房屋买卖合同不适用不动产专属管辖的规定

文/ 杜瑶瑶

编者按民事诉讼中的管辖，是指各级人民法院之间和同级人民法院之间受理第一审民事案件的分工和权限。管辖问题在民事诉讼中既复杂又重要，科学合理地确定管辖，无论在理论上还是民事审判实践中都有重要意义。管辖的确定，可以使审判权得到落实，使法院能够及时、正确地行使其审判职权和履行审判职责。对当事人来说，明确管辖也有利于当事人行使诉讼权利。本期案例为：北京西曼国际服饰有限公司、辛集市万福服饰有限责任公司房屋买卖合同纠纷案，通过梳理本案裁判要点，结合案情，对不动产专属管辖等相关法律理论进行阐述。

裁判

【案件信息】

审理法院：最高人民法院

审理程序：再审

案 号：（2018）最高法民申1175号

案 由：房屋买卖合同纠纷

裁判年份：2018年

裁判结果：驳回再审申请

文书类型：民事裁定书

再审申请人(一审被告、二审上诉人)：北京西曼国际服饰有限公司

被申请人(一审原告、二审上诉人)：辛集市万福服饰有限责任公司

一审被告、二审被上诉人：高某魁

【审理经过】

再审申请人北京西曼国际服饰有限公司（以下简称西曼公司）因与被申请人辛集市万福服饰有限责任公司（以下简称万福公司），一审被告、二审被上诉人高金魁房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高级人民法院(2017)冀民终593号民事判决，向最高人民法院申请再审。

【争议焦点】

本案应否适用专属管辖规定。

【裁判理由】

最高人民法院认为：

关于本案是否适用专属管辖规定的问题。第一，根据案涉《股权投资协议书》的约定，双方的合同目的是万福公司通过支付股权投资款的方式，取得西曼国际项目面积约2500平方米厂房的产权，该协议名为股权投资协议，实为房屋买卖合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条规定的适用专属管辖的不动产纠纷仅限于“因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”，而案涉合同系因房屋买卖引起不动产权属变动，属于因合同关系产生的债权类纠纷。因此，本案不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定的适用专属管辖规定的情形。第二，一审、二审法院均认定高某魁在《股权投资协议书》上签字的行为系履行职务的行为，对违约赔偿金不承担连带责任，在不适用专属管辖规定的情况下，一审法院受理本案诉讼并无不当。

【裁判结果】

驳回北京西曼国际服饰有限公司的再审申请。

评析

1.物权与债权的区分。（1）在权利的性质上，物权是支配权，而债权则是一种请求权。物权以物为支配对象，包括对物的全面支配和限定支配。权利人无需借助他人的行为就能行使其权利，并通过对标的物的直接管领、支配实现自己的利益。（2）在权利的效力范围上，物权是绝对权，债权是相对权。物权的义务主体是权利人以外的一切人，而债权人则只能向特定的义务主体主张权利。（3）在权利的客体上，物权的客体原则上为有体物，债权的客体则为行为。（4）在权利的效力上，物权具有优先效力、追及效力、排他效力，而债权则没有这些效力。物权的优先效力包括两个方面，一是物权对于债权的优先效力，二是物权相互之间的优先效力。（5）在权力的发生上，物权的设定采取法定主义，而债权（合同之债）的设定则采取任意主义。（6）在权力的保护方法上，物权的保护以恢复权利人对物的支配为主要目的，偏重于物上请求权的方法，而债权的保护则主要采取赔偿损失的方法。

2.专属管辖。我国《民事诉讼法》在第一编第二章专门对管辖做了规定，这些规定将民事诉讼管辖分为级别管辖、地域管辖、移送管辖和指定管辖。其中地域管辖又分为一般地域管辖、特殊地域管辖、协议管辖和专属管辖等内容。专属管辖，是指法律规定某些特殊类型的案件专门由特定的人民法院管辖。与其他法定管辖相比，专属管辖具有极强的排他性。它既排除了任何国外法院对诉讼的管辖权，又排除了诉讼当事人以协议的方式选择国内的其他法院管辖。根据《民诉法》的规定，适用专属管辖的案件有以下三类：（1）不动产纠纷。因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。不动产一般是指不能移动或移动后会降低乃至丧失其价值的财产，如土地及土地上的建筑物、河流、滩涂等。一方面不动产诉讼常常需要进行勘验，由不动产所在地人民法院管辖便于对案件的审理。另一方面，由不动产所在地人民法院管辖也便于对不动产进行保全和执行。《民诉解释》第28条进一步规定，《民诉法》第33条第一款规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷；农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖；不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。在本案中，最高人民法院认为，案涉合同系因房屋买卖引起的不动产权属变动，不属于“因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”，应属因合同关系产生的债权类纠纷，因此本案不适用有关不动产专属管辖的规定。（2）港口作业纠纷。因港口作业发生纠纷提起诉讼，由港口所在地人民法院管辖。这里的港口所在地法院还包括海事法院。港口作业中发生的纠纷主要有两类：一类是在港口进行货物装卸、驳运、保管等作业中发生的纠纷；二是在港口作业中造成他人人身或财产损害的侵权纠纷，如污染港口、损坏港口等。（3）继承纠纷。因继承纠纷提起诉讼，由被继承人死亡时住所地或主要遗产所在地人民法院管辖。由被继承人死亡时住所地或主要遗产所在地人民法院管辖，便于法院查明继承开始的时间、继承人与被继承人间的身份关系、遗产的范围及继承份额等问题，从而有助于法院正确地解决纠纷。

（以上参见江伟、肖建国主编：《民事诉讼法》第八版，中国人民大学出版社，2018年版。）

结语

法律及司法解释明确了不动产专属管辖案件是因不动产物权直接引发的诉讼，即不动产专属管辖是指直接因不动产的物权纠纷而起的诉讼，本期案例仅是与不动产买卖相关的债权纠纷，并非直接因不动产物权而引起的纠纷，故不属于不动产专属管辖案件。

附：裁判文书

中华人民共和国最高人民法院

民事裁定书

(2018)最高法民申1175号

再审申请人(一审被告、二审上诉人)：北京西曼国际服饰有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区地盛西路6号院1号楼七层702室。

法定代表人：高金魁，该公司董事长。

委托诉讼代理人：范刚奇，该公司员工。

委托诉讼代理人：乔占祥，北京市金台律师事务所律师。

被申请人(一审原告、二审上诉人)：辛集市万福服饰有限责任公司，住所地河北省辛集市安定大街东段路北。

法定代表人：雷彦轻，该公司总经理。

委托诉讼代理人：雷彦杰，该公司员工。

一审被告、二审被上诉人：高金魁。

再审申请人北京西曼国际服饰有限公司（以下简称西曼公司）因与被申请人辛集市万福服饰有限责任公司（以下简称万福公司），一审被告、二审被上诉人高金魁房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高级人民法院(2017)冀民终593号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

西曼公司申请再审称。

1.一审、二审法院在管辖问题上适用法律错误，本案应适用不动产纠纷专属管辖之规定，二审法院应撤销原判并将本案移送至有管辖权的人民法院审理。（1）案涉土地及房屋位于北京市XXX的XXX，性质为工业用地和厂房。根据北京经济技术开发区的特殊政策，土地使用权的取得及房屋产权登记、过户均需经过当地政府有关部门的特殊审批手续。因此，案涉厂房买卖合同属于政策性房屋买卖合同，应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条第二款之规定，适用不动产纠纷专属管辖之规定，由北京市大兴区人民法院管辖。（2）高金魁并非本案适格被告，万福公司将高金魁列为被告，意图是规避专属管辖。2011年7月8日《股权投资协议书》及《股权投资协议附件》的合同签订地、履行地、西曼公司住所地均在北京，一审法院对本案没有管辖权。高金魁在上述协议上签字系履行职务行为，一审判决也明确认定高金魁不承担责任。二审法院在明知且认定高金魁不承担责任的情况下，仍未对恶意将高金魁列为被告而导致本案管辖权错误这一问题进行实质性审查。2013年10月31日《股权投资协议书》及《之补充协议》表述的股权转让事宜也与高金魁无关，万福公司所称协议涉及转让高金魁股份与事实不符。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十一条规定，因本案适用不动产专属管辖之规定，因此二审法院应依法对一审法院是否享有管辖权予以审查。

2.一审法院诉讼程序违法，且存在认定事实的主要证据未经质证的情形，剥夺了西曼公司的诉讼权利，二审法院对此未予纠正。第一次开庭时，一审法院经《人民法院报》于2017年2月23日刊登应诉和开庭日期公告。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十二条第二款规定，本案开庭日期应为2017年5月29日。但一审法院却于2017年5月26日违法缺席开庭。第二次开庭时，一审法院没有直接通知西曼公司及高金魁，也未进行公告，而是直接于2017年6月6日开庭，程序违法。二审法院在明知一审程序违法的情况下，并未主动核实及依法纠正。

3.一审、二审法院认定事实错误，往来邮件中的《股权投资协议》《附件》《协议及补充协议》均未成立，不存在调换厂房之合意，更不存在继续履行等问题，万福公司强占C3房屋的行为不应得到法律保护。上述协议均未形成正式的、书面的盖章或签字版本，并未成立。西曼公司与万福公司之间的邮件往来仅是在合同签订之前进行磋商，并未就调换厂房达成一致约定。且在万福公司申请执行异议及异议之诉中，始终没有提供将西曼国际项目A2厂房变更为C3厂房的相关证据。

4.一审、二审判决超出万福公司的诉讼请求，万福公司在未经西曼公司同意且案涉房屋已被北京市大兴区人民法院查封、执行的情况下强占C3厂房，未交清全款且未取得西曼公司的同意和准许，不应得到法律保护。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项之规定，一审、二审法院判决继续履行协议、办理物业和入住等相关手续错误。一审中万福公司诉请第一项是要求西曼公司继续履行合同，办理厂房交付手续。但是，一审判决第二项判令西曼公司在判决生效十日内为万福公司办理物业和入住等相关手续。一审法院违法为万福公司变更、增加了诉讼请求，二审法院对此并未予以纠正。案涉土地房屋已经被北京市大兴区人民法院依法查封，万福公司要求西曼公司办理厂房交付手续，且一审、二审判决办理物业和入住等相关手续明显不当。

5.一审判决将西曼公司与万福公司之间的房屋买卖关系错误界定为租赁关系，二审判决虽将本案案由界定为房屋买卖合同纠纷，但对一审判决中有关租赁关系的认定未予纠正，属认定事实错误。

6.万福公司及其他购房人提起的诉讼已被北京市三级法院驳回。

7.虽然本案诉讼标的不大，但与本案直接相关的诉讼案件较多，涉及总金额达数亿元，涉案债权人人数较多，影响较大，因此应由最高人民法院提审或指定北京市有管辖权的人民法院再审。西曼公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项、第九项、第十项、第十一项规定申请再审。

万福公司提交意见称。

1.一、二审判决适用法律正确，认定事实清楚，应驳回西曼公司的再审申请。首先，双方所签协议未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。协议约定的厂房已经建成并验收，万福公司也已经实际占有使用。其次，西曼国际项目的建设已经当地部门审批同意，并取得了一系列许可证明。案涉合同不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的因未取得预售许可证明而导致合同无效的情形。万福公司通过股权投资并最终取得案涉房屋产权，不存在违法进行房屋产权转让的情形，亦是双方合意。万福公司是由政府招商引资来到西曼国际科技园，且亦庄“一谷五园”项目其他的招商转让厂房均已办理产权分割手续。

2.本案一、二审程序合法。西曼公司在上诉状中对程序违法和管辖权问题进行了陈述，二审法院对此的认定理据充分。一审程序合法，西曼公司以此理由申请再审没有依据。西曼公司主张本案为政策性房屋买卖合同但未提供任何证据予以证明。房屋合同产生的纠纷应归入因合同关系产生的债权类纠纷，不适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定的专属管辖。且根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定，管辖权问题不能成为申请再审的法定事由。

3.西曼公司称有生效法律文书足以推翻一、二审判决的说法没有事实和法律依据。

4.西曼公司在另案中明确认可万福公司于2015年10月即自行入住案涉厂房并经营至今的事实。因此，西曼公司在本案中主张万福公司未实际占有使用案涉房屋与事实不符。在本案二审期间，西曼公司也从未主张案涉房产已被北京市大兴区人民法院执行查封。

5.西曼公司的再审申请已经超过法定时限。本院认为，本案再审审查的焦点问题为：（1）本案一审、二审审理程序是否违反法律规定；（2）本案应否适用专属管辖规定；（3）案涉协议的效力及能否继续履行的问题。

1.关于本案一审、二审审理程序是否违反法律规定的问题。根据二审查明的事实，一审法院在案件开庭审理前，通过邮寄送达、到西曼公司直接送达等多种方式向西曼公司、高金魁送达相关案件文书均未能有效送达，且一审法院邮寄及现场送达的地址均与西曼公司营业执照注册登记地址和在其他案件中使用的地址一致，也与西曼公司向本院申请再审时提供的送达地址、联系电话等信息相同，故不排除西曼公司有故意拒收一审法院诉讼文书之嫌。在此情况下，一审法院采用公告送达方式，在《人民法院报》于2017年2月23日刊登了应诉及开庭日期公告。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定，自公告发出之日起经过六十日，即视为送达。西曼公再审申请主张一审开庭日期应为2017年5月29日，但其自述系2017年6月才看到《人民法院报》刊登的本案公告，即便本案2017年5月29日开庭审理，西曼公司也不可能且实际未能到庭应诉，也就是说西曼公司未能到庭应诉并非因公告开庭日期的计算差异所导致。此外，2017年6月6日一审法院核对证据原件的询问程序亦不违反《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定。一审法院审理程序合法，其对期间的计算虽与西曼公司主张的有差异，但并未对西曼公司的实体权利产生影响，西曼公司关于此点的申请再审理由不成立。

2.关于本案是否适用专属管辖规定的问题。第一，根据案涉《股权投资协议书》的约定，双方的合同目的是万福公司通过支付股权投资款的方式，取得西曼国际项目面积约2500平方米厂房的产权，该协议名为股权投资协议，实为房屋买卖合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条规定的适用专属管辖的不动产纠纷仅限于“因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”，而案涉合同系因房屋买卖引起不动产权属变动，属于因合同关系产生的债权类纠纷。因此，本案不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定的适用专属管辖规定的情形。第二，一审、二审法院均认定高金魁在《股权投资协议书》上签字的行为系履行职务的行为，对违约赔偿金不承担连带责任，在不适用专属管辖规定的情况下，一审法院受理本案诉讼并无不当。

3.关于案涉协议的效力及能否继续履行的问题。第一，根据原审查明的事实，案涉西曼国际项目的建设获得了政府部门审批同意，并取得了《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》等相关证照。双方在《股权投资协议书》中约定买卖A2厂房，并且还对后续办理产权分割等问题做了明确约定。如协议第二条指出了产权分割需具备的条件、第三条约定产权分割条件具备后，由西曼公司负责办理产权分割手续，经北京经济技术开发区有关部门批准后发放产权证。因此案涉协议是双方当事人在平等自愿基础上作出的真实意思表示，约定内容不违反法律规定，应认定合法有效。第二，双方《股权投资协议书》及《股权投资协议附件》签订于2011年7月8日，另案查明的案涉项目被西曼公司用于设立抵押的时间为2013年12月10日，即万福公司签订协议的时间早于案涉项目抵押设立的时间。根据合同约定，西曼公司2013年9月30日应当交付A2厂房，但是协议签订后西曼公司并未如约建成A2厂房。西曼公司逾期交付案涉房屋构成违约，应按合同约定支付违约金，原审法院对此予以认定，并无不当。双方多次通过往来电子邮件的形式约定由A2厂房换成已经建设的C3厂房，同时对万福公司的投资总额及厂房交付时间也做了变更约定。虽然没有形成书面的合同形式，仅是电子文本的来往，但邮件内容包含西曼公司同意将原A2厂房调换为C3厂房的约定，是西曼公司对协议事项的认可。2015年5月20日西曼公司还出具《承诺书》，明确承诺对A2厂房予以调换。2015年10月，万福公司自主入住并实际使用C3厂房至今。因此，西曼公司再审关于双方协议不成立、不存在调换厂房合意、更不存在继续履行的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。第三，原审判决西曼公司为万福公司办理物业和入住等相关手续，并非判令办理房屋产权过户登记手续，该部分内容在双方当事人所签协议中有约定，是西曼公司应承担的合同义务。因此，该判项属于支持继续履行合同的内容，并非超出万福公司的诉请范围进行判决。第四，虽然案涉房产在另案中被担保权人申请查封，但无证据表明该房产是西曼公司唯一可被执行的财产，而且抵押权可因主债权实现而归于消灭，故对西曼公司援引《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定主张一审判决错误的观点，本院不予支持。此外，西曼公司的其他申请再审理由，亦理据不足。

综上，西曼公司申请再审的理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回北京西曼国际服饰有限公司的再审申请。