业主委员会法律地位的确认

文/吴越

【案情】

原告（反诉被告）系本市乌鲁木齐南路某小区的业主委员会，被告（反诉原告）系某物业公司。2003年10月，原告与被告签订物业管理服务合同一份，内容为：由原告授权被告负责小区物业事项，时间为2003年10月1日至2006年9月30日。2007年6月6日原告提起诉讼，诉请被告返还原告163018.20元，被告向原告交付物业管理档案资料。

原告诉称，依照双方签订的合同，被告的物业管理费用采取每年800000元的包干形式，被告收取的物业管理费超过了上述费用，但被告却未将多余的款项70487.40元返还给原告。同时，被告在管理小区期间，还收取了车位管理费。根据双方的补充约定，该笔费用的69.4%归业主大会所有，纳入维修资金，被告应返还原告61210.80元，但被告也未将上述款项返还给原告。被告还收取了移动通信设施租赁费31320元，该笔费用应归全体业主所有，被告也未向原告返还。2006年9月，原告与被告合同到期，双方终止了物业管理服务关系，被告仍未将上述款项返还给原告，同时被告在撤离小区时，也未按规定向原告移交相应的物业管理档案资料。

被告辩称，原告为业主委员会，提出诉讼应当经小区三分之二以上的业主同意，现原告起诉没有经过三分之二以上业主同意，故不符合起诉条件。同时，合同约定物业管理费采取包干形式，但由于原告不配合，被告未能全部足额收取物业管理费。根据被告实际取得的物业管理费情况，被告应当返还的费用应当为7728元。对被告收取的车位管理费，被告支付了相应的营业税，并支付了秘书的工资与车管员的工资，扣除前述费用后，被告还应返还的金额是1973.57元。对移动通信设施租赁费，被告实际仅收取了两年费用。在扣除营业税与所得税后，被告应返还原告的金额为13206.18元。综前所述，被告同意返还原告22907.72元。被告撤离小区前，与新的物业公司进行了交接，被告完成了相应的物业管理档案资料移交事项，因而拒绝原告的诉请。同时，被告在合同存续期间，对部分公共设施与设备进行了维修与更新，并支出相应费用，还代垫了部分业主大会的活动费用，原告却未向被告支付前述款项，故被告发起反诉，主张反诉被告应交纳反诉原告前述款项34275元。

【裁判】

法院经审理认为，原告于提起诉讼前，已履行了一定的程序，得到了本小区过半数业主的同意，并由业主大会作出决议，故本院对其诉讼主体资格予以确认。根据原告、被告签订的物业管理服务合同，物业管理服务费采取包干方式，年总包干费用为800000元，但双方签订的合同中对超过包干费用的部分如何处理并未进行明确约定，原告要求被告按应收款项返还费用没有合同依据，现被告同意将其已收取的超过800000元部分的费用返还给原告，本院予以许可。对被告未能收取的其余费用，现因被告已退出原告小区的管理，故上述费用由原告自行收取，但被告应配合原告做好相应的催收工作。

被告在撤离原告所在的小区时，已完成了物业交接，原告再次要求被告移交物业管理档案资料没有依据。然而，有关业主资料及账册没有移交，被告应将上述资料返还给原告。

反诉原告在物业管理服务合同中商定的管理期内，对小区的相关共用设备设施实施修葺、更新，反诉被告应当用维修资金支付上述费用给反诉原告。

因此，上海市徐汇区人民法院作出民事判决，判决被告返还原告物业管理费等103334.69元，并把有关业主资料及账册转移给原告，反诉被告某业主委员会支付反诉原告某物业公司欠款32275元。

某物业公司不服，提起上诉。经第一中级人民法院审理，驳回上诉，维持原判。

【评析】

业主委员会作为一个新事物，肇起于民间对物业管理服务的需求。然而，怎样界定业主委员会的法律地位及相应属性，学界与审判实务界仍处于不休争议之中。我国立法者在起草《物权法》时对上述问题作出了一定回应。根据《物权法》第六章第78条规定，业主大会或业主委员会的决议，于业主具有拘束效力。若该决议有损于业主的合法权益，权益受损的业主可主张撤销。根据第83条第2款，业主大会及业主委员会，针对诸如违章搭建、随意倾倒垃圾及污染物、释放噪声、侵占通道、违规饲养动物等有损于其他业主合法权益的行为，可主张前述行为的实施主体停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对损害到自己权益的行为，亦可提起诉讼。可以看出，立法者仅对业主委员会的决议拘束力以及可诉事项作出了规定，但对于界定业主委员会性质与地位的有关问题，立法者依旧未制定更明晰的规定。

如今，业主委员会愈来愈瞩目地亮相于物业管理领域，其若提起诉讼，虽然立法有所缺位，但法院必须作出回应，首先要确定的是业主委员会的性质，以决定其是否具备诉讼主体的资格。

（一）业主委员会的性质与地位

1.系非法人组织。业主委员会的构成人员为该物业管理地理范围中的全部业主代表，经由全体业主选举而诞生，是守护全体业主合法权益的自治性组织。业主委员会主要职责为忠实地将业主大会各决议付诸实践，是业主们实践自治权的组织。

根据我国现行《民法总则》，民事主体分为法人、自然人与非法人组织。业主委员会显然无法列入自然人的范畴，由于业主委员会作为执行组织，并不具有独立的意思表示能力和独立财产，不能凭依自己的名义承担民事责任，亦无法归入法人的范畴。

非法人组织，系虽不符合法人之概念定义，但能凭借自己的名义独立实施一定民事活动的主体。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》中有关非法人组织有这样的规定：“其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。”因此，本文提出如下观点。

（1）业主委员会是依法成立的。根据《物业管理条例》第10条，业主们若位于同个物业管理地理范围内，应在该物业所属的区或县级人民政府下辖的房地产行政主管部门的指导下，设立业主大会，同时在会上选举代表以组成业主委员会。第16条规定，业主委员会在经由选举诞生之日起三十日内，应向相关主管部门进行备案。依据前述两条法规，业主委员会的诞生必须符合行政法规，且在所在地政府相关主管部门备案。

（2）业主委员会具备独立于其他主体的名称，并有相应的组织机构及经营场所。业主委员会可以结合工作中的实际需求设置对应的内部专门部门，其章程经由召开业主大会设立，这使其正常运作具有了依据与“守门人”地位。

（3）业主委员会有一定可独立控制的资产。司法解释虽然要求“其他组织”必须拥有“一定的财产”，但这不是说其对于该财产必须有排他的所有权。业主委员会具有一定的经济功能，其有权同市场上的物业管理公司建立物业管理合同关系，并能够依法依规设置资金用于物业事项的修缮，并参与该资金的筹措、利用与处理等各项事务，其对一定的财产有独立支配、管理的权利。

（4）业主委员会无法独立承担民事责任。由于全体业主同业主委员会的关系根植于建筑物区分所有权这一法律设计，故二者属于特殊的组织与成员，界定其关系必须落脚于法律设计本身。因此，于外部的民事担责事项，其法律责任的最后承担主体必然为全体业主。

通过总结业主委员会的几个特征，认定其系非法人组织较为恰当。

2.具有诉讼主体资格。《物权法》在我国确定并设立了业主的建筑物区分所有权制度，具体包括三项权利：专有部分独立的所有权；共有部分的共同所有权，“属于共有中的共同共有”；业主的成员权，立法者称之为“共同管理权”。与本文相关的共有部分的共同所有权与成员权的关系是：共有权应为成员权的权利基础所在，成员权在根本上保障了共有权的实现。业主成员权的实现当然要求共同召开业主大会。业主大会是集体决议的典型组织样态，但其只是一个意思机构，需要相应的执行者与监督者。根据我国现行法律，执行与监督的权利被赋予业主委员会，由其承担业主大会的执行功能：在内部，负责召开大会，汇报有关小区管理的各项事务；在外部，负责选任和聘请市场上的物业管理公司，代为签署有关的协议等。可见，业主委员会的权源，一方面是《物权法》及《物业管理条例》中的相应规则，另一方面是业主大会参会业主的委托及授权。上海市高级人民法院在《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》（沪高法民〔2002〕6号，2006年6月）一文中，确认了业主委员会由“业主选任”，系为业主利益保驾护航的主体，只要满足一定的程序要件，对于关乎全体业主利益的事务，其能以自己的名义直接发起或加入诉讼。

具体到本案，原告在提起诉讼前，依照法律、法规的强制性规定及小区相关的议事规则，经过必要的流程，得到了业主大会的授权。对此，可确认其诉讼主体资格。本案涉及一般事项，在经过小区的面积及户数过半的业主同意后，由业主大会作出决议，原告执行业主大会的决议。本案所涉的物业服务合同到期后，双方基于合同的权利义务已履行完毕，双方均应将为履行合同而占有或使用的对方财物（包括物业服务所必需的相关资料）予以归还。在实践中，原物业公司“扬长而去”，拒不配合交接工作，全体小区的业主，不仅不能保护自己的权益，还使自己的利益处于不稳定状态，并可能存在其他的隐患。因此，出于维护全体业主利益的目的，业主委员会应当在案涉合同期满之日后，以自己的名义起诉，主张原物业服务企业退出小区，将相关物业服务用房及配套设施返还给全体业主，同时将物业服务所涉及的材料文件以及专项维修资金等一并交还给小区的业主。

（二）诉讼资格的两个限制

虽然法院通过司法审判，在一定范围内确认业主委员会可作为诉讼主体而独立以自己的名义参与诉讼，然而在具体的诉讼资格方面，业主委员会仍然面临一定的限制，主要包括以下两方面：

1.满足成立要件。业主委员会是业主大会民主选择的结果，业主委员会设立的流程、选举模式、投票方法等均有具体的法律依据可循，必须经过业主大会严格、规范的选举程序后产生，再由代表至当地房地局等主管部门进行备案登记。

2.范围有所限制。在所有业主的切身权益受到侵害时，作为业主代表的业主委员会获得以自身名义提起诉讼的权利。如果业主委员会肆意逾越范围，越权以其名义提起诉讼，则将无法获得法院的认可。