中国住宅市场未来十年发展走势

【摘要】本文从需求和供给两方面，对中国住宅市场容量进行估算，再通过供求均衡分析，得出以下结论：第一，2020-2025年将是中国住宅市场发展的巅峰期。第二， 2025年很可能是中国住宅市场的重大拐点。第三，城镇化是未来十年中国住宅市场需求的重要保障。第四，未来十年每年中国住宅市场容量预计在11亿平方米左右。

【关键词】住宅市场;供求均衡;城镇化

1、引言

房地产业是与民生紧密相关的支柱产业，任何风吹草动都会引起社会的极大关注。2016年12月中央经济工作会议明确提出坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，自此，“房住不炒”成为中央对于房地产业的基本定调，并写入了中国共产党的十九大报告。不少人提出房地产业已经告别了高速发展的黄金时代，进入了精耕细作的白银时代;甚至还有人提出房地产业已进入供过于求的钢铁时代。正所谓“船头的方向错了，就永远到达不了彼岸”，对房地产业未来走势的判断不仅关乎房地产企业的生死存亡，也关乎相关政府部门能否科学合理地制定出台房地产业相关政策。

未来房地产的走势如何？市场空间还有多大？是否出现重大拐点？这一系列问题亟待学术界和企业界予以解决。本文从需求和供给两方面对中国住宅市场进行预测，估算未来十年中国住宅的市场容量，再通过供求均衡分析，得出相应结论，尝试对以上重大关切做出回应。

2、中国住宅市场的需求预测

每年新增住宅需求为当年的住宅市场需求总量。住宅需求=城镇人口×人均住宅面积，由此可将新增住宅需求分解为三部分：新增人口带来的刚需、人口增加引致的刚需、原有人口的改善型需求、新增人口的改善型需求。推导过程如下：

以D表示住宅需求、P表示城镇人口、A表示人均住宅面积，则新增住宅需求ΔD=（P+ΔP）·（A+ΔA）-P·A=ΔP·A+P·ΔA+ΔP·ΔA，其中，ΔP·A表示新增人口带来的刚需、P·ΔA表示原有人口的改善型需求、ΔP·ΔA表示新增人口的改善型需求增量。

2.1住宅需求量

国家统计局公布的最新人均住宅面积是2016年的数据，为此，本文以2016为基础进行推算。数据显示，2016年末总人口为13.8亿，城镇化率为57.3%，人均住宅面积为36.6平方米，则2016年的住宅总需求=13.8×57.3%×36.6=290亿平方米。

2.2总人口及城镇化发展趋势

《国家人口发展规划（2016-2030年）》预计，2020年总人口为14.2亿、城镇化率为60%，2030年总人口为14.5亿、城镇化率为70%。为此，以移动平均法假设：2020-2030年，总人口年均增加300万、城镇化率年均增加1%。

2.3人均住宅面积发展趋势

2.3.1仅考虑刚需。假设未来若干年的人均住宅面积保持在2016年36.6平方米的水平，基于此所测算的未来住宅总需求即为刚需，主要因素在于总人口的增长和城镇化率的增长。

2.3.2考虑改善型需求。假设人均住宅面积不断增加，主要因素在于人们收入提高后有能力购买更大面积的住宅。

（1）改善情形一：假設人均住宅面积年均增加0.5平方米。该假设的依据是：国家统计局数据显示，2017年房地产开发企业商品房销售收入为90，609.2亿元，住宅商品房平均销售价格为7614元/平方米，据此可测算2017年住宅商品房销售面积（即住宅总需求）为11.9亿平方米，按公式“住宅总需求=城镇人口×人均住宅面积”倒推，可算得2017年人均住宅面积为37.1平方米，比2016年的36.6平方米增加0.5平方米。

（2）改善情形二：假设人均住宅面积年均增长2.7%。该假设的依据是：国家统计局2017年发布《居民收入较快增长 生活质量不断提高——党的十八大以来经济社会发展成就系列之五》指出，2016年中国城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，比2012年增长11.1%，年均增长2.7%。

2.4未来住宅市场需求预测

刚需情形由于没考虑人均住宅面积的增长因素，可视为住宅需求量下限，即保守估计。鉴于2012-2016年是我国住宅蓬勃发展的年份，人均住宅面积增长较快，2030年以前均保持这一增速的可能性较小，因此改善情形二可视为乐观估计。考虑到欧洲发达国家人均居住面积大多在40-50平方米，结合我国人口众多的实际情况，笔者认为，改善情形一的预计比较符合未来发展趋势，结论中也采用此预测结果。

3、中国住宅市场的供给预测

国家统计局数据显示，我国商品住宅房屋竣工面积从2008年的5.4亿平方米增加至2016年的7.7亿平方米，年均增速为4.5%。按此增速预测，未来住宅供给量见下表：

4、中国住宅市场供求均衡分析

4.1 2020-2025年将是中国住宅市场发展的巅峰期

较之增长平稳的供给曲线，中国住宅需求曲线增速呈慢-快-慢态势。2018-2020年，中国住宅需求曲线呈缓慢上升态势，2020年增速跳跃上升之后于2021年开始又呈现平缓增长态势，直到2025年，需求开始落后于供给。可以预见，2020-2025年是中国住宅市场发展的巅峰期，需求大于供给，房地产企业日子比较舒服，也是做好未雨绸缪的全面战略布局的最后期限。

4.2 2025年很可能是中国住宅市场的重大拐点

2020年，中国住宅市场供求双方首次达到平衡，均为9.2亿平方米，随后需求一度跳跃上涨后又开始缓慢增长，中国住宅市场的在2025年开始逆转，由供给缺口转变为需求缺口，进入供大于求的疲软态势。可以预见，2020-2025年是众多房地产企业居安思危的关键时候，多元化经营将成为众多房地产企业的必然选项，以应对2025年这一房地产市场的重大拐点。当然，由于存在1-2年的交房时间，所以这一拐点也可能顺延至2026、2027年。

4.3城镇化是未来十年中国住宅市场需求的重要保障

从住宅需求量预测表可知，在改善情形一下，人均住面积的增加所引致的住宅改善型需求小于刚需，直到2030年改善型需求与刚需才平分秋色。住宅刚需由总人口和城镇化率两个因素决定，由于总人口增长缓慢，城镇化率的提高才是住宅刚需的主要保障，房地产企业要牢牢把握这一重大战略机遇。

4.4未来十年每年中国住宅市场容量预计在11亿平方米左右

如果换算成价值，则要考虑售价因素。中国商品房平均销售价格从2008年的3800元/平方米上涨至2017年的7892元/平方米，年均增长8.5%。我们按8000元/平方米、10000元/平方米、12000元/平方米计算，对应的未来十年每年中国住宅市场销售收入分别为8万亿元、11萬亿元、13万亿元（不考虑国际需求因素）。

结论：

自2016年12月中央经济工作会议提出“房住不炒”的基本定调并将其写入中国共产党的十九大报告以来，学术界和企业界都十分关注房地产未来发展走势研究。对房地产业未来走势的不同判断不仅影响具体企业的发展战略选择，也影响相关政府部门制定出台的房地产业相关政策。对房地产业未来走势判断的重要基础，就是对房地产业未来发展空间进行科学合理预测。基于此，本文对中国住宅市场进行供求均衡分析，回应社会对房地产未来发展走势的重大关切。具体可以得出以下结论：

第一，2020-2025年将是未来中国住宅市场发展的巅峰期。该时期中国住宅市场仍有供给缺口，但缺口呈现扩大后逐渐收窄的趋势。第二，2025年左右是中国住宅市场的重大拐点，供给开始过剩。合理推测，2025年后会迎来房地产业的并购浪潮，多元化经营会成为众多房地产企业的首要选项。第三，城镇化进程仍是中国未来十年住宅市场的重要保障。未来十年，由于总人口增长缓慢，城镇化率的提高才是住宅刚需的主要保障，房地产企业要牢牢把握这一重大战略机遇第四，未来十年每年中国住宅市场容量预计在11亿平方米左右，对应的货值在10万亿元左右。

可以预见，2025年后将会迎来房地产业的并购浪潮。正所谓“人无远虑，必有近忧”，为了夺取“决战2025”的重大胜利，房地产企业必须在2020-2025年的最后舒服日子里做好未雨绸缪的全面战略布局。大浪淘沙，“剩”者为王，未来的房企里面会有谁含泪出局、拱手认输，又会有谁能笑傲江湖，一统江山呢？让我们拭目以待！

参考文献：

[1]新华网.“房子是用来住的，不是用来炒的”中央经济工作会议明确楼市发展方向[EB/OL].（2016-12-17）[2020-04-25].

[2]国务院.国家人口发展规划（2016-2030年）[EB/OL].（2016-12-30）[2020-04-25].

[3]国家统计局.居民收入较快增长.生活质量不断提高——党的十八大以来经济社会发展成就系列之五[EB/OL].（2017-07-28）[2020-04-25].

作者简介：

张少辉（1986-），男（汉族），广东潮州人，中山大学管理学博士、广东省第三产业研究会服务经济研究院特约研究员，就职于奥园资本投资集团有限公司，从事第三产业、金融业和房地产业管理研究工作。