房屋建筑工程维修管理要点分析

摘    要：建筑工程施工过程存在着很多的不确定性，会受到自然或者人为因素的影响，存在着各种各样的问题，故做好房屋建筑工程的维修管理尤为重要，其对整个建筑工程的质量影响深远。为使业主有良好的居住体验，满足其对舒适度和满意度的追求，需要加强住宅楼建筑维修工作的质量。本文介绍了房屋建筑维修管理的特点，并针对这些维修和管理要点展开深入分析以供参考借鉴。

关键词：房屋建筑;工程维修管理;建筑工程;施工;要点

1  引言

当前我国市场经济体制不断发展完善，因此各行业之间存在着激烈的竞争，为了确保自身的健康长足发展，房地产管理所需要加强对自身品牌形象的建设和提升对外服务的质量，要关注对住宅楼的建筑维修情况，为业主提供最优质的环境。因此，房地產管理所需要探索高质量的工程维修与维修管理模式，进而对住宅楼维修特点进行明确的分析与优化。

2  房屋建筑维修特点

2.1  工作长期性

住宅建筑因为会被业主较长时间地居住、使用，因此与其他建筑存在差异。在用户的居住过程中很可能受到人为因素或自然因素的影响，产生或多或少的问题，使得房屋在长期被使用的过程中需要做更多的维修管理工作，这就需要进行长期的维修管理。

2.2  覆盖广泛性

维修人员对住房建筑进行维修时，首先进行多个部位的细致检查，以便在损坏之前及时对发现的问题进行处理。因为房屋建筑的墙面或者屋顶都可能出现不一定程度的损坏，而且由于长期性的影响，出现问题的可能性和频率也较高，多是突发情况，没有明确的规律可循。即便是结构相似的房屋，在功能的损坏程度和功能减弱速度上也不尽相同，所以房屋建筑的工程维修覆盖面十分广泛。

2.3  内容多样性

维修工作直接影响着业主对房屋建筑的使用体验，所以要全力保证维修质量的不断提高。具体做法是：结合建筑实际发生的情况，进行有针对性的维修，所以在进行维修工作时有一定的复杂性和多样性。与此同时，对于房屋出现的损坏问题，有不同主观因素和客观因素的存在，而为了保证住户的生活不会过多地受到维修的影响，施工过程中更要有多工种协调配合，因此涉及到较多的管理内容。

2.4  全面性

建筑物要有安全与性能方面的双重保障，而房屋维修工作其实是将物业管理的服务性和经营性结合在一起，作为管理内容的重点而为业主的生活提供更好的服务，提高业主对物业和住房体验的满意度。同时，因为建筑维修管理要做到及时、安全且有计划，相关工作人员要充分认识到维修管理工作的重要性，严格遵守相关管理制度，优化维修方案和维修流程，加强整体工作的安全性与周全性。

3  房屋维修管理工作要点

3.1  秉持服务至上的管理原则

做好建筑维修的质量是房屋建筑维修管理工作的重要目标，旨在为业主提供最优质的环境，因此在工作中始终都要贯穿着“服务至上”的原则。首先，要对维修管理工作认真负责、急人所急，对所有发现的问题都要进行及时妥善的处理。其次，维修工作的过程要“以人为本”，注意自身服务态度，使用平和的沟通交流语气，让业主体会到人性化的服务，感受到归属感，从而与业主建立良好的关系，促进后续的工作顺利开展。例如，笔者曾在风度中办事处、南郊办事处辖区公房从事水消防设备维修工程管理工作中，通过在水消防系统、消防栓、消防管网等修复中严管验收质量，改善了居民的居住条件，确保了居民的居住安全，充分地体现了该原则。

3.2  加强“四向”管理模式

安全、经济、合理与实用是在进行管理工作中很重要的4个方面。因此，在工作进行过程中要实行上述“四向”的管理模式。

（1）安全是工程的基本，要使用最科学合理的维修手段加固房屋主体，保证用户的人身安全。因此，安全是维修工作的首要原则。（2）在经济上，要控制总维修成本，加强维修定额管理和资产管理工作，确保每一笔资金的使用都发挥最大的效用，使资金分配合理，保证在人财物的使用上有最优的资源配置方案，从而提高维修整体性价比。（3）合理性，是指维修管理方案的合理制定，依照政府规定的相关标准对维修工作进行最有效的管控。（4）实用性，则体现在物业要充分尊重业主的需求，结合房屋实际情况对房屋进行有针对性的维修。

3.3  优化有偿服务协议

现阶段，我国物业企业在市场中没有很高的利润获取，因此物业服务质量要想有所保障，需要向业主收取一定费用，用以保障各项工作的正常运作。然而，业主对于这一做法存在着一定的想法，因此物业企业收取维修费一直以来存在很大的争议。要想解决这一问题，建议对这项收费的标准进行更优化的书面制定，明码标价使所有员工按标准收费，使收费流程公平、公正和公开。与此同时，在收费的基础上获得利润后，应该将这一笔资金合理运用，进一步提高服务人员的素质和服务质量，在此良性循环下实现理想的公司运营模式。

3.4  其余注意事项

（1）维修方案的制定有很大的灵活性，要综合考虑建筑的结构、类型和等级综合决定。（2）新建房屋的维修养护是管理工作的重点，要时刻注意使用功能和房屋现状的一致性。（3）旧建筑的维修翻新过程要综合房屋环境、建造年代和使用材料的因素，使整体维修改造方案能呈现出最佳效果。

4  工程维修管理工作优化路径

4.1  保证维修及时性

维修工作量可以通过提前定期的检查来减少，做到事前控制，保证各项预防工作的顺利进行。在此基础上，各种建筑的损坏问题能得到及时的排查和处理，将问题控制在轻微的程度，防止出现大规模且严重的建筑问题。另一方面，维修中使用的仪器和工具也十分重要，在进行建筑问题分析时运用合适的工具，在此基础上进行维修，检测的重点集中在建筑结构损坏、变形和腐蚀的情况，做到逐一、细致排查。而对于定期检查频率和内容的制定时，相关工作人员要结合实际情况进行考虑，制定最理想的维修预防模式。

4.2  加强维修材料管理

材料直接决定了整个工程维修质量，所以维修材料方面的管理工作是重点内容。材料采购的过程中，应该以相关维修经验和建筑工程设计情况为参考，严格把控材料的规格、材质和其他标准，对比多家材料货源挑选最经济、最符合标准的材料，从而为维修工程质量提供最有力的保障。同时，对材料要进行严格的验收工作，确定进场原材料的各项指标，保证进入现场的各种材料都严格符合要求，进而进行妥善的保管。而在材料的使用过程中，还需要根据相关制度对材料的使用情况，做好详细记录和控制，将责任落实到个人身上，防止材料浪费与丢失现象。

5  结束语

做好房屋建筑工程的维修和管理，能为居民提供最佳的住宅体验，为城市管理水平的强化助力。房地产管理所应该严格要求自身的管理工作力度，在房屋建筑工程维修的过程中结合特点，综合考虑业主实际需求和房屋状况，从而进行维修管理方案的制定。在此过程中，相关工作人员还要遵循以人为本的理念，通过科学合理的制度政策，进一步提高房屋建筑的维修管理水平，切实提高社会广大居民的满意度。

参考文献：

[1] 张惠新.建筑工程维修与维修管理要点之研究[J].绿色环保建材，2018（4）：186～187.

[2] 吕希阳.房屋建筑工程中防渗漏的监理质量监控要点[J].住宅与房地产，2019（16）：211.

[3] 王文明.对房屋建筑工程结构加固施工技术的探讨[J].江西建材，2017（15）：118+125.

作者简介：

钟小军，男，广东省韶关市人，路桥高级工程师，从事建筑管理工作。