城市轨道交通PPP案例探讨及成功关键因素研究

董斌杰

摘 要 在国内外新经济形势下，国内轨道交通建设与运营对资本的需求越来越大，PPP模式能够很好地促进社会资本参与城市轨道交通建设。通过对香港地铁与深圳地铁不同时期的投融资模式进行梳理、研究与总结，提出了城市轨道交通采用PPP模式建设的优点、相关模式成功的关键、参与城市轨道PPP的社会资本特征及来源等内容。最后，总结了轨道交通PPP成功的关键要素。

关键词 城市轨道交通;PPP综合开发;轨道+物业;投融资模式

前言

2019年9月23日，中共中央、国务院发布《交通强国建设纲要》，提出要建設城市群一体化交通网，提高城市群内轨道交通通勤化水平。截至2019年底，中国大陆地区共有40个城市开通城市轨道交通运营线路208条，运营线路总长度6736.2公里。2019年全年全国共完成城市轨道交通建设投资5958.9亿元，在建项目的可研批复投资额累计46430.3亿元，在建线路总长6902.5公里[1]。2020年，面对新冠疫情冲击，轨道交通建设对促进经济发展、提高城市竞争力具有重要作用，但大规模的轨道交通投资建设，对资金的需求巨大。政府与社会资本合作的模式（PPP）作为一种新型项目融资模式，是解决公共基础设施建设资金需求不足、缓解政府财政压力的最佳途径[2]。本文结合近几年国内几个典型城市的轨道交通PPP案例，探讨了轨道交通PPP模式的成功的重要特征和关键因素。

1典型城市轨道交通PPP实践案例

1.1 香港的“轨道+物业”模式介绍

香港地铁开发模式通常被称为“地铁十物业”，即香港地铁公司（以下简称“港铁”）同时开发地铁项目和地铁沿线房地产，通过沿线房地产的开发来弥补地铁项目亏损并获得收益，可从港铁的年报收入构成来了解其模式。根据港铁2018年报，在香港的业务收入包括车站商务、物业租赁以及车站、车场上盖及周边的物业开发三部分，港铁的非客运业务收入占比37%，将物业发展利润考虑在内，则非客运业务收入占比达45%[3]。各板块收入构成如下：

土地溢价和地产开发利润，港铁获得土地的价格是按照铁路未通车计算的，港铁可以得到铁路通车后带来的土地溢价。港铁以土地入股，地产商负责建设（建设风险由地产商承担），港铁可享受房地产开发利润。

物业租赁及管理收入，包括港铁参与开发的商场租金、广告收入、物业管理，开发房产里面的一些自持的商场租金收入（例如青衣站的商场），港铁还会受其他商场业主委托，代为经营商业地产。

车站租务收入，包括广告、车站商铺出租、电信资源租赁、其他四个部分。

1.2 港铁在大陆“轨道+物业”模式—京港地铁4号线

北京地铁4号线是香港在大陆最早的项目之一。2008年，香港地铁公司与北京市基础设施投资有限公司、北京首都创业集团有限公司签署了北京地铁4号线投资、建设、运营合作的原则性协议，协议约定4号线采用“机电部分融资+特许运营，30年回收期”的模式，京投、首创、港铁按照2%、49%、49%的比例成立京港地铁公司。政府负责建设4号线土建/隧道部分（A部分），约107亿元（占70%），京港地铁负责机电/车辆部分（B部分），约46亿（占30%），建设完成后，政府将A部分租给京港地铁，京港地铁连同B部分运营和维护（2009-2039年）。

选择B部分引入社会资本的原因是在没有土地配给的情况下，国内一条成熟优质的轨道交通项目的纯票务及三产收益（广告、电信资源租赁、车站零售、其他）仅能覆盖项目总投资的三分之一左右，而三分之一总投资与轨道交通投资构成中的机电部分投资规模相当。

京港地铁和政府约定了根据CPI、工资、电价等计算票价的方法，政府若实行低于计算票价的政策，政府给予补偿。若高于计算票价，所得利润京港地铁公司与政府按约定比例分成。客流方面同样也有约定客流，若高于约定客流，与政府分成，若低于约定客流，政府提供补贴。

1.3 深圳地铁投融资发展历程总结

（1）深圳地铁一、二期投资建设历程

依据深圳市地铁规划建设方案，深圳地铁建设分期推动。深圳地铁一期完全由政府投资，其中70%为市财政拨款，30%由银行贷款。2007年，深圳地铁二期尝试采用PPP模式，引入社会资本，其中政府和社会资本各占50%，企业利用车辆段等上盖物业开发向银行融资还贷。政府采用土地出让金定向使用的方式，协助地铁建设融资。

（2）政府不参与直接投资的深圳地铁6号线PPP模式

至地铁建设三期时，深圳市政府已不再进行任何投资[4]，而是在二期经验的基础上，政府以配套土地资源的方式投融资。以深圳地铁6号线为例，采用“轨道+物业”的模式，通过将轨道建设的外部收益内部化，实现6号线项目自身财务平衡和可持续发展的目标。通过轨道交通提升物业价值、物业开发反哺地铁建设的互动作用，促进轨道、物业的共同发展。

地铁6号线的项目公司的任务包括传统轨道交通建设、运营、维护，以及地铁沿线板块定位梳理，重点站点周边用地规划优化，使得土地出让价值增值，市政府将部分沿线土地的增值收益以现金的方式补偿给项目公司，补充轨道交通建设资金缺口，实现其财务平衡。

具体投融资方案为深圳地铁3号线投资有限公司作为项目发起人成立深圳6号线项目公司，其中地铁3号线公司占51%的股份，社会资本占股49%（投资方为港铁及国企），6号线项目公司资本金和债务资金比例为40%：60%。

代表政府的3号线投资有限公司的资本金来自地铁4号线龙华车辆段土地出让收益（土地出让金定向反哺），社会资本的资本金自筹。项目资本金回收通过车辆基地所在地块物业综合开发所得的土地增值收益和运营收益两种途径解决，土地出让金回流项目公司的操作方式同二期。

2轨道交通推行PPP模式的经验总结