新华联文旅转型全面落地，估值修复全面开启

张一

企业常青的秘密就在于不断创新，这一点在新华联身上也体现得十分明显。新华联在上市初期以房地产业务为核心，上市后，通过洞察市场消费需求的转变，结合自身优势，公司积极推动战略转变，确定了“文旅+地产+金融”的战略布局，由单一的地产“开发商”角色向综合的“开发商+运营商+服务商”角色转变。

新华联的战略转型在2019年迎来里程碑：公司文旅项目全面进入收获季，经营目标圆满完成;公司运营能力显著提升，创利水平跃上新台阶。更重要的是，二级市场越发认可公司转型方向，公司的估值逻辑正在重塑之中。

文旅转型进入收获期

多项财务指标稳健发展

2019年是新华联文旅项目步入全面运营期的一年：公司铜官窑古镇二期三大文旅新产品震撼面世;四川阆中古城自当年初正式纳入麾下后客流量和收入同比大幅增长;西宁童梦乐园于下半年盛大开业，多个景点为国际或国内首创;芜湖鳩兹古镇于2019年末全面开园，成为安徽省乃至华东地区独树一帜的文化旅游目的地。

在新华联转型的关键期，公司业绩稳健抬升，营运水平进一步强健。新华联2019年度业绩报告显示，新华联2019年实现营业收入119.88亿元，实现归属于母公司净利润8.10亿元，圆满完成年初的既定目标。与此同时，公司文旅项目运营能力和房地产项目管理水平进一步提升，2019年公司毛利率36.08%，相比2018年毛利率33.50%的水平，提升2.58个百分点。

目前，房地产行业依旧处于调控深水区，地产金融持续收紧之下，民营房企融资难、发债难现象凸显。尤其在上半年疫情的影响之下，充裕的现金流成为房地产开发企业重要的“免疫力”。随着新华联文旅项目全面进入运营期，持续高效的运营也给公司带来稳定的现金流，2019年公司持续加大文旅项目及酒店等自物业的经营水平，经营活动现金流量净额达到29.90亿元，而景区等自持的投入降为18.25亿元。分季度来看，新华联2019年第二、三、四季度经营活动产生的现金流量金额分别为14.32亿元、3.25亿元、12.70亿元，持续造血能力突出。

文旅项目持续落地的同时，新华联充足的存量土储也为公司顺利向文旅转型提供了强有力的现金流支撑。2019年在传统房地产业务方面，公司继续深耕“京津冀”“长三角”“大湾区”等具有深厚业务基础的热点区域。年报数据显示，新华联报告期内，实现竣工交付160.44万平方米，完成了年度交付任务;全年房地产项目实现签约销售面积60.66万平方米，销售金额79.01亿元，结算面积82.90万平方米，结算金额91.15亿元，有效实现了年内收入和利润的结转，为公司转型关键期提供了稳定现金流支撑。

值得关注的是，新华联不仅2019年财务稳健提升，公司旗下四大文旅项目更是在疫情期间“逆势发力”，再度迎来客流高峰，为2020年的业绩奠定了坚实的基础。公开资料显示，端午小长假，在国内旅游整体下滑50%的情况下，长沙铜官窑古镇、芜湖鸠兹古镇、西宁童梦乐园和四川阆中古城四大景区积极策划主题创新活动，提升服务水平，端午期间累计接待客流超9万人次，同比2019年同期客流增长110%，营业收入增长166%。

具体来看，长沙铜官窑古镇景区打造了“首届国潮龙舟电音节”主题活动，本次电音节包含国潮电音趴、疯狂集装箱、疯狂泡泡派对、龙舟竞渡、水枪大战、激光焰火水舞秀等七大主题活动。端午三天，铜官窑古镇客流3万人次，同比2019年同期增长257%，营收同比增长58%，再次成为长沙旅游市场最热景区。

鸠兹古镇则推出了“祭祀大典”、龙舟民俗展演、佛山黄飞鸿舞狮、网红夜市“星光夜场 双园同乐”等五大主题活动。端午三天，鸠兹古镇景区实现入园2万人次，同比2019年同期增长95%，收入增长20%。西宁童梦乐园和四川阆中古城端午期间接待游客量分别高达4万人次和1万余人次。

联手打造多个城市名片

拓宽企业护城河

对于新华联而言，此次文旅转型的成功，决胜于品牌战略的成功，这也将重塑新华联的估值逻辑——随着公司从传统房企向“文旅+地产+金融”转型，文旅业务利润占比或将提升，其估值中枢有望由传统房企向综合性的文旅地产商转型。

自转型以来，新华联旗下的多个文旅项目都成为当地文化旅游发展的标杆与旗帜。不得不说，新华联的文旅转型路始终与城市文化的品牌建设与输出同行，与多地携手打造各具特色的城市文旅名片。日益强大的品牌优势，也将成为新华联全面转型文旅后最坚硬的护城河。

据新华联2019年业绩报告，公司于2019年1月1日正式接管5A景区阆中古城，接管后运营状况继续保持良好态势且有显著提升。6月28日，铜官窑古镇二期三大重磅旅游新产品震撼面市：中国大型原创演艺秀《铜官窑·传奇》盛大首演，世界级5D影院《魔法釉·传奇》成功首映，中国陶瓷艺术大师精品展示中心隆重开馆，受到社会各界和游客的高度认可与广泛关注。8月18日，西宁童梦乐园盛大开业，多个景点为国际或国内首创，开业当天客流突破3万人次。芜湖鸠兹古镇12月8日全面开园，成为安徽省乃至华东地区独树一帜的文化旅游目的地。

从公司品牌传播的成果来看，因运营业绩突出，新华联跻身国务院发展研究中心企业研究所等机构评选的“文旅地产优秀运营企业”五强;铜官窑古镇和鸠兹古镇获评中国优秀文旅代表项目;铜官窑矿物宝石博物馆成为“国家非物质文化遗产保护单位”;鸠兹古镇获评国家4A级景区并入选2019年度安徽省特色小镇;西宁童梦乐园获“2019年度最佳亲子旅游景区”称号;阆中古城入选首批天府旅游名县。

2020年3月，新华联文旅再度凭借在中国文旅行业的突出业绩及运营表现，荣登“2020年中国文旅地产10强”榜单，与恒大、融创、碧桂园、万科等共同跻身前十，位列第七名。

文旅蓬勃发展叠加优质资产加持

估值修复进程开启

来自国家文化和旅游部的信息，2019年全年国内旅游人数60.06亿人次，比上年同期增长8.4%;全年实现旅游总收入6.63万亿元，同比增长11.1%。今年年初受到新冠疫情影响，文旅产业遭受短期冲击，但良好发展的长期趋势并未变。从国务院办公厅印发《关于进一步激发文化和旅游消费潜力的意见》行业指导文件，再结合中国消费升级的广阔前景，疫情后文旅行业必将恢复正常增长的势头，全面进入文旅运营期的新华联，也将迎来新一轮的发展机遇。

值得关注的是，5月13日，新华联的控股股东新华联集团与中金公司签署了合作协议，双方将合作为新华联集团及新华联引进战略投资者。对此新华联集团总裁傅军表示，中金公司具有较大的行业影响，也拥有丰富的重组资源。希望此次与中金公司紧密携手，能为新华联控股和新华联文旅尽快引进实力雄厚的战略投资者，特别是要注重引进央企或国企投资者，实现企业共赢发展。

更重要的是，在二级市场，新华联股价筑底成功，并开始向上的历程。以新华联2019年业绩数据来看，公司有40%的收入来源于非房地产业务，作为上市文旅企业，新华联目前正处于估值底部，随着国内疫情的基本控制和消费券刺激政策的实施，旅游行业业绩的复苏会加速估值的修复。据Wind（申万）数据，截至6月30日收盘，传统房地产板块的动态市盈率（整体法）在10倍左右，休闲服务板块的整体估值约为132倍，旅游综合板块的估值高达530倍。而新华联文旅目前的动态PE仅为12倍左右，未来估值切换的弹性空间大。

《红周刊》梳理A股旅游综合板块个股数据（表1）注意到，新华联2019年营业收入为119.88亿元，位列旅游综合板块个股第三，动态净利润为5.4亿元、ROE高达10.3%，均位列板块第二;但其动态PE却仅为12.7倍，位列第八，存在明显低估。而据安信证券预计，随着存量文旅项目长沙铜官窑古镇、芜湖鸠兹古镇、西宁新华联童梦乐园逐步步入成熟期，阆中古城运营服务稳步提升，其文旅产业有望进入持续收获期，未來升值潜力巨大。

在不少机构投资人士看来，上半年资金抱团医药、消费、科技取暖，下半年等待市场新风向出现;二季度旅游行业业绩虽然同比下跌，但市场已经充分消化了一季度的悲观预期;据行情数据显示，第二季度旅游板块强势反弹，上证综指上涨14.64%，申万旅游指数上涨136.3%，均超过同期指数的表现，其中旅游综合、餐饮、酒店涨幅居前。下半年的投资逻辑重点关注旅游行业业绩复苏的相关优质标的估值修复和中长期投资机会。