疫情冲击下长租公寓发展的再审视

文/黄程栋

房屋租赁市场呈现明显的周期性，受到春节返乡和节后复工的影响，一般2-3月份是租赁市场的旺季，但是受疫情防控期间人员流动管控加强、企业延迟复工等因素的影响，各大城市的长租公寓面临“人员进不来”、“房源出不去”的双重困境。租赁企业在收入锐减的情况下，仍需支付租金、薪资及各种运营成本，这对于本就利润微薄的行业来说更是雪上加霜，多数企业命悬一线、危在旦夕。

与此同时，长租公寓的应对着实令很多租客难说满意。几家头部企业纷纷被曝出丑闻，比如单方面要求房东减免房租、“一鱼两吃”、大幅上涨房租，深陷舆论漩涡，这些行为让本就口碑不佳的行业再度蒙尘。因此，需要对长租公寓的发展进行再审视，探寻行业本质，剖析其面临的挑战，为这一新兴业态的稳健发展提供可行的对策建议。

一、长租公寓模式的本质

自2017年7月九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》以来，机构出租人行业迎来风口，房产中介、酒店、房地产开发商、互联网创业公司等各类主体争相涌入，关于机构出租人的广阔前景与商业模式的探讨一度成为资本市场的焦点。

传统的租赁模式是小业主将房源出租给租客，这种方式类似“集市”，呈现出分散化、自发性的特点，不利于主管部门对相关行为主体进行规范管理，而长租公寓模式能够通过市场的力量将多方主体的信息归并、收集，进行专业化的运营管理，这种方式类似“超市”，对于政府部门规范市场行为、稳定租金和租赁关系等都可发挥积极的作用。尤其是分散式长租公寓通过提供便捷的管理服务，降低小业主对出租房源的管理成本，提高其出租意愿，同时能够向租客提供差异化的住房产品，在盘活存量房源、提高住房资源使用效率、改善租客租住体验方面可发挥积极的作用。此外，长租公寓的发展也有利于政府对租赁行业实施监管起着重要作用。因此，长租公寓的健康发展能够满足出租方（业主）、承租方（租客）以及监管方（政府主管部门）等多方主体的需求，兼顾商业价值和社会价值。

图1 长租公寓对另外三方的意义

目前公认租赁行业是个利润微薄的行业。由于目前租售比比较低，很多业主考虑到出租可能导致房屋破损以及需要日常维护等，不愿将房屋出租，而向市场提供租赁房源的，大多是需要“以租养贷”或者需要租金补贴生活的群体，这个群体相对来说不那么富裕。租客大多是收入相对较少的群体，同样不那么富裕。当“不那么富裕的房东”遇到“不那么富裕的租客”，双方对于价格都比较敏感，从成本-收益的角度考虑，租客希望尽可能降低成本，而房东则希望尽可能提高收益，利润的想象空间也就很有限了。因此，租赁行业是在承租双方博弈的夹缝中生存的行业，资本想在这样的行业里获取丰厚的利润是比较难的。

二、近年来的发展历程

长租公寓是近几年新兴的一种住房租赁业态，其发展历程可以简单划分为市场自发阶段和政策推进阶段。推进阶段的政策重点也由前期的“大力支持为主”向“鼓励规范并重”转变。

（一）市场自发阶段：2010年-2016年

早期阶段，部分业主考虑到租赁房屋过程中的管理、维修责任，不愿将房屋进行出租，“二房东”的出现在某种意义上提高了业主出租的意愿。“二房东”从业主手里获得房屋的经营权，将房屋转租给租客，其利润点在于租金差和增值服务费，这也是分散式公寓的本质。2012年成立的青客属于这种模式。

“互联网+资本”平台、房企、酒店等具备发展长租公寓优势的企业涌入该行业后，参与主体增多，产品形态逐渐丰富，将整栋物业改造成租赁住房的长租公寓出现，即集中式长租公寓。这一阶段，从中央到地方出台了多项文件支持租赁市场发展，期望通过租赁的方式解决部分群体的住房问题。

（二）政策推进阶段：2017年至今

《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）指出：“培育机构化、规模化住房租赁企业。鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。”选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市，首批开展住房租赁试点。随后，选择北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都等13个城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。党的十九大报告中明确提出“房住不炒”，住房租赁市场进入了快速发展期（表1）。

然而，随着一系列行业乱象的曝光，行业进入调整期，政策作出相应调整，以完善住房租赁市场发展规范为主，资本支持更加谨慎，企业融资困难加大，扩张步伐放缓（表2）。

表1 部分城市出台支持住房租赁业发展的政策

表2 调整阶段部分城市出台的政策

三、长租公寓面临的主要挑战

长租公寓自兴起以来就争议不断，行业发展面临诸多挑战，最近几年的历程，可以说是“在夹缝中生存，在争议中前行”，步履维艰。

挑战一：行业赢利模式单一，赢利能力弱

长租公寓虽然能够提供增值服务获得盈利，但是，目前多数仍然依靠赚取租金差的模式生存。由上述分析可知，租赁行业本身是微利行业，资本进入该领域获取利润的想象力十分有限，如何建立良好的赢利模式是长租公寓行业发展的核心挑战。3月25日，蛋壳公寓发布2019年第四季度及全年未经审计的财务报告，数据显示，2019年全年，蛋壳公寓净亏损人民币34.37亿元，而2018年净亏损人民币13.7亿元，至今未实现赢利。其他长租公寓，如自如、青客等，也尚未实现赢利。笔者查阅了部分停业的长租公寓，发现其原因主要是资金链出现问题。面对市场快速扩张以及日常运营等造成的“失血”，部分企业通过多轮融资、上市为企业“补血”，减少自身亏损，但是从长远来看，企业的健康发展要求其能够自我“造血”，然而，从多数企业的运营状况来看，实现赢利显然路途漫漫。

表4 部分停业长租公寓情况

挑战二：主管部门监管制度有待完善

目前，我国长租公寓仍处于发展初期，提高市场占有率被各家机构视为重中之重，盲目扩张过程中，对租赁房源的环保问题缺乏重视。深圳市消委会发布的《2018年消费投诉情况分析报告》显示，机构出租人甲醛超标问题已成为消费者投诉的新热点之一，全年投诉量近500宗。房屋租赁企业为了实现企业利润最大化，会缩短房屋的空置时间，提高房屋的周转率。“甲醛门”“租金贷”“投毒案”等负面报道不时出现，主管部门监管制度仍需进一步完善。

挑战三：应对突发事件的金融支持力度薄弱

据了解，租赁机构在申请贷款时，银行主要考查租赁机构的现金流，受到此次疫情的影响，多地不让租客返回导致的租客大面积退租，企业现金流骤降，导致银行断贷甚至抽贷，这对于资金本来就紧张的租赁机构来说，极易引发财务危机。同时，各地出台的免租政策仅适用于国有资产类经营用房的租金减免，且主要承租人为中小企业，对非国有的其他经营性用房及城镇居住类用房尚未出台租金减免政策，上海、广州、深圳等地房地产（经纪）协会出台的减免租金的倡议，并不具有强制力。长租公寓企业面对突发事件时所获的金融支持较为薄弱，不利于其发展。

四、对策建议

在租购并举住房制度的构建过程中，长租公寓显然是不可或缺的一部分，虽然当前存在一些问题，但不应怀疑该行业是否应该存在，而是要考虑如何进一步完善。

1.积极推动REITs落地，给予租赁行业金融支持。“有利可图”是房主和机构积极参与住房租赁市场的前提。就美国、日本等租赁业务较为发达的国家来看，REITs可有效推动该行业的发展。长租公寓收益的长期性及持续性使得资产证券化成为理想的融资工具。因此，应该积极推动REITs落地，为租赁机构拓宽融资渠道，降低融资成本。

2.住房租赁企业需要符合相应的准入条件。住房租赁企业在解决流动人口居住问题方面发挥了重要作用，但是在经济利益的驱动下，企业存在不合法不合规的问题。为了维护承租人的合法权益以及保障租赁行业的健康发展，住房租赁企业需要符合一定的条件，同时，政府主管部门需要加强对企业运营的监管。

3.减轻企业税负。当前租赁企业的税赋包括12%的房产税、6%的增值税、25%的企业所得税以及1%左右的其他附加税，这对于尚未实现赢利的行业来说无疑会加重其运营的负担，建议进一步减轻税负，使租赁企业能够更好解决人们住有所居的问题。

4.逐渐形成应急机制。建议形成以运营企业、行业协会、主管部门、金融部门等为主体的联席会议机制，应对突发事件。对于像新冠肺炎疫情这样的突发事件，金融部门要形成应急支持机制，不抽贷不断贷，在行业面临困境时能够“雪中送炭”。