我国房地产投资风险和风险防范对策分析

刘璇 付滨 王琼林 刘超

摘要：房地产业经过二十多年的完善和规范，已发展成为我国经济的基础性、支柱性、战略性产业之一。然而，房地产投资额大、所处位置一般不变等特性及面对的经济环境经常变化等不利条件，致使投资存在风险。本文采用整体分析与个体分析、实证分析与规范分析相结合的方法，研究房地产开发中的风险因素和风险识别的基本方法，并有针对性地提出风险对策，以增加投资者决策的科学性，降低风险发生的可能性。

关键词：房地产投资;风险识别;风险防范

1引言

伴随着我国市场经济稳步向前进步，房地产业无论是对促进国民经济发展和城市建设，还是对政府调整宏观经济运行及经济结构，都发挥了不可替代的作用。但是房地产业本身的性质致使其存在着不小的风险。

本文研究的对象是投资过程中的具体房地产商品。以房地产风险方面的论文为主要依据，通过引用国内外房地产风险研究中的一些相对成熟的理论手段，结合我国房地产开发运营的实际情况，对房地产开发项目的投资风险从风险因素、风险识别及风险规避等几个方面，进行了系统研究与论述，目的在于降低风险发生的可能性，避免投资者的决策失误。

2房地产投资风险防范与对策

2.1企业层面对风险控制的对策

研究过程中将房地产投资分为四个阶段，期间可能面临出现不可预料的风险事件，企业层面有必要采取针对性的风险防备措施。

2.1.1投资决策阶段的风险控制

这一阶段可能会出现许多风险因素，要求房地产企业认真做好以下几方面的防范措施：第一，要针对项目开展是否可行进行详尽探讨，使决策更加准确无误;第二，加大市场监管力度，使决策更加科学有效;第三，恰当地使用投资组合理论，分散风险，使危害发生的可能性降到最小;第四，若无其他选择可回避风险以尽可能消除风险。

2.1.2土地获取阶段风险的控制

在地盘获取之前，必须周密研讨承包地块的特性、社会性质以及使用价值，综合考察各方面因素，以就开发哪一地块这一问题上作出抉择。

2.1.3管理运营阶段风险的防范和控制

经营管理阶段是制定较为恰当的价格，尽量避免因价格过高或过低带来的危害。由于营销代理通常具有熟练的营销技巧，房地产企业为提高效率，可聘营销代理来管理项目。

2.2政府层面对房地产业的宏观管理

政府措施对房地产业发挥着不可小觑的作用。 政府管制房地产风险时应从以下几个方面入手。

2.2.1控制好调控时间和力度

显而易见，在对房地产投资风险取得完整认识之前，政府须做许多预防和控制工作。在房地产风险调控时间上尽可能“早半拍”，防止“急刹车”带来的巨大危害;在调整强度上，避免因为力度过大或不足造成经济发展大幅度波动。

2.2.2调整房地产投资结构，促使房地产市场供求平衡

研究认为，房地产商品供需状况拉动经济增长。在总体规划和城市规划指导下，对房地产用地的总量进行控制，保证土地供给需求大致平衡。

2.2.3建立房地产预警预报系统

研究表明，利用房地产风险预警系统对市场形势进行分析，可以较为准确的判断未来房地产市场的走势，对房地产开发商防范风险具有指导意义。

3以淄博新区“金融街”为例探讨投资风险与防范对策

3.1项目的概况

淄博新区金融商务区（CBD）地理位置好，处于新区的中心位置，从北起于华光路，向南延伸至人民路，东面紧邻北京路，总用地面积25.6公顷（384亩），包含15个商业地块，16栋高层建筑，规划布置淄博金融中心、资金结算中心、汇美领域、华侨大厦等多建筑，从2013年开始建设，有淄博市政府政策扶持，发展较快。预测未来，在房地产区域利好、市场联动性增强等因素的影响下，淄博金融街的房地产供应将迎来一场集中放量潮，房地产市场将经受比较大的压力。

3.2项目的社会经济环境及优劣势分析

3.2.1项目所具有的优势

该项目地理位置优越，北面华光路为淄博的主要交通干道，且绿树成荫，交通发达，政府行政部门、高等院校林立、居民印象不错，周边有住宅社区，潜藏投资群体较多;是市政府重点扶持的项目，项目未来发展状况良好，商业、人口、城市中心向西迁移，刺激股市繁荣。

3.2.2项目所处的劣势

第一，与猪龙河（有污染）相邻，降低投资者对该项目的考虑程度;第二，受公众消费习惯的影响，要想让人们接受高层物业服务还需一段时间的缓冲;第三，土地管理费用高;第四，建筑成本高;第五，物业管理费用高;第六，物业功能不能精确定位，且各功能之间没有明显的互补关系;第七，该楼盘销售类型为远期销售，无法直接展示好的形象，有碍公众树立购买信心;第八，物业档次较高，客户层面较窄;第九，市场可容纳量不明确。

3.3该项目存在的风险

3.3.1物业位置选择风险

该项目的地理位置十分优越，可称为上好地段。但由于区域面积狭小，很难有空间用于治理生态环境，临近猪龙河，污染严重，因此，该项目地理位置的选择有风险。

3.3.2地价风险

该项目地处新开发城区，该地区地价非常高，增加了开发商的投资成本，由此带来开发商投资收益下降的风险。

3.3.3價格风险

价格风险是这个项目所面临的主要风险之一，该项目的地理位置及市场定位决定了出租、出售的价格相比较其他物业要高，价格壁垒带来的直接后果是商品卖不出去，投资资金得不到回收。

3.3.4营销风险

根据市场评估结果，该楼盘销售档次目前定位为中高档，而周边消费群体消费行为被定位为中低档，销售前期可能面临不小的压力;且开发商选择自己营销方式的原则是销售费用尽可能低廉，但这就要求投资商开发自己的营销团队必须投入一定资金进行市场调研，同时还必须面对由于营销不够专业而带来的销售风险，这就增加了开发成本，带来风险。

3.4项目的风险防范建议

根据该项目评估结果来看，影响最大的风险因素是市场风险，其次是物业类型风险、物业位置选择风险、营销风险等。认真分析此项评估结果，提议了一些风险防备建议。

3.4.1确定该项目的目标客户层，并多向其推广项目设计

缩小目标客户范围，有针对性的向其推广该项目，可有效减小营销风险。该项目的销售群体多为大型金融机构和股份制专业型公司。在推广过程中强调不仅该楼盘是城区建设中的罕见项目，也是现代建筑艺术的引导项目，同时是打造成功生活的发源地，更是崭新办公文化的主流，且投资回报率较为稳定，是为该市市民供给贴近民心办事的现代化办公区。

3.4.2提升物业管理质量

此项措施针对物业类型风险。物业服务质量直接对写字楼的使用程度起重要作用：若用工作效益来度量楼盘设计质量的高低，楼盘设计质量的高低可以用工作效益来评判，显然楼盘并不只看装饰的如何高档，而是看环境可否引起员工工作积极性。楼盘质量的高低要看以下內容：地基、建筑质量、办公区的文化环境、交通便利性、空调、供暖、供电、供水系统、车位设计、结构设置、采光通风性等等。由此来看，物业管理部门应提高相应服务水准。

3.4.3建筑设计要独特

近些年来，企业对写字楼有了更高的要求，写字楼发展为企业身份的象征。写字楼的外形，不但体现了公司外在形象，更成为了客户选择写字楼的主要因素。许多稍有名气的公司都将写字楼的外在形象当做购买楼盘的考虑要素之一。

对房地产项目的研究调查表明，独特的建筑设计可有效的吸引客户，提升该项目的市场价值。考虑到楼盘总体地理定位和格调形象定位，以及在针对客户调查过程中对色彩的喜好，整体风格应以舒适、柔和为基调，颜色以浅色调为主，比如白色和天蓝色，制定多种搭配颜色的方式。

3.4.4定位好房地产项目的档次

此项措施可有效避免营销风险。研究发现，房地产楼盘的档次高低与购买的客户数量存在着负相关关系。如今，大型企业对越来越重视写字楼的档次，不少企业选择用档次高的楼盘“撑门面”。而“金融街”地块较小，可调整的空间范围也不大，结构设置上难以迎合高档办公住宅对空间上大范围活动的需要，除此之外由公众对房地产项目的需求时间来看，办公区越高档，客户的成本越大，有碍开发商投资成本的回收。因此该项目以中高档的定位进入市场比较合适。

3.4.5制定价格时采取低开高走的方法

此项措施针对价格风险和营销风险。在楼盘刚开始销售时制定偏低的价格，之后逐渐提高价格。之前购买者意识到房地产项目升值，因而在公众心中树立良好形象，这也是物业推广的绝佳方式。

简而言之，以上措施和策略总体上提升了房地产项目的价值，赢得了不错的销售佳绩，获得相应的回报，因而必然降低了房地产投资风险发生的可能性。当然，在房地产开发过程中面临不可避免的因素可通过介入对风险体系的管理、有效减低成本等办法，降低风险事件发生的概率。

4总结

改革开放以来，伴随我国经济的快速增长，我国的房地产业迎来了崭新的发展，房地产投资数额也日益增加，此项投资会带来不小的资金回报，但是同时也将面临不可小觑的风险。本文从企业的角度出发，对房地产投资风险的因素分析、识别以及对防范和处理的措施有了一个基础性的理论框架。以淄博新区金融街为例探讨风险因素，提出科学的防备措施进行规避和处理，以降低风险发生的可能性。

该论文只是对房地产投资风险作了一个非常基础的研究，并提出了防范对策。在实践应用方面的讨论和实际操作方法，还有待房地产开商在实践活动中进一步探讨和完善。

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