业业务更加繁杂，涉及多重法律关系，风险管理涵盖物业服务的全部过程。再则，物业管理服务责任界定比较困难，风险事故类型较多，企业抗风险能力主要靠预算制定的前瞻性及各内部控制制度中规范风险应急机制的建立。针对以上特征，企业要建立科学合理的预算内部控制制度，以应对经营管理过程中反映出来的各类风险。

首先，不相容职务要分离控制。建立内部牵制制度，在建立内部控制制度时要确定哪些岗位是不相容的，明确各岗位的权限，使不相容岗位能够互相监督制约，对于一些规模比较小的企业，因用工人数较少不能实现完全分离的，可以对重要风险岗位进行定期抽查、盘点等方式代替。

其次，内控制度要规范授权审批的范围、权限和程序，授权制度建立要科学合理，并切合本单位实际。对于重大业务事项要建立集中会审制度，任务个人不得单独进行决策，以保证决策事项的正确性。

3.要建立预算内部审计制度。为确保预算下达指标准确落地实施，企业要建立预算内部审计体系，以保证预算有效执行。通常预算下达以后会存在各执行部门单位由于对预算管理认识不到位、外部因素影响等诸多因素导致实际经营未按预算下达指标执行。内部审计机构要针对各执行部门单位的预算执行情况进行专项审计，对存在问题的单位和部门及时反馈，督促调整提高预算执行效率。

物业服务企业随着城市化建设不断发展，人们对于物业服务质量的需求不断提高，企业竞争越来越激烈。物业服务企业要通过高质量的服务赢得顾客的认可，提高市场竞争力，必然要依赖实施全面预算管理在提升物业服务质量中的重要作用。企业必须正确认识，转变观念，切实提升企业的核心竞争力，以实现企业的可持续发展。

（作者单位为河北中兴冀能电力发展有限公司）

参考文献

[1] 刘伟.浅析全面预算管理在物业服务企业的应用[J].财经界（学术版），2016（11）：36.

[2] 张希.浅谈全面预算管理在物业服务企业中的应用[J].财会学习，2018（9）：06-07.