对“三供一业”中物业分离移交的思考和探讨

宋维富

内容摘要 “三供一业”分离移交工作能够进一步减轻国有企业的负担，文章列举了国企在“三供一业”物业分离移交中存在的问题，并结合实际提出了相关的解决方法以供参考，为全面有效地开展“三供一业”分离移交工作奠定了良好基础。

关键词 三供一业 物业管理 移交策略

1 引言

我国国有企业在员工结构以及成本负担上多少存在一些问题，产生这种情况的部分原因是国有企业都承担着不同的社会职能，这给国企的发展带来了一定的负担。为了减轻国有企业的发展压力，帮助企业形成良好的竞争环境，我国在2016年颁布了《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见》之后，全国便有序开展了国有企业职工家属区“三供一业”——供水、供电、供热（供气）及物业管理分离移交工作，将该部分企业职能移交到相关的社会单位中去。但是，“三供一业”物业分离移交工作量巨大，具備系统性和复杂性，如果在工作中有任何不到位情况发生，不但会对职工的切身利益造成损害，还会影响国企的改革进程，不利于企业改革发展。从物业管理的角度来看，接管“三供一业”项目存在着诸多让物业服务企业望而却步的管理“死结”。如何利用好政府提供的财政补助资金，将国有企业职工家属区从单位管理转变为专业物业管理，成为物业服务企业关注的问题。

2 当前国企“三供一业”物业分离移交中存在的问题

2.1 职工思想观念落后

目前，我国国企在“三供一业”物业管理职能移交中还存在许多问题，首先最为突出的就是国企职工对“三供一业”物业分离移交的错误认识。许多国企职工认为一旦进行“三供一业”的物业分离移交工作，会对职工自身的企业福利造成影响，因此，许多职工在物业分离移交工作中故意增加移交工作难度，导致物业管理职能移交工作进程滞后，从而影响了国企的改革发展。针对这种情况，在进行“三供一业”各项职能移交工作之前，国企首先要本着以人为本的原则，站在职工的角度为职工谋取最大的利益，确保职工的个人利益不受到侵害。其次，通过适当的引导，让职工对“三供一业”的积极意义产生正确的认识，尤其是移交之后的社会化服务的优势，通过保护职工权益，改变职工错误落后的思想观念来推动“三供一业”的物业分离移交工作进程。

2.2 改造内容易受改造资金的限制

许多职工家属区房龄较老，再加上建成之后，企业受资金影响也不会再投入过多的资金对家属区进行改造维护，这导致这类老旧小区在进行物业分离移交时，会增加许多移交后的改造内容，从而造成巨大的资金压力。虽然我国投入了一定的改造资金补助，除去在分离移交中中央财政补助的50%，中央企业集团公司及移交企业的主管企业不低于30%的承担比例，移交企业自身仍需承担近20%的改造费用。即使原企业破产，国家承担100%的费用，但这些费用补贴都有相应的户均改造标准，即0.75万元/户。此外，站在住户的角度来看，住户都希望进行最大程度的改造，改造内容越丰富越好，这种改造资金与改造内容之间的矛盾也加大了物业分离移交的难度。

2.3 移交工作难度大

国企内部职工构成结构较为复杂，再加上企业的原物业管理工作还包含着许多历史遗留问题，这些情况都增加了“三供一业”物业分离移交的工作难度。我国国企的企业员工构成主要分为两类，分别是在职员工和退休职工，这些职工都来自不同地区，不同岗位。对于在职职工而言，对其进行相关的思想工作比较容易，而且配合度也较高，相反，退休职工对相关物业分离移交工作配合程度较低，工作内容也更加复杂。很多国企的家属区都有较多的违章装修、乱搭乱建等现象，而且有些房屋的产权不清晰，这些历史遗留问题都加大了物业分离移交工作的难度，让相关移交工作变得非常烦琐，效率低下。因此，为了保证“三供一业”的物业分离移交工作有条不紊地进行，要对这些问题进行系统化的梳理，以加大工作效率，保障工作进度正常[1]。

3 “死结”变“活扣”，接管“三供一业”的物业服务企业需转变

3.1 新产品的创造转变

首先，接管物业企业要延伸物业服务产品，从传统的对“物”服务延伸到对“人”服务。一直以来，很多物业公司将服务内容主要规范为五类，即客户服务、公共秩序维护、保洁服务、设施设备维护以及绿化养护，这些服务内容的特点就是围绕业主展开，主要针对“物”管理与服务。因此，接管“三供一业”的物业服务企业应该在这种传统的服务范围内再开拓思维，努力延伸服务内容，让“共有”变成“专有”，设计出一些以人为主，以物为辅的服务产品，从而实现对“物”服务到对“人”服务的延伸。

3.2 物业经营理念的转型转变

在“三供一业”项目中，接收物业企业方要努力拓展经营方式，争取摆脱传统的只靠物业费收入经营方式来拓展新的经济增长点。随着社会的不断发展，业主的生活质量也在不断提高，在围绕对业主服务的基础上，物业企业可以尝试多种经营，包括开发新的物业产品，拓宽经营思路来实现物业转型，从而更好地为“三供一业”项目的业主提供服务。

3.3 新业态管理团队的成长转变

人才结构变化是“三供一业”项目管理团队提升物业服务工作效率、降低工作难度的重要手段。一直以来物业企业的人才结构较为单一，通常为服务性人才，在承接了“三供一业”项目之后，物业企业需要加大人才的多元化输入，努力打造出一支新型的管理服务团队。例如，物业企业可以招聘一些专业的厨师、心理医师、家庭医生等，通过这些人才的加入来打造更多的家政、保健、关怀等服务。这种多元化的服务和经营管理方式能帮助物业企业更好地发展。

4 “死结”变“活扣”，接管“三供一业”的物业服务企业需布好 “局”

4.1 树立“支前”意识

“支前”意识，是物业服务企业特别是国有物业服务企业政治意识、社会责任的重要体现。在新的发展形势下，国有企业往往会承担一些与自己发展方向不相符的社会职能，若将这些社会职能从国有企业中剔除，纳入公共服务体系中，由更加专业的服务机构进行集中管理与运营，不但增加了服务效率，还有利于社会资源的优化配置，从而实现更好的公共服务质量。因此，对于接管“三供一业”项目的物业企业而言，要积极树立支前意识，做好“交得稳、接得住、管得好”的长期准备工作。

4.2 发挥好“三老”作用。

“三老”是指“三供一业”住宅区的老干部、老党员以及老职工。由于“三供一业”项目中很多国企的家属区都有较多的违章装修、乱搭乱建等现象，甚至有些住户还存在在公共区域内养鸡种菜等行为。为了解决这些复杂的生活情况，物业企业可以积极开展红色物业，建立三老组织，让三老参与到物业管理当中，通过积极听取三老的意见，让三老出面协助解决一些生活上的难题来实现有效的物业管理。此外，还要注意业主的心理状况，通过三老与群众的有效沟通来加强业主的心理基础，消除业主心理上的被“遗弃感”[2]。

4.3 做好“大数据”的收集工作

大数据的收集工作可以提高物业企业的服务效率，加强企业市场拓展的能力，并提高企业对“三供一业”项目中业主需求的了解。因此，相关物业企业要建立一个业主的数据收集库，将业主的各项信息进行系统的分类与总结，通过对信息的筛选与分析，为业主提供针对性的服务，以满足业主对物业服务的心理需求。例如，通过收集到的业主数据，物业可以开发养老服务、旅行顾问、家政服务、家庭厨师、健康陪护、旅行保健等让业主惊喜难忘的服务产品，并且这些服务产品的开发也能得到有效的数据支持，这对企业的创新发展提供了相应的契机。

5 结语

“三供一业”是一项惠国惠民的政策，不但能够改善住户的居住环境，还能够帮助物业发展，缓解物业的竞争压力。对于接收项目的物业服务企业而言，虽然会遇到许多看似复杂的问题，但是，只要本着以人为本的原则，努力拓展服务范围，转变思想观念，并为后期的工作开展奠定相应基础，就能够有效解决职工的安置，为业主提供满意的物业服务，帮助物业企业实现更好的发展，从而进一步助推“三供一业”物业职能移交工作的顺利实施。

（作者系孝义市住房保障管理中心 经济师）

【参考文献】

[1]刘蓬勃.国有企业“三供一业”物业管理职能移交的策略研究[J].中国房地产业，2019（16）：40.

[2] 王友琳.国有企业职工家属区“三供一业”分离移交的若干问题探讨[J]. 求知导刊，2017（15）：76.