20年租房合同缘何不算数？

一锴

法律上有“买卖不破租赁”的规定，即一套房子出租在先，买卖在后，买卖不能影响出租。他花费巨资购买的房子，办完过户手续要住进去的时候，却发现里面住着租期长达20年的租户。他只得将前房主和租客告上法庭。法院该如何判决呢？

过了户的房子无法入住，

里面住着租期20年的租户

2018年10月8日，在济南一家企业上班的孙磊和妻子李惠兴冲冲地来到嘉和苑小区，准备将刚买的二手房收拾一下搬进去住。

孙磊和李惠老家都不在济南，大学毕业租了3年房后，他们在双方家人的帮助下按揭买了这套三室一厅的二手房，总价135万元。

来到自家房门前，孙磊掏出前房主张兴亮给他的钥匙打开了门。还未进门，屋里走出一个中年男子，把孙磊和李惠吓了一跳。那男子打量着孙磊夫妻，问：“你们找谁？”孙磊愣了一下，反问道：“大哥，这是3号楼1206房吧？”那男子凶巴巴地回应：“是啊，怎么了？”说着，就要关门。孙磊忙拽住门，大声说：“大哥，这是我的房子，我们刚办过房权证，您怎么在这儿？”男子皱着眉头说：“张兴亮欠我钱，答应这套房子让我免费住20年，你20年后再来收房吧！”孙磊和李惠听了非常愤怒：“我们有房权证，你必须搬出去，不然我们打电话报警！”中年汉子不屑地看了孙磊一眼，转身到屋里拿出一份协议，指着上面的租赁日期说：“看清了，这是张兴亮和我签的租赁合同，租期20年，有啥问题你找他说去！”

孙磊仔细看了看，租赁合同乙方的名字叫李军，合同签订日期竟然是在他看房之后，过户之前。李军告诉他，张兴亮3年前做生意借了他50万元，许诺如果到期还不了钱，这套房子免费出租给他，租期20年，正好能抵上50万元的债。

看完租赁合同，孙磊无法接受，怒气冲冲地给房产中介黄艳打电话，质问她为什么向他隐瞒房子被出租这件事。黄艳委屈地说，前房主当初委托她所在的中介卖房时，房子确实没有出租，前房主这是在恶意欺骗，她答应协助孙磊一起找张兴亮讨说法。孙磊回想了一下，黄艳在陪他看房、过户过程中，尽职尽责，她可能也被蒙在鼓里，确实不能把责任算在她头上。

随后，孙磊给张兴亮打电话，质问他既然要出售房子，为啥还要把房子出租给别人，而且租期还那么长。孙磊解释道：“老弟，这事确实有些对不住，你看过房没多久，李军过来要债。我做生意赔了，手里确实没钱，只能把房子出租给他。”张兴亮的解释让孙磊更加恼火：“你既卖房，又把房子租给别人，这不是诈骗吗？现在你用卖房子的钱把欠李军的钱还上，把他撵走总可以吧？”张兴亮却叹口气说：“3年前我做的那桩生意赔了300多万，卖房这100多万刚到手就被追债的分光了。我想死的心都有啊！”

张兴亮一通哭穷，气得孙磊眼中冒火：自己集几家之力凑钱买的房，却眼睁睁地看着住不进去，真是窝囊死了。越想越生气，孙磊发誓尽快把房子夺回来。

讨房子遭遇推诿扯皮，

买卖真的不能破租赁？

此后，孙磊打电话催张兴亮尽快撤回与李军的租赁合同，不然他就报警。张兴亮满口应承。等孙磊再打电话问他办得怎么样了，他又说李军不同意，自己还欠着人家的钱，不好硬来。一连催了多次，张兴亮一直拖延，最后索性不接电话了。孙磊终于认清张兴亮就是个老赖，根本没打算撵走李军。于是，他决定报警。

孙磊从购房资料中找到张兴亮身份证上的住址，按照地址找了过去。没想到，张兴亮身份证地址上的房子也租了出去。孙磊从租户那里打听到了张兴亮所住的小区，却不知道他具体住在几号楼几层。

为了找到张兴亮，孙磊每天下午下班后就到张兴亮所住的小区门口蹲守。2018年11月3日晚上8点左右，孙磊看到张兴亮从小区里走出来，立马上前拦住他，质问他为何不接电话。张兴亮狡辩道：“我有3个手机号，你拨打的那个号码不常用。”

孙磊已经不相信张兴亮的任何解释，拽住张兴亮当场拨打了报警电话。张兴亮想挣脱，见孙磊不放，恼怒之下挥拳就打了过来。孙磊到底年轻，抓住张兴亮袭来的拳头，用力把他的胳膊扭在背后，大声喊道：“快来看啊，这人是个骗子！”路人不明就里，纷纷围拢过来。这时，辖区民警赶来，把两人带到了派出所。问清事由后，警方把李军也传了过来，让他们三人协商房子的事。在民警的调解下，最后三人达成协议：3个月内，张兴亮筹集50万元偿还欠李军的钱，李军自动从孙磊的房子里搬走。在此期间孙磊的损失，由张兴亮负责赔偿。

达成协议后的3个月，孙磊不断给张兴亮打电话，问他筹款情况。张兴亮每次都说正在筹钱，让他不要着急。然而，等到协议约定3个月期满时，张兴亮的手机又打不通了。无奈，孙磊又去他的小区门口蹲守，却始终不见张兴亮出现。孙磊又去找李军，李军不耐烦地说：“你别来找我，只要张兴亮还钱，我立马搬走！”

自己购买的房子无法入住，还得另外租房，这让孙磊欲哭无泪。有朋友给他出主意：“房子是你的，不行的话就强行把租客赶走，或者换锁。”孙磊觉得朋友的建议有道理，决定对李军来个先礼后兵。

一天晚上，孙磊带着两个好友上門去找李军，限令李军3天内搬走，不然他就强行换锁。听了孙磊的话，李军冷笑道：“我提醒你，房产圈里有规矩，买卖不破租赁，国家法律也支持，你要是硬来，我就报警，让你吃不了兜着走！”

孙磊也听过买卖不破租赁的说法，他咨询了一下黄艳。黄艳告诉他，法律上确实有买卖不破租赁的规定，意思是：如果一套房子出租在先，买卖在后，那么买卖不能影响出租，不管原来约定租多长时间，都要等租期期满后才能实际使用。

免费出租做担保不具法律效力，

租赁合同无效老赖须赔偿

转眼一年过去了，孙磊清楚，他与张兴亮、李军这样的人耗下去是讨不回房子的，只有拿起法律武器才能讨回公道。不过，鉴于法律支持买卖不破租赁这一行规，能不能靠诉讼讨回房子，他心里实在没底。

为此，孙磊咨询了律师。律师听了他的情况后，分析说，前房主借钱时许诺如果到期还不了钱，就把房子免费出租给债主，由此可见，免费出租为借钱提供了保证，产生了担保作用。“免费出租”既不是人也不是具体的财物，只是使用房屋的一种权利，不在法律规定的范围之内，用来做担保是没有法律效力的。这样一来，前房主和债主之间所签的租赁合同是一份无效合同。经律师一分析，孙磊心里亮堂多了。

2019年11月18日，孙磊聘请律师，将张兴亮和李军告上了法庭。孙磊在起诉状中称，被告张兴亮以房子做担保，把房子免费租给被告李军，这样的担保没有法律效力，两被告之间签订的租赁合同是无效合同，请求法院裁令被告刘军从原告的房子里搬出去，被告张兴亮赔偿原告无法入住期间的经济损失3.5万元，并赔偿原告精神损失费1万元。

接到法院传票后，张兴亮主动打电话给孙磊，提出再给他两个月时间，他会尽快把李军的钱还上，然后让李军搬出去。听了张兴亮的话，孙磊愤怒地斥责他不守信用，恶意制造障碍，给他和家人带来了很大的精神伤害，他只想通过法律讨个公道。

2020年1月8日，在原告拒绝庭前调解的情况下，济南市历下区人民法院开庭审理此案。原告孙磊及代理人、两被告均出席庭审。

法庭辩论阶段，被告张兴亮辩称，孙磊在中介的陪同下看房后，并没有确定购买意向，他和债主李军签订租赁协议并非恶意，是不得已而为之。被告李军则向法庭提交了他和张兴亮签的租赁合同，辩称他和债务人张兴亮此前有过约定，一旦对方无法及时偿还欠款，自己就可以免费居住其房屋，以租抵债。何况这套房子出租在先，买卖在后，根据买卖不破租赁的法律规定，他有权在这套房子里居住。

针对两被告的说法，原告代理人辩称，出租房屋一般是为了生活或生产提供场地，目的是使用房屋，然而，被告张兴亮将房子租给李军却是为其借钱提供保证，产生了担保作用。法律上规定了担保的具体形式：一种是有人做担保，承诺到期不还钱可以代替还钱;一种是用财物做担保，到期不还钱用财物抵债。免费出租既不是人也不是具体的财物，只是使用房屋的一种权利，不在法律规定的范围之内，用来做担保是没有法律效力的。

由于案由简单，经过一系列庭审程序，法院当庭下达了民事判决书。法院认为，被告张兴亮当初承诺的免费出租没有法律效力，基于这个承诺签订的租赁合同自然也是无效的。房子已经过户给了原告，被告李军无权居住在里面。造成这一切的原因是被告张兴亮的轻率和隐瞒，原告无法入住自己房屋的损失要由他来承担。张兴亮和李军之间是债务纠纷，李军可以另行起诉张兴亮还钱。综上所述，法院判决二被告所签租赁合同无效，被告李军应于判决生效后一周内搬離。被告张兴亮赔偿原告孙磊无法入住期间的损失3.2万元。原告孙磊请求赔偿1万元精神损失费于法无据，法院不予支持。

时下，很多人通过买二手房圆了自己的安居梦，但买卖二手房要注意避免一些风险。首先要审查房屋所有人，对比房主的身份证和房权证上记载的是否一致;其次要了解房产的情况，如果房主已经结婚，就要弄清房产是不是夫妻共有;再次是要掌握房屋的使用情况，是否还在出租中或者被用于抵押担保。了解的信息越多，潜在的风险越小。

〔编辑：刘波〕