房地产开发项目设计阶段的管理分析应用探讨

曹英杰 杨同盖

摘    要：房地产开发项目关乎社会民生，必须在项目开发的各个环节做好相应的工作，以保证项目工程的整体质量。其中，房地产开发项目设计阶段的管理工作对于工程的质量管理和成本管理都起到了相当重要的作用。因此，如何做好项目设计阶段的管理工作便成为房地产开发工作的重点之一。本文便针对房地产开发项目设计阶段管理工作的运行进行分析，总结设计阶段管理应用的相关问题，并提出相应的解决方法。

关键词：房地产开发项目;设计管理;管理问题;解决对策

1  引言

房地产开发项目的设计阶段涉及多项工作内容，能否落实设计阶段的各项管理工作，确保项目设计切实从实际出发，已经成为控制项目开发质量和成本的关键工作。为了减少项目设计阶段的错误，防止项目的后期返工，必须安排专人对项目设计的各项工作进行严格的管理，从而促使项目设计着眼于全局，兼顾项目的施工质量和施工成本，为开发项目提供最优的设计方案。但是，在众多房地产开发项目中，设计阶段的管理工作普遍存在问题。接下来我们将对设计阶段存在的典型问题进行简要的分析，为房地产开发项目在设计阶段落实管理工作提供一定的借鉴和参考。

2  设计阶段管理工作中存在的典型问题

2.1  针对配套设计和附属设计的管理力度较弱

目前，很多房地产开发项目在设计阶段的工作重心普遍放于项目工程的主体设计方案上，并集中设计部门大量的人力和物力以做好主体建设的设计工作，从而导致开发项目的配套设计和附属设计遭到了一定的忽视。由于缺乏对配套设计和附属设计的重视和投入，很多项目的配套设施和附属设施并未经过精心的设计。由于管理力度较弱，配套设计和附属设计往往符合设计标准便予以通过，从而造成配套设计和附属设计缺乏严谨的审核。在后期的实际施工中，建筑的管道、线路等配套附属设施的施工往往会存在较多的不协调，管线铺设问题较为严重时甚至会造成项目施工进度的延缓。此外，配套设计和附属设计需要與主体设计进行良好的对接，才能保证项目施工的顺利进行。但由于监管力度较弱，配套附属设计在与主体设计之间进行技术对接时往往会出现问题，一旦无法及时解决这类技术问题，会造成项目工程存在一定的技术隐患。

2.2  项目设计缺乏规范性

房地产开发项目的设计是一项复杂的工作，其涉及多个领域多种专业，需要各种不同专业人士的协同合作才能确保项目建筑在预定的时间内按规定的施工质量完工。这便对开发项目的整体设计方案提出了较为严格的规范性要求，要求项目的施工技术、工艺流程、材料选择等必须具备充分的说明。如果项目工程的设计方案的规范性要求未能达标，必然造成施工图纸在准确性方面存在一定的问题，施工方也无法根据设计图纸进行准确的施工建设。

2.3  项目设计阶段缺乏优化

对房地产项目的设计方案进行优化，是设计方的本职工作之一。其优化项目包括了设计方案中的安全性设计，有效性设计，以及施工成本等内容。这需要设计方根据工程施工的实际进展而进行相应的优化设计工作。优化设计对于房地产项目来说是非常重要的，由于房地产项目的施工周期较长，在施工期间易受多种因素影响而导致工程的施工成本和施工质量发生变化。因此，设计方必须做好与施工方和业主的配合工作，从而完成对工程施工的实时跟踪与设计优化。但是，一些设计单位缺乏有效的管理方法，从而造成设计单位与施工方及业主缺乏足够深入的沟通，一旦设计审核阶段存在管理失误，无法及时发现设计方案中设计缺陷，项目施工便容易存在施工隐患，项目的设计优化工作也难以获得预期的效果。

3  解决设计阶段管理问题的对策

3.1  加强设计阶段的质量管理工作

质量是房地产开发项目首要保证一大要素，这也是设计阶段管理工作的核心重点。为落实好设计阶段的质量管理工作，需要从以下两个方面入手。

首先，要严格落实项目设计的调查工作。设计调查是房地产开发项目进行项目设计前的必备工作，其目的在于帮助设计单位准确掌握项目区域的各种实际情况、工程质量要求和进度要求。调查工作必须根据调查目标一一开展，并确保调查结果的准确性。如此，设计单位方能根据调查结果对项目建筑的具体尺寸、结构布局、附属设施等内容进行设计。

其次，要严格考量分析项目设计方案的可行性。项目设计方案的可行性分析是设计工作的必要环节，其目的在于确保项目的设计方案可以应用于实际的项目施工，而不存在施工问题。为此，设计管理人员需组织设计、施工、业主、监理等多方单位对既定的主体设计方案和配套附属设计方案进行综合性的讨论分析，以便于设计方对不合理的设计进行及时的修改。

3.2  做好设计阶段的成本管理工作

成本问题是房地产开发离不开的话题，控制项目开发成本的首要工作便是做好项目设计阶段的成本管理工作，为后续施工的成本管理定下基础。

首先，设计管理人员可以以经济指标为参照，审查项目的设计方案是否存在成本超标问题。审查的内容要包含项目的各个方面，如建筑的材料、装饰、功能、尺寸、施工技术、施工设备等内容。若发现项目设计的成本投入存在明显的超标问题，需及时通知设计方进行整改。

其次，要加强对设计方案的布局合理性的审核。项目建筑的主要作用便是为人们提供舒适的办公或生活场地，因此，以人为本便是房地产项目开发所遵循的重要设计原则。在建筑的布局方面，设计单位要重点考量其合理性，相关的配套附属设施必须为业主和使用人员提供相应的服务功能。在设计过程中，管理要注意把关，要尽量杜绝无用的布局设计，以减少项目开发成本的不必要浪费。

3.3  管理人员要做好设计阶段的各单位的相互沟通工作

房地产项目所涉及的各个单位之间必须保持良好的沟通状态，尤其是在项目方案的设计阶段，缺乏足够的沟通常常会造成设计方案存在隐患缺陷。为此，设计阶段的管理人员要做好沟通工作，确保设计方与其他相关单位之间保持通畅的沟通。

首先，管理人员应当保证设计方出具的设计方案完全符合业主的各项需求。业主的实际需求是设计方进行项目方案设计的参照目标。若双方对建筑布局等方案设计存在争议，要及时进行协调商议，以确保项目方案得到及时优化，项目的施工进程也不会因方案争议而陷入停滞，从而产生额外的工程成本。

其次，房地产开发项目在建筑施工中会涉及土木、燃气、电气、管道、装饰等多个不同的专业，不同专业之间要采取各不相同的施工技术和施工流程，而工程的设计方案便是负责对施工顺序和施工配制进行安排和协调。因此，管理人员要协调好设计方与施工方的技术交流，通过双方有效的技术交流，使房地产项目的设计方案得以查漏补缺，从而进一步提升项目方案在具体施工安排方面的专业性，进而实现不同的施工专业之间施工技术的无缝对接，保障项目施工过程的高效率。

4  结束语

房地产开发项目的方案设计决定了工程项目的具体施工流程，更是初步确定了工程项目的成本投入。因此，这一阶段的管理工作，在一定程度上起到了对工程项目的宏观控制作用。为了减少项目设计阶段的管理漏洞，管理人员要着手于工程方案的质量控制和成本控制，以及与工程各单位的交流工作，并对设计管理工作予以足够的重视，方能最大限度的确保项目设计方案的科学、合理和可行。

参考文献：

[1] 刘治华.房地产企业项目开发设计管理的质量控制研究[J].居业，2019（10）：182～183.

[2] 周丹.房地产项目设计阶段的成本管控研究[D].大连海事大学，2017.