地产500强揭晓，行业集中开始加速

排名微变；保持稳定；持续分化

摘要：2019年房地产逐渐结束粗放发展时代，行业整体规模增速较前两年明显放缓。随着房地产市场步入調整期，房企总体战略以谨慎、求稳为主，目标增长率进一步放缓，不少企业也调整了经营战略，收缩多元化业务、聚焦主业发展。

关键词：排名微变;保持稳定;持续分化、

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）04-0024-27 收稿日期：2020-03-18

文章来源：本文由中国房地产业协会供稿。

3月18日，2020中国房地产开发企业500强测评成果正式发布，备受关注的“2020中国房地产开发企业500强”“500强房企首选供应商服务商品牌”等系列测评榜单揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主办的测评工作，已连续开展12年，相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。

本次发布的《2020中国房地产开发企业500强测评研究报告》指出，2019年房地产逐渐结束粗放发展时代，行业整体规模增速较前两年明显放缓。随着房地产市场步人调整期，房企总体战略以谨慎、求稳为主，目标增长率进一步放缓，不少企业也调整了经营战略，收缩多元化业务、聚焦主业发展。同样，住宅开发市场的周转速度呈现放缓趋势，部分龙头房企主动放缓货值累计，降低资产周转速度，住宅开发市场从高速增长到稳步增长逐渐成为共识。

同时，房地产行业依然呈现强者恒强的格局，相对于过去兼并收购的目标以中小房企为主，2019年百强房企之间的兼并收购事件频现，行业集中开始加速。

1 排名：行业+强排名微变，百强整体保持稳定

根据测评报告，2020中国房地产开发企业500强榜单前三强由恒大、碧桂园、万科占据。其中，恒大集团再次蝉联第一，碧桂园上升一位至第二，万科排名第三。融创、中海、保利、龙湖、新城、华润和富力分列四到十位，中海名次相比上年提升了1位，十强房企排名整体比较稳定。

此外，百强企业的排名整体保持稳定。百强新晋人榜企业占比约一成，2019年到2020年连续两年人榜企业占比近九成。其中，有25家企业连续12年人榜，37家企业12年内超过10次人选榜单，近半数企业入榜9次以上。

从区域划分来看，华东地区占比38.0%，同比有所下降;华南地区占比19.6%，华北地区占比14.4%，西部地区占比10.0%，同比有所提升，东北地区占比3.8%，中部地区占比14.0%，同比有所提高。华东、华南与华北三区企业数量占比为72.0%，西部地区继2019年之后占比继续提升，发展势头良好。

2 规模：龙头企业表现稳健，集中程度不断提升

2019年，500强房地产开发企业总资产均值为711.50亿，同比增长17.90%，增速较上年回落8.33个百分点;净资产均值为151.67亿元，同比增长16.13%，增速较上年下降5.07个百分点。整体来看，500强房企资产规模依然呈现增长态势，但增速下滑明显。

具体到企业层面，龙头房企表现依然稳定。2019年，500强房企全年销售规模稳定增长，增速略高于行业整体。其中，销售金额再上台阶，突破10万亿元，增长7.14%;销售面积接近7.5亿平方米，增长4.67%。从龙头房企来看，2019年千亿房企数量为34家，较上年多出4家。在经历了2018年的快速发展期后，规模增速趋于平稳。另外，从目标完成情况看，多数房企完成了业绩目标。部分房企凭借的充足土地储备、合格的产品品质、突出的销售能力，近年来目标完成率均表现良好。

测评报告指出，2019年，房地产行业集中趋势依然得到延续。前四大房地产开发企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至2019年的13.25%。销售金额排名前10、前20、前50、前100的房地产企业全行业销售份额占比分别为25.22%、37.07%、53.62%、64.14%，各梯队市场份额均有不同比例上升。从百强企业销售金额的分段分布来看，2019年1-10强、11-20强、21-50强和51-100强房企销售金额的中位数分别为3972亿元、2056亿元、894亿元、283亿元，其中21-50强企业规模加速扩张。

3 风险：融资压力略有上升融资成本逐步抬高

随着中央提出“不再将房地产作为短期刺激经济的手段”，境内融资渠道继续收窄，融资成本有所抬高。严峻的融资环境考验房企的融资能力，也在一定程度上加大了企业债务风险。

长期偿债能力方面，500强房地产开发企业2019年资产负债率均值为79.66%，较上年小幅上升0.65个百分点;净负债率均值为96.70%，较上年上升6.98个百分点。整体来看，房地产开发企业杠杆率小幅上升。从近几年来看，资产负债率增速有所放缓，显示出去杠杆已初见成效，行业整体负债率可控。

在行业整体负债继续微升的背景下，企业负债水平不尽相同。龙头房企信誉较好，风险管控能力较强，部分中小房企受融资渠道收紧、销售回款缓慢，前期拿地成本较高的影响，债务风险有所积累，需警惕资金链风险。

4 发展：盈利水平持续分化，投资态度趋于谨慎

2019年500强房地产开发企业净利润均值达12.38亿元，同比增长28.01%，净利润仍保持高速增长，净利增速同比上升0.29%，与上年基本一致。同时，500强房地产开发企业三费均值达11.14亿元，三费占营收的比重为11.92%，同比下降0.46%。这表明市场降温后，房企业务不再盲目扩张，由此削减了一部分经营成本。

房企的盈利水平也在持续分化，房企强者恒强的局面继续。大型房企通过规模化优势持续提升市场占有率，并加大合作项目开发、并购重组等使盈利能力继续提升。销售毛利率上，龙头房企依靠自身品牌溢价、产品力优势等获得了更多利润。步伐相对稳健的大中型房企侧重于利用城市深度精耕细作，挖掘自身区域优势的价值，进一步提升市场份额，提高盈利能力。对中小型房企来说，高企的土地价格和运营成本提高持续压缩企业利润，业务尝试转型突破成为未来重点探索的方向。

此外，受制于政策趋严、融资趋紧，房企拿地整体呈现谨慎的態度。拿地选择上也更加注重土地的质量，不在单纯追求数量的增加。从土地布局情况来看，房企纷纷重点关注一二线城市，尤其是粤港澳大湾区、长三角一体化区域等区域，同时关注受都市圈辐射的重点三四线城市。随着人口政策的变迁，城市格局相应发生改变，重点区域的土地储备依然是房企未来长足发展的有力保障。

5 策略：运营指标维持低位，稳步增长渐成共识

2019年，500强房企平均存货货值为427.21亿元，较上年提升19.35%，增速回落 11.08个百分点。500强房企整体存货货值增长速度五年内首次出现下降。存货货值增速下滑一方面是行业整体增速放缓，房地产企业投资趋于谨慎;一方面土地市场溢价率有所下降。从存货周转率上看，2019年500强房地产开发企业周转水平保持低位，存货周转率为0.13，与2018年持平。

近两年房企高周转策略的周转重心在开工和推盘，预售之后继续施工的动力不足，从而导致期房销售增速大幅领先于现房销售增速。随着交房硬约束的到来，房企需要花更多的资源在施工阶段，这一定程度上也影响到周转速度。住宅开发市场的周转速度呈现放缓趋势，主要是因为住宅的财富效应逐步削弱。另一方面，从龙头房企新增货值等数据看，恒大、碧桂园等房企开始主动放缓货值累计，降低资产周转速度。住宅开发市场从高速增长到稳步增长逐渐成为共识。

6 趋势：行业集中开始加速，房企强化内部架构

测评报告显示，房地产行业依然呈现强者恒强的格局，相对于过去兼并收购的目标以中小房企为主，2019年百强房企之间的兼并收购事件频现。在政策趋紧、融资趋严的背景下，企业更容易出现杠杆过高，资金链断裂等问题，从而成为被并购目标;另外从并购方角度看，房地产行业进入稳步发展期，房企想要快速增长，也更多需要依靠外延并购等方式来快速扩充规模。

随着房地产存量市场的到来，存量资产精细化管理的时代正式开启。相对于过去主要依靠房地产买卖溢价获利，在重运营、重管理的存量时代，企业盈利很大一部分将来自于资产增值所带来的回报。一方面，相对于开发业务的融资趋紧、政策趋严，存量资产领域政策红利不断。另一方面，市场上各类企业纷纷对存量资产进行资源整合。随着房地产从增量时代转向存量时代，越来越多的企业建立存量资产的投资及管理平台，将资产管理提升至战略层面。

回顾2019年，房地产行业逐渐结束粗放发展时代，500强房企根据自身发展结构、格局进行了相应的调整。纵向深化内部调整，强化内生力增长，调整内部架构和管理模式，提升企业综合能力;横向多业务并行，发掘存量市场机遇，围绕“大”字形成“大运营、大物管、大资管”等多重格局，实现打通各个业务链条，增强彼此联动性。房企的经营动向整体显现出保质增量，稳健经营为主，重回款、重利润。

测评报告指出，在行业、政策、市场的变化中，房企的综合能力要经受住考验，首先，需要保持良好的融资能力，探索多元融资途径，获取合理的融资成本。其次，将粗放式发展转换为更为优秀的开发能力，回归“房”的本质，向市场提供更好的产品，在此基础上，提高房地产企业的专业能力，精准获取土储，探索”需求定制”及不同阶层的市场。加强营销力，定向推广，注重营销的内容，深入挖掘客户市场，加强客研工作。此外，通过2019年末来的冠状病毒疫情，房企良好的物业服务显得尤为重要，服务能力对房企来说，也是十分重要的一项能力。