养老行业发展的机遇

文/ 葛雪刚 茹云开

（第二作者单位系河北省保定市生态环境局顺平县分局）

中国正在步入老龄化社会，数亿老人的养老需求，带来高达数十万亿的广阔市场和与之配套的产业服务。政府的主导，民间资本的介入，中华传统的传承，现代生活的冲击，外国的先进做法，科技的不断创新……所有这一切汇聚起来，构成庞大而广阔的中国养老产业之海。

新冠肺炎疫情，对于养老产业发展会带来短暂的困难，但疫情过后，养老产业必将迎来新的机遇，智慧养老、社区居家养老和政府专项扶持政策持续出台，更多投资人将进入此领域，我们相信养老产业必将进入快速发展的春天。

中国的老龄化已是伸手可见的趋势，社会各界已经着手人口老龄化的讨论和政策应对。全国层面有相应的人口、应对老龄的规划、战略，地方层面有上海的“9073”“五位一体”等实施层面的安排，教育部、全国哲学社会科学规划办等机构也一直在资助应对人口老龄化的课题研究，帮助决策机构更有效率地制定政策。此次，积极应对人口老龄化成为国家战略，势必进一步加快推动社会各界应对老龄化问题。

我国人口年龄结构近年来呈现出老龄化加剧的特征，老人总量变多的同时青壮年数量亦出现快速下滑态势。老龄化的客观事实导致相继而来的三个结果：从整体来看，老年人口抚养比持续上升，“四二一”家庭代际结构使得家庭中的老人赡养问题愈发凸显。从城乡结构来看，城乡老龄化情况倒置，养老资源产生错配。银发需求加速增长，主要包含两个效应：其一，老龄人口总量变多；其二，首批中产进入老龄，消费能力显著上升。

首先，工业化与城市化最早的地区的老龄化相对严重，例如京津沪三个直辖市、东三省。这些地区在计划经济时期中的国有经济占比高、历史长，职工依赖于单位，也是执行计划生育最彻底、最严格的地区，这进一步提升了老龄化的程度。

其次，人口流出地区的老龄化程度重于人口流入地区。最近二十年人口迁移成为中国人口的主要特征，流动的人口大多是年轻人，年轻人的流动自然会抑制流入地的老龄化程度，而提高流出地的老龄化程度，尤以安徽、重庆、四川等人口流出大省较为严重。同为人口流出大省的河南，则因为城市化率较低等原因使得老龄化比率低于全国。

再次，农村的老龄化程度高于城市，这同样是由人口迁移的趋势决定的。王桂新指出，人口城市化将首先直接加快农村人口的老龄化，城市化过程中省际人口迁移更加剧了中西部欠发达地区农村人口的老龄化。

中国养老产业机遇与挑战并存

目前，我国养老产业存在着诸多挑战。从养老机构床位数缺口巨大，到老年医护资源紧张，再到社会适老设施建设、居家养老设施不健全。应对老龄化社会的到来，国内养老产业尚待在诸多方面进行改善。与此同时，随着老龄需求总量增长，加之第一批中产阶级积累的财富，可以预见，我国养老产业潜在的市场需求相当可观。根据中国社科院2016年发布的《中国养老产业发展白皮书》的预计，到2030年，中国养老产业的规模将达到13万亿元。养老产业中最重要的部分是为老年人提供养老服务，主要指日常的生活照料和护理服务。此外，还包括提供医疗保健、文化娱乐、旅居养老、智慧养老相关产品等。我们将养老产业分为以下四大板块，即养老服务、养老地产、养老金融和养老用品。

2000年时，人口流动规模较小，农村与城市（及镇）的60岁及以上老龄人口占比与总人口占比基本一致，甚至城市和镇因为执行计划生育更严格，老龄化程度更高一些。但随后快速城市化的背后是农村的年轻人流入了城市，而受制于户籍等制度，老年人无法随子女进城，抬高了农村的老龄化程度。城市及镇化率提升很快，但老龄人口并没有同比增加，被留在了农村。从总量上看，2015年的农村、镇和城市的60岁老年人占总人口的比重分别为18.47%、14.53%和14.2%，城市和镇的老年人口同龄人的比重明显低于农村。人口结构与人口在空间上分布的变化，深刻地影响了养老保障的格局。今天中国养老体系面临的收支失衡的地区差异、城乡差异、人群差异，其根本都是空间和代际之间的结构失衡导致的。老龄人口增速超过全国人口增速，且在未来30年内将有较快增长，新中国成立后首个生育高峰群体将退休进入养老。同期，受计划生育效应影响，青壮年人口规模相较减少，老年抚养比增加。“四二一”形式的家庭结构和空巢老人的普遍现象表明，传统家庭赡养的模式正在面临较大压力，社会养老价值开始凸显。同时，国家政策密集出台，利好养老服务产业，成为老人养老新寄托。

近年来随着养老产业的不断发展，养老方面的政策文件的制定与落实双双提高，凸显出社会承担养老紧迫责任。过去一两年养老产业的政策内容，放管服、医养结合、个税递延型商业保险、消费机制完善、智慧养老、养老目标基金、卫健委成立等热点不断。养老产业发展了近5年，政策内容也在框架体系不断完善的基础上，逐渐走向多元化、精细化、落地化发展，热度与执行力度双递增。相较2000年以来我国正式进入老龄化社会，我国从“老龄化”社会进入“老龄”社会再迈入“超老龄”社会，用时仅需25年和9年，老年人健康养老服务需求急速增加。2011年后国家更加密集地颁布关于养老及养老市场方面的政策。2011年至2015年国家共颁布了养老方面相关政策11篇，导向明确、力度加大。2016年国家层面就出台了7项政策，覆盖了养老服务业、社区养老、规范养老服务市场等诸多方面。从2000年左右鼓励发展，到2015年鼓励民营资本进入，定量养老服务设施建设，再到2016年确定北京市东城区等50个市（区）作为第一批国家级医养结合试点单位、2016年12月印发《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》，国家也清醒地意识到养老服务市场单靠目前的局面无法满足“老有所依、老有所养”的需求，需要依靠市场的有效介入环节供需矛盾。

富人变老将是未来养老服务产业的新机遇。改革开放后第一代中产阶级即将退休，养老需求将会爆发。包括机构养老和居家养老在内的优质养老服务将会更进一步得到消费者青睐，中高端需求旺盛，品牌效应将助力中高端品牌营收增长。

世界范围也面临严峻老龄化问题，典型的养老范本为日本和美国。日本是国家养老的典型，著名的介护保险仅需参保人缴纳10%的费用，其余由各级政府和保险公司承担。同时，日本的精细化养老模式值得老龄化深入中的中国借鉴，包括养老机构的运营模式、智能化居家养老和家庭及公共适老设施建设等。美国则以商业化养老形式著称，国家财政负担相对较轻，国民依据自己经济实力选择适合的养老方式；同时养老地产以房地产信托基金（REITS）模式居多，能够较长期、低成本获取开发资金，保障养老项目持续经营。

我国养老产业仍面临重大缺位，但挑战与机遇并存。国内养老和老年医疗服务供给严重不足，目前养老床位水平较国务院颁布的2020年养老床位目标差距为每千人4张床位，预计有待拓展市场规模达到4000亿元，机遇无限。居家养老将是国内养老未来发展的重点，全国多地颁布类似“9064”的计划，预计将有90%的老人居家养老；发展方向包括上门护理、居家智能养老设备、适老家居改造等。多家上市公司已尝试介入居家养老设施、养老服务和养老大健康领域，也有上市公司从事养老地产项目开发。双箭股份的和济颐养院入住率基本满员，同时正积极拓展医疗康复平台；新华锦借鉴日本模式，布局养老和大健康；凤凰股份养老地产迈出实质性步伐，宜华健康完全剥离非医疗产业，完善医疗健康产业布局；悦心健康在瓷砖主营业务基础上积极拓展大健康领域，欲建设医疗和养老社区；鱼跃医疗是家用医养设备龙头，养老产品逐一覆盖；山屿海创造了候鸟式养老新概念。

我国首批中产阶级即将步入退休生活。首批中产阶级主要指的是在改革开放后首批通过自身努力，留有一定积蓄的群体。这一群体目前主要集中在50岁至65岁这个区间，是近10年内养老消费的主力。

首批中产将为养老市场带来变革，城市中已逐步出现消费能力较强的老年人。这个群体能够成为新中国成立后的首批中产，一方面受益于改革开放的政策变化，嗅到了商机而发家致富；另一方面，其中不少人接受了文革后的第一批高等教育，通过自身的知识水平和技术优势，逐渐步入各个单位企业的中高层管理岗位；再者，其中大部分人也是首批从农村流动到城市的人口，他们受益于中国城市发展最快速的时期，在资产价格还未上涨时已经解决了相关刚性的需求。因此这一批中产阶级将为养老市场注入较强动力。城市中首批中产同样面临空巢老人、子女赡难等问题，中高端养老将率先发力。他们是新中国第一代和第二代婴儿潮叠加人群，也是第一批独生子女的父母。这一代人对于社会养老的需求对养老产业将有两重效应：其一是“老年人口红利”效应，即老年人口增多，其二是个体消费能力上升效应，即老年人个体消费能力上升，因此他们的需求应值得企业的关注。他们将能够负担得起改善退休后生活状况的经济能力，因此高质量、高起点的居家养老、社区养老和养老机构都将受此带动，率先迎合高净值客户养老的需求。

当前中国养老产业的需求可观

当前我国养老市场的发展趋势良好，随着老年人口的增加，健康服务、地产、旅游、保险等几个涉及养老的行业均将继续保持上涨。再考虑我国其他养老相关行业，如日用品、金融保险等，养老行业潜在的产业值将会更加可观。

由于我国的养老产业，没有以养老产业为主业的上市公司，也尚未发展成熟，并且养老产业作为一个涉及领域极广的新兴市场，有待进一步开发。但是，目前的产业规模仍旧可观。结合养老产业下游以及我国老年人口潜在消费力来看，市场潜在规模或已达6.2万亿。

下面，我们将对几个子行业进行分析阐述。

养老服务业

随着市场经济的发展，企业改革的深化，城乡富余劳动力增多。但由于年轻人出行多，在家少，照料老人的机会大大减少。另外，空巢家庭的逐渐增多，进一步弱化了家庭的养老功能。这一客观现实迫切要求社会增强老年人的服务功能。

尽管中国老年健康服务目前仍处于初始发展阶段，但近年来国家出台了一些扶持政策，市场空间逐渐打开。2010年，我国老年健康服务市场规模为4199亿元，2018年发展到22456亿元，2004-2018年，年均复合增长率达到23%。

养老地产业

“421家庭”加快养老住宅的发展。独生子女政策的长期实施使“4-2-1”家庭结构增多，并加重了70、80后子女肩上的担子：不仅要努力工作养育自己的子女，还要独自承担起照顾双亲的重担。中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。

根据调研分析显示，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房产权的占调查总数的51%，租赁房屋使用权的占24%，希望购买产权式酒店的占16%，其他方式占9%。

养老旅游业

现在子女忙于工作，多数无法陪父母游玩，而为了弥补旅游的空缺、或者说让父母散心，见见不同的的风土热情与景观，子女们会选择给父母报旅行团。加上，有些老年人自己想玩，自己报团，我们现在可以看到各大旅游景点经常会有老年人成团参观、游玩。根据全国老龄委调查显示，目前我国每年老年人旅游人数已经占到全国旅游总人数20%以上。又根据我国旅游局的相关数据，目前国内老年旅游比例已占到旅游市场的20%左右，在旅游淡季，这一份额达到50%以上。按照20%的市场比例保守计算，2018年国内旅游收入规模5.13万亿元，由此估算出2018年我国老年人旅游规模为10256亿元。

养老教育业

当老年人退休后，除了考虑旅游、住房等问题以外，赋闲下来之时，也需要其他的事情来“打发”时间，下棋、遛鸟、公园锻炼之外，也有想要“活到老学到老”的需求。那么，一些专业性的、组织性强的类似老年大学的项目，也可以走轻松、悠闲学习路线，这些产业项目或将是一个好的老年产业发展方向。

据《养老服务与产业发展》统计信息显示，老年人最想获得的知识或技能依次为：舞蹈或太极(75%)、修理(56%)、烹饪(42%)、垂钓(34%)、书画(20%)、电脑(19%)、乐器(11%)、其他(10%)。但是，目前市场上能够提供给老年人的学习渠道非常有限，36.1%的老年入主要通过电视学习，30.5%的老年人通过群众性组织学习，因此，为了适应老年人的需求，市场可以推出一些专业、组织性强的类似老年大学的服务项目，也可以在老年俱乐部中开设一些培训班。

养老金融保险业

老有所依，不仅仅指依靠儿女，也不仅指依靠房产，还需要有配套的稳健理财渠道、合适的保险方案。老龄人由于年龄的增长，发病几率将逐渐上升，如心血管病。据《中国心血管病报告2019》数据，我国外周动脉疾病1/3以上中老年人有颈动脉粥样硬化，30%的脑血管病患者、25%的缺血性心脏病患者并存下肢动脉粥样硬化性疾病。中国国家脑卒中预防项目显示，＞40岁人群中颈动脉粥样硬化总体患病率为36.2%，其中26.5%的人颈动脉内膜中层增厚，13.9%的人有颈动脉斑块。

该类病症一旦发病，将需要大量的医疗费用来支撑，若没有一份好的医疗费用报销保障，很有可能会无法医治而坐以待毙，或者给家庭带来巨大的经济负担，而影响生活幸福指数。而买一份社会保险，或者商业保险，一旦发生不幸，将有利于缓解经济压力问题。因此，随着国民保险意识的增强，未来金融保险业规模将继续上升。据原保监会、银保监会数据，我国2013-2018年寿险、健康险的保费规模整体上逐年上升，并保持一定的增速；2019年前十个月，保费规模分别为20360亿元和6141亿元。预计未来继续保持良好增长势头。

根据上述的一些简要分析，我们可以定性的知道，未来我国的养老产业将会继续存在一很大的发展空间。定量上，据全国中老年网的调查，中国城市45%的老年人拥有储蓄存款，老年人存款余额2016年超过17万亿元，人均存款将近8万元。预计到2020年，老年人的退休金总额将超7万亿元。2016年，中国老年康养产业市场消费需求在5万亿元以上。但根据不完全测算，2016年为老年人康养生活提供的产品在5000亿至7000亿元，需求持续旺盛，但有效供给不足。随着康养产业的供给不断增加，2030年中国老年康养产业市场消费需求将达到20万亿元左右。

据国家社科基金《养老消费与养老产业发展研究》课题组测算，2015年中国老年市场规模达1.87万亿元，其中养老产业规模达4900亿元；到2050年中国老年市场规模将达48.52万亿元，养老产业规模将达21.95万亿元，预计老年市场和养老产业分别将以9.74%和11.48%的年复合增长率高速发展。

养老年金险是应对人口老龄化一支主力军

要借鉴国际经验，支持开发多样化的养老年金保险产品，开发适应60岁以上老人需求的意外伤害、商业长期护理保险产品，为商业保险积极应对人口老龄化和参与社会保障体系建设指明了方向。

养老年金险是最接近社会养老保险的养老金融产品，其领取形式能够对基本养老保险形成有效衔接和补充。在过去20年里，年金险发展迅速，年金保险的原保费收入增加了7倍，保费收入呈现出这样几个特点：

一是年金险保费收入增长速度快于寿险业务保费收入。例如，2013年至2017年年金险保费收入每年分别增长77.21%、91.56%、57.43%、33.39%，而同期寿险业务保费收入增长率分别是15.67%、21.46%、31.72%、23.01%。2018年年金险保费收入是10476亿元，是2001年315亿元的33倍，而寿险业务保费收入是27倍。

二是年金险保费收入增长主要来自新单的增加。例如，2013年至2018年，新单在年金保费中的占比分别是33.25%、60.32%、75.39%、76.16%、70.16%和40.01%，而续期保费的占比分别是66.75%、39.68%、24.61%、23.84%、29.84%和59.99%。

三是年金险保费收入在寿险业务保费收入占比中不断提高。2001年，年金险保费收入占寿险业务保费收入的24.45%，到2018年就提高到50.55%，这说明年金险在寿险中的作用越来越大，养老的因素逐年增加。

四是个人年金险保费收入大大快于团体年金险。在年金险保费收入中，2001年个人年金险和团体年金险的规模旗鼓相当，他们分别是163亿元和153亿元，但此后团体年金险逐年下降，个人年金险直线上升，2018年个人年金险保费收入达10456亿元，而团体年金险仅为20亿元，团体年金险所占年金比例从2001年的48.4%急剧下降到2018年的0.2%，到了可以忽略不计的程度。这当然主要是政策规制的原因，但同时在一定程度上也能体现个人对商业养老险越来越重视。

五是年金险的给付率始终比较稳定。2001年年金险给付率为10.2%，2018年是11.7%；其间，最低的年份是2016年和2017年，分别低于8%，最高的2013年是17.7%，大多数年份为10%左右。这样的给付水平可明显提升已退休投保人退休收入的总体替代率，丰富退休人员收入结构的多样性，增强其稳定性。

六是年金险存量增长迅速。2001年的年金险存量仅为252亿元，2018年则高达33823亿元，增加了134倍，这也从一个侧面显示出商业养老保险的作用与日俱增，同时也大大提升了年金险责任准备金的规模，为夯实第四层次养老储备和扩大进入资本市场“长钱”的规模作出了贡献。

估计截至2020年3月底，经营年金险业务的人身保险公司将超过30家，在售产品数量200多个，年金险存量接近4万亿元。

但是，从规模上看，在年金险中，教育年金险占有相当的比例，养老年金险只占其中一部分而已，重要的是，即使在养老年金险中，相当一部分的定期年金险领取年限是50岁和55岁，60岁及以上领取的养老年金险占比很小。因此，从这个意义上说，将近4万亿元的年金险存量并不能真实反映中国目前“商业养老保险”和“养老年金险”的真实情况。例如，从目前累计的5100亿元养老年金保险责任准备金来看，60岁领取的养老年金险占比就更少了。

从替代率上看，差距就更大了。目前城镇职工基本养老的替代率大约是46%左右，而2018年年金险的给付额仅为1227亿元，2017年是893亿元；如果剔除教育年金险，养老年金险的赔付额就更少了，在城镇职工基本养老保险的替代率中几乎可以忽略不计。

从养老年金险产品多样性上看，同质性竞争非常明显，难以满足安全性高、保障性强、长期或终身领取的不同群体的社会要求。例如，发达国家商业养老保险提供的共同年金、即期年金、定额年金、变额年金、指数型年金等各类产品在我国保险市场比较少见，不受老百姓欢迎，难以真正发挥第4支柱的非正式家庭养老保障的功能，在制度安排上(第1支柱是国家举办的基本养老保险，第2支柱是企业主举办的企业年金，第3支柱是税收政策支持的个人商业养老保险)距离个人和家庭养老保障补充手段的功能定位存在较大差距。

养老产业投资重点标的

未来5-10年是我国养老服务行业发展的黄金时期。我们认为，养老产业在未来的5-10年内将快速发展，首当其冲的就是养老服务这一细分行业，原因如下：其一，养老服务需求将在未来5-10年内集中爆发，老龄人口急剧增加，带来增长新引擎；其二，第一代中产阶级即将退休，有消费能力的老年人将成为养老服务的主要消费群体；其三，政策扶持力度加大，从国务院和各部位发布政策文件频次看，加大养老服务业的投入将是大势所趋。

未来居家养老将是主角，我们认为，业绩未来爆发性增长将会出现在居家养老智能设备和远程医疗服务。

双箭股份：养老服务增大布局，大健康领域蓄势待发

双箭股份是国内橡胶传送带业内的领导企业，橡胶传送带生产也是公司主营业务。近三年双箭股份主营业务收入保持在9-12亿元之间，毛利率维持在28%以上。2016年2月，双箭股份定增控股北京约基，业务拓宽至物料输送系统设备、技术、方案总包商。

双箭股份于2012年开始布局医疗养老产业，公司于2012年10月新设桐乡和济养老服务投资有限公司。2015年5月，桐乡和济颐养院有限公司投入运营，入住率常年接近满员。和济颐养院主要瞄准的是中高端老年客户群体，是一个结合生活照料、休闲养生和文化娱乐为一体的酒店式养老机构。2016年4月14日，控股子公司上海双箭红日家园投资管理有限公司成立，以此为契机加快推动公司对养老服务产业的投资，开拓养老服务市场，适时抓住养老服务新兴产业的发展机遇，力争在业界树立良好的品牌和标杆。

2016年7月1日，全资子公司上海双箭健康科技有限公司成立，此举旨在发展大健康产业，挖掘潜在投资机会，通过股权投资等方式进一步整合资源，加快公司在医疗服务行业、养老服务行业、健康产品（包含医药、诊疗设备、试剂等）、互联网医疗等大健康产业领域发展，有利于公司能更好把握该行业未来发展的新机遇。

2 017年4月，公司剥离子公司北京约基（2016年亏损约5354万元，17年将不对上市公司业绩造成明显拖累。），进一步专注业务转型，苏州养老院项目也于2017年10月28开业，在短短半年时间里，入住率攀升。另外，同年4月，公司认缴上海金浦医疗健康股权投资合伙企业8000万元份额，成为其有限合伙人，借助专业投资团队挖掘行业机会。

双箭股份在2015至2017年动作迅速，转型顺利高效，未来借助资本运作和轻资产的模式，有望成为全国性养老服务的标杆企业。

新华锦：复制日本模式，搭建轻资产养老管理平台

新华锦的传统业务为发制品及纺织品业务，近几年开始向贸易物流、金融投资、房地产开发和老年产业等四方面发展。新华锦目前在保障发制品等外贸主业经营稳定的基础上，依托集团资源战略转型大健康产业，未来重点布局细胞治疗和养老服务产业。

借鉴国外技术与经验，布局大健康业务获专利产品独家代理权，开启养老行业全产业链布局。2015年7月，公司与利百健共同设立“青岛利百健生物科技有限公司”。除此之外，公司还积极借鉴日本养老行业经验，搭建特色养老服务平台。早在2010 年就与日本长乐共同合作成立了新华锦长乐颐养服务有限公司，借助日本长生集团高端养老品牌优势，建立国内首家结合日式先进颐养服务模式及服务理念的高标准老年颐养中心。2012 年3 月开始运营新华锦国际颐养中心（长乐居）。2016年1月，公司与日本长乐共同出资300万美元设立“山东新华锦长生养老运营有限公司”，持有66%股权。长生运营已中标山东省内多个社区养老项目，2016 年公司设立了养老护理职业培训学校，以满足市场需求。并借助日本高端养老品牌优势，探索适合中国各类养老机构的运营模式、向社区养老及日间照料中心等多种养老模式延伸，以搭建和完善新华锦特色的轻资产养老服务管理平台，由此提供内容包括养老服务咨询、养老管理咨询、养老人才培训。同时，由于公司自身良好政府资源背景，在承接政府公立养老机构、社区居家养老服务上具有明显优势。

凤凰股份：养老地产积极推进，医养结合社区落地

凤凰股份全称江苏凤凰置业投资股份有限公司，主营业务为房地产开发及销售。公司2016年实现净利润1.72亿元，原因为2016年地产项目销售火爆，房地产行业持续高景气。

2016年公司积极推进养老业务，公司打造的第一个养老地产项目无锡宜康正式与太平水印养老企业管理有限公司签订《凤凰宜康养老养生社区咨询顾问合同》，使得公司在养老战略转型上迈出重要一步。此次合作将引入中国太平的养老保险运营、养老产业投资的丰富经验和美国水印公司先进的养老社区开发和管理经验，在养老产业领域实现强强联合，集中力量打造精品养老社区。

公司在江苏宜兴打造健康养老地产项目——凤凰怡然居。该项目以配套养老服务为核心，着力打造产品优良、配套完善、服务贴心、管理精良的高端养老养生项目。宜兴养老地产项目占地283亩，总建筑面积约17.2万平方米，主要为花园洋房和低层建筑产品，并配有活动中心、康复养老中心，是公司进军养老产业的试点项目。该项目共分四个组团，2016年已修建完成活动中心的建筑工程、内外装饰工程、展示区管网、景观工程等项目，一组团完成主体结构施工，二组团完成地下室工程及部分主体结构。对于三、四组团，根据市场的再次调研、委托咨询单位的建议，进行了重新论证和调整。公司通过集中力量打造精品养老社区，逐步完善养生养老产业各个环节。在养老地产中，公司着力养老地产的医疗和配套服务。通过与太平水印(上海)养老企业管理有限公司签订咨询顾问合同，聘请专业企业对公司进行项目规划、智能化系统设计、适老化设计等多项咨询策划。

与此同时，公司并积极寻求与南京爱乐思健康管理有限公司合作。南京爱乐思健康管理有限公司是以康复带动养老的轻资产健康管理企业，构建了以李瑞炎教授（中国香港）为核心的包含康复医师、康复治疗师、康复护士等80多人的康复医疗团队，能快速展开康复医院、护理院、养老院、社区机构服务项目。公司通过与养老团队的合作，将充分整合社会资源、利用政策资源，为机构康复治疗、社区养老照料、家庭医疗服务提供技术支撑，形成“机构→社区→家庭”三位一体、医养融合的康复养老管理模式，从而实现医疗保健、养老养生、旅游度假多个领域协同发展。

宜华健康：剥离非医疗产业，完善医疗健康产业布局

宜华健康原业务主要为房地产业务2015年2月更名为宜华健康医疗股份有限公司并进行重大资产重组，完全剥离地产业务，新增医疗后勤综合服务和医疗专业工程业务。

公司在2015年1月，公司定增收购众安康100%股权，进入医院后勤一体化管理领域；同年12月，公司收购达孜赛勒康100%股权、爱奥乐100%股权，进入医疗服务和医疗器械领域，欲打造健康管理平台；2016年1月，宜华健康收购亲和源58.33%股权，正式进入养老服务领域。

公司的养老业务包括：

1.医疗机构投资及运营。2016年完成收购达孜赛勒康后，公司正式全面开展医疗机构投资和运营业务。2016年，达孜赛勒康充分发挥其核心团队的专业能力和行业经验，协助公司开拓医院投资和运营管理等业务，截止目前，公司已直接控制或间接控制以及托管的医院超过了12家。医院投资及运营业务的顺利拓展，为公司建立全新医疗产业商业模式打下了良好的基础。

2.养老社区投资及运营。2016年亲和源集团有限公司的加盟，为公司带来了充满发展潜力的养老业务。凭借在养老行业的品牌地位和多年的成功经验，亲和源市场开拓成效显著。截止目前，亲和源已开业和在建的养老社区已多达15个，连锁式的会员制养老模式正在得到越来越多老年人的认可和青睐，未来发展空间巨大，与医疗业务板块协同效应显著。

3.医疗后勤服务。2016年，公司旗下众安康后勤集团有限公司非诊疗业务保持稳步增长，医疗后勤服务在服务医院家数、收入规模及利润等方面均保持行业内领先地位，医疗后勤服务的业务内容正逐步转向更加专业化的领域，业务水平和服务质量逐步提升，医疗后勤服务标准正朝着行业标杆的方向稳步迈进。

4.医疗专业工程。医疗专业工程同样是众安康后勤集团有限公司的重要业务之一，2016年公司医疗专业工程业务呈快速增长的趋势，承接了深圳莲塘康馨养老项目等多个医疗专业工程项目。截止目前，公司已承接和即将承接的项目达到了9个，医疗专业工程业务发展迅速，有效地提升了公司的盈利能力。

5.慢病及健康管理。公司旗下爱奥乐建立健康云平台，通过研发、制造和销售移动医疗设备，形成大数据管理模式，提供慢病管理、健康管理的新商业模式，与医疗机构运营、养老社区运营以及医疗养老后勤服务形成全面的互动，协作空间巨大，发展前景可观。

6.互联网医疗。2016年，公司通过间接持股的方式，参股天津上线科技有限公司，继续参与和拓展互联网医疗业务。通过参股的形式，公司一方面继续积累在互联网医疗方面的经验，另一方面相关主营业务尝试开展与互联网医疗的协作，探索互联网医疗的盈利模式，对主营业务起到良好的促进作用，也为未来的全新医疗产业商业模式打下基础。

悦心健康：大健康领域助转型

公司坚持瓷砖主业持续运营，积极拓展大健康领域业务。公司在转型过程中坚持主业瓷砖业务，从而作为公司稳定经营的基础以及稳定现金流的来源；同时公司积极展开大健康领域的并购与合作，与各战略合作伙伴联合推进大健康产业布局。

2015年起公司通过整合海峡两岸医疗和养老资源及并购和战略投资优质股权等集团化运营方式，积极转型进入以医养结合为核心的大健康产业。公司分别与上海健康学院、台北医学大学高龄健康管理学系签署合作协议，推进产教结合，为养老和医疗服务提供人员培养和储备。同年12月，公司投资康智健康科技，布局全病程管理服务体系，打造大健康产业的大数据平台。

2016年5月，公司与钛极生技公司签署《战略合作框架协议》，共同开发国内高端的口腔医疗市场；有序推进上海悦心国际医疗中心建设，2016年年底开始试运营；与之加歌、本裕投资发起设立合伙企业，拟募集不超过100亿资金推进大健康产业转型，首期10亿元规模中悦心健康认缴出资3亿元；同时公司在美国、国内的上海、徐州和广州等地均有条不紊的开展前期投资准备。此外，公司原瓷砖工厂搬迁后将在上海闵行区浦江镇空置出590亩土地，公司以此作为基础，建设集国际医疗中心和养老社区为一体的“悦心健康城”项目，实现医养结合。2016年8月，公司还通过并购、政府合作等方式先行拓展肿瘤治疗、生殖健康等医疗项目，并以轻资产形式实现养老机构品牌化扩张。

2017年3月，悦心安颐获得杭州第三福利院东区运营权，成为集团第一个落地运营养老项目。近期，悦心健康发行股份购买江苏宿迁分金亭医院100%股权、安徽全椒同仁医院100%股权、辽宁建昌中医院100%股权，交易总金额预计高达9.1771亿元，且均为二级或二级甲等综合医院，可以形成差异化竞争，辐射基层，构成公司“区域健康综合体”运营模式的核心环节。此外，悦心健康还计划采用非公开募股方式募集3.8亿资金升级标的医院的设施建设。本次交易使公司切入民营医疗服务领域，控制并运营成熟的医院资产，初步实现建筑陶瓷、健康建材与大健康产业多主业的业务格局。未来公司将通过两岸资源整合，打造覆盖疾病预防、治疗、康复和养老全产业链服务平台。

鱼跃医疗：家用医养设备龙头 养老产品逐一覆盖

鱼跃医疗是国内最大的康复护理、医用供氧及医用临床系列医疗器械的专业生产企业，在康复护理和医用制氧两大核心领域占据主导地位，竞争优势在于从产品拓展到服务，具备最基础的用户，并满足刚性需求，在养老产业链受益明显。同时，作为国内家用医疗器械的龙头，鱼跃医疗正在由“设备制造商”向“平台型品牌运营商和医疗服务提供商”转型，并进一步向专业的医用临床领域延伸。

所有关乎养老的产品未来都逐一覆盖：由于鱼跃医疗在养老市场起步比较早，产品线比较丰富，鱼跃医疗的发展策略就是把所有关乎养老的产品未来都逐一覆盖，并注重构建多元化的营销渠道。目前，鱼跃医疗已构建非处方药、医院和电商三大渠道体系。尤其是电商渠道，自2013年以来，鱼跃医疗电商渠道高速发展，仅2017年收入便已近10亿元，占总收入的28%。电商的高速发展亦带动公司核心产品制氧机、血压计、雾化器、血糖仪等的快速增长。由于人口老龄化加剧，用户对家用医疗器械的需求加大，预计未来3年鱼跃医疗电子血压计、血糖仪、电动轮椅等康复护理领域产品及制氧机、雾化器、呼吸机等医用供氧领域产品，将会获得更大的医疗市场。

外延整合优异，设立产业基金持续布局大健康。公司于2015、2016年分别收购了上海医疗器械集团、上海中优医药等公司布局国内市场，2017年完成了对德国METRAX GMBH公司的并购，以及普美康AED的整合。并参股美诺公司和云南白药，分别取得19.33%和10%的股权。随后，公司又控股意大利百胜医疗。此外，公司分别于5月、11月与华盖资本及江苏中卫腾云共同设立了健康产业基金，或可促进在大健康领域的布局以及提高资金的利用率。

山屿海：候鸟式养老新概念

山屿海成立于2009年，主要涉足于旅居度假、珠宝制造、无人岛屿开发、金矿勘探等领域的成长型规模企业。公司以中老年旅游为核心，以高端中老年旅居度假、健康养老、情感关爱交流、金融服务四大需求为切入，深耕银发经济的产业链，形成以健康养老为核心的生态养老产业闭环。山屿海康养是以高端人群的健康养老为核心，通过旅游、度假、健康、医疗、养老、社交、终身学习等多维度服务，糅合日本北欧的先进理念，是创新新时代中国特色的康养服务全产业链企业。

“山屿海模式”是由山屿海企业牵头出资建设，政府政策支持，业主托管及酒店连锁加盟等模式参与合作，让社会资本与闲置物业、旅居度假、养老产业等立体化层面的全面互动，真正实现了让政府、社会、会员及企业的多赢。

截至2018年，山屿海康养目前已通过自建、承包、托管、长期租赁等方式开发了国内外49个度假基地，分布浙江、海南、广西、安徽、江西、山东以及日本、泰国等地。公司以度假基地为依托，向会员提供候鸟式旅居度假服务。公司通过传统销售、基地常驻人员销售、口碑营销等方式将服务销售给客户，客户支付会员费后成为公司会员。山屿海采用会员制模式，即会员入会时会一次性缴纳会员费，因此其能够在较低资金成本的情况下沉淀大量现金，以此扩展现有业务或整合上下游产业。

截至2017年，公司新增会员人数 1，171 人，会员总人数已达到2800人，意向客户多达2万余人。公司实现营业收入为5，998.30 万元，收入与上年同期相比增加 44.85%。在新三板上市企业中，山屿海是唯一一家提供候鸟式旅居度假服务的企业，也是去年盈利情况最好的一家企业。

智慧养老将会呈现井喷式的大发展

新冠疫情突如其来，各种智慧程序和小程序如雨后春笋般出现，例如：“武汉微邻里”社区网格服务小程序，广州“穗康”小程序线上预约购买口罩，深圳“深I您”小程序线上疫情自主申报，广东“粤省事”小程序查询湖北旅客接待酒店，上海“随申办”小程序查找附近药店，“腾讯健康”小程序查门诊找医院等等。根据微信公开数据显示，从除夕到初七，小程序生鲜果蔬业态交易笔数同比增长149%，社交电商交易笔数同比增长322%。同时微信联合多地政府，上线各种疫情小程序，推出口罩预约购买、健康自查、线上义诊、送药到家等功能。即便是返程复工，也会有很多政府类小程序可以进行健康申报。

同各类便民医疗、疫情智慧程序出现一样，养老智慧平台或者小程序会呈现井喷式的大发展，利用信息技术等现代科技技术，围绕老人的生活起居、安全保障、保健康复、医疗卫生、娱乐休闲、学习分享等各方面支持老年人的生活服务和管理，对涉老信息自动监测、预警甚至主动处置，使这些技术实现与老年人的友好、自主式、个性化智能交互。未来智慧养老服务领域从投资与使用主体来看主要有以下三个方面：

政府监督智慧平台加速上线

在智慧城市下，为了更快速、便捷的掌握养老机构疫情信息，更多民政部门会上线政府监管智慧平台。例如此次疫情就有东营市民政局、温州鹿城区民政局“养老机构疫情防控”APP小程序紧急上线。鹿城区民政局APP小程序：通过该程序，各养老服务机构可对“每日疫情数据自查”、“防疫物资申请”、“防疫物资剩余情况”等模块进行填写上报，局工作人员登录后台即可进行操作管理，实时掌握各养老服务机构防控工作的第一手信息，确保养老服务机构疫情“零发生”。

除了近期疫情关联信息上报，未来在入住长者基本信息、机构养老服务流程监管、各项补贴监管、社区居家养老信息交互、在线支付、在线服务质量评价等方面，都会是政府养老智慧平台的重点方向。

例如日前在广东省东莞市民政局上线启动的“智慧养老”平台和民政资金监管信息平台。功能包括：一是对全市为老服务组织、服务对象的登记、申请、审核，包括全市为老服务运营主体的信息登记、证照上传，全市服务对象的信息采集、勘误。二是对全市养老服务进行统一调度和服务监管，包括套餐服务模式和按需服务模式。三是对全市养老院及养老机构补贴进行监管，包括全市养老院的信息登记、证照上传、服务人员信息管理、入住老人信息管理。四是对全市居家养老配餐、送餐、用餐进行监管，包括服务对象在线报餐以及助餐机构运营补贴管理。据统计，目前全市已录入12000多名服务对象的信息。

各类第三方智慧养老平台和养老智能设备迎来春天

随着疫情不断变化，面向老年人等易感人群的各种防护措施也在不断升级，封闭管理、少出门、避免前往人员密集场所等措施，让在机构中集中养老和居家养老的老年人，都进入了一种相对“隔离”的生活状态。如何在避免老年人感染新型冠状病毒肺炎的同时，尽可能满足他们的各种生活、消费需求，让他们能一如往常地养老，是摆在供给端面前的一大难题。

据多家养老机构、老年用品企业、电商平台负责人介绍，疫情出现后，老年消费者线上购物需求猛涨，同时，他们对于一些远程智能老年用品的咨询、消费量也都出现了明显的提升。

京东大数据显示，春节期间，平台上针对老年群体的家庭护理产品销量增长明显，1月20-27日期间，心电/血氧仪下单量环比上月同期增长18倍，而在春节期间（除夕至初七），56岁以上用户购买血氧仪的下单量同比增长400%左右。

此外，疫情发生后，越来越多的年轻消费者也开始集中为老年人购买一些居家使用的护理设备、保健品等，比如：春节期间，京东上制氧机、呼吸机的下单量增长均达100%左右；“调节三高”的食品如鱼油、大豆卵磷脂胶囊等下单量同比增幅也在30%以上。新冠肺炎疫情过后，第三方智慧养老平台系统将会找到新的盈利和运营模式。

各类养老服务机构加大智慧养老平台投入与使用

疫情对各类养老服务机构提出更高的管理要求，如何在安全生产经营的前提下，节约人工成本，提升精准服务能力，增加服务增值，打造没有围墙的养老院，是一种挑战也是机遇。

对于养老机构内部：通过人机交互、信息交换、大数据分析和人工智能等技术，实现精准服务和精细管理。老人可以通过高清摄像头与家人进行视频语音通话，通过声音控制电视、空调等设备，还可以语音购物、话费充值等。

延伸服务：老人通过手机就能预约体检、康复、护理、家政等各种服务，遇到紧急情况可通过电话、微信、视频等多种方式呼救，子女可以通过手机进行24小时远程查看老人的生活健康状况。简言之，融合信息平台、物联网、APP、专业人工服务等相关链条的线上线下系统，实现对“居家”老人的全方位监护和服务。相对“隔离”的生活状态，对集中式的机构养老更是一种挑战，在疫情状态下，9073的养老模式中90%的社区居家养老将会有长足发展。

社区居家养老服务是指以家庭为核心、以社区为依托、以专业化的服务为主要形式，积极发挥政府主导作用，广泛动员社会力量，充分利用社区资源，为居住在家的老年人提供包括生活照料、家政服务、康复服务、日托服务、心理咨询、精神慰藉、临终服务等，解决老年人日常生活困难为主要内容的社会化服务。

社区居家智慧养老服务中心疫情下，将运用“互联网+”思维联通区域各种资源，实现智慧养老同居家养老进行有效的结合。主要借助互联网和移动端构建大学、企业、政府、医院、社区、社会志愿服务机构等多方式协同模式，实现供需的有效匹配，打造“养、护、康、医、悦”五位一体的社区居家智慧养老服务模式。整合区域优质线下养老服务机构、志愿者机构、高校、企业、各级医院资源来满足老年人在医疗陪伴、看护、理疗保健、信息和生活帮助、怡乐活动、精神关心等居家养老服务需求。社区居家养老服务将借助智慧养老平台、配送系统和智能设备等。

另外VR/AR等场景体验类养老，加上5G的成熟，其应用会加快进展，虚拟世界，将一步步的变成现实世界。

社会资本将大举投资进入养老产业

疫情过后，政府专项支持主要体现以下几个方面：

政府采购扶持更广、更大

随着政府社会治理能力转变提升，未来在养老服务上，政府各类采购面更广、量更大，首先是三无老人、五保老人、托底老人及特困人员等政府采购；二是社区居家失能、半失能、高龄人员长期照护服务政府采购；三是老年人身体能力评估、养老机构星级评定等政府采购。

公建民营将在2020年完成70%左右

2017年出台的《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》(国发〔2017〕13号)则明确提出了公建民营的发展目标：到2020年，政府运营的养老床位数占比不低于50%。在各个地方养老服务体系十三五规划当中，大部分地方要求到2020年50%以上的公办养老机构完成“公建民营”，例如陕西省。部分发达地区例如山东省、湖南省，在2020年将完成80%。

专项扶持政策

养老产业政策作为民生事业，政府支持力度很大，主要体现在土地支持政策、金融支持政策、专项资金支持、减免税金及人才专项支持等。以东营市为例，其扶持政策包括《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》、《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》、《“十三五”山东省老龄事业发展和养老体系建设规划》、《山东省人民政府关于加快发展养老服务业的意见》、《山东省养老服务业转型升级实施方案》以及《东营市人民政府关于加快发展养老服务业的意见》、《东营市人民政府办公室关于印发东营市养老服务提升发展三年行动计划（2018年-2020）年的通知》。

疫情出现，各个地方相继出台扶持政策。2月2日，苏州市率先发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的十条政策意见》，2月3日，北京市（10条）、上海市人社局（4项）、南京市人社局陆续发布相关扶持政策，深圳市福田区推出《防控疫情同舟共济“福企”十一条》，成为全国首个县区政府层面出台的防控疫情应急扶持企业政策。同日，出台相关文件的还有宁波市鄞州区（10条）、浙江湖州（8条）、福建莆田（10条）、江苏盐城（20条）等地。2月4日，青岛市发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业保经营稳发展若干政策措施的通知》，成为全国首个副省级城市政府层面发布的应对疫情、稳定中小企业发展政策。同日，山东省发布《关于应对新型冠状病毒感染肺炎疫情支持中小企业平稳健康发展的若干意见》，是全国首个省级政府层面因疫情出台的中小企业政策。目前，重庆、福州、泉州、宁波、海口、济南、滨州、淄博、东营、泰安、临沂、嘉善、徐州、湘潭、秦皇岛、铜陵、马鞍山以及上海嘉定区、杨浦区、静安区都纷纷出台了扶持政策。

接下来，我们相信，各个地方政府针对养老产业将会出台专项扶持政策，主要包括融资、资金、人才、税金减免等等。

对照2003年非典疫情，新冠肺炎疫情将会对餐饮、涉外旅游、房地产、交通运输产生消极影响，对线上办公、网游、健康管理等产业积极影响，疫情过后，将会有更多的社会资本方进入养老产业。互联网+医疗，互联网+养老将蓬勃发展。我们认为主要有以下几个方面：

1.房地产企业投资养老产业。地产进入白银时间，在疫情倒逼下，将会有越来越多的地产开发商涉足并转型养老产业。据不完全统计，包括万科地产、保利地产、远洋地产、首创地产、绿城集团、绿地集团、碧桂园、复星、路劲、金成地产、华润地产、富力地产、鲁商发展、越秀地产、中海地产、世联地产等均进入养老领域。在疫情之下，地产开发商借助先天优势和老龄化社会的到来，房地产企业将转型提供有服务功能的物业管理或资产管理。

2.国有企业投资养老产业。随着经济结构转型升级，国有企业站位更高，要求承担更多社会责任，我们观察更多的国有企业进军养老产业，例如山东省内鲁商集团、水发集团、鲁能集团、山东高速、山东文旅集团、济南城建集团、济南文旅集团等均进入养老产业。我们研究发现从实践来看，国企参与探索“公益性项目市场化运作”养老服务模式，推出“物业+养老”社区嵌入式养老服务模式和国企“混改”将专业公立医院嵌入养老机构。均体现了国有企业资源优势，国企混合所有改造的制度优势和通过金融方式对接养老产业。

中国经济进入新常态后，国资国企也面临“供给侧结构改革”的新要求，“去产能”、“瘦体强身”、“寻找新主业”成为国企发展的重要战略任务。以养老产业为企业转型目标，将促进国有企业主业集中化、清晰化，各个省份均有省级及市级国企明确康养投资方向。

3.民营医疗机构转型投资养老产业。医疗分级转诊、医药改革、医生多点执业、医疗保险改革、区域医疗联合体建设等等均对民营医疗机构转型发展提出新要求，民营医疗机构生存能力降低，而老龄化带来新的市场机遇，同时国家支持医疗机构开展养老机构的政策。养老与医疗结合是未来养老服务业发展的必然趋势。养老机构引入医疗服务模式，一方面可以为机构内老人提供及时的医疗服务，提高养老服务水平，推动养老机构发展；另一方面可以缓解医疗机构的病床压力，同时发挥闲置医疗资源的积极作用。

案例：新西兰高端养老企业RYMANHEALTHCARE（瑞曼）

瑞曼是70岁以上新西兰人退休生活的首选养老机构。公司目前在新西兰和澳大利亚共有30个养老社区，其建立的人性化社区以及精心周到的生活医疗服务在新西兰有着很高的声誉。过去五年，其基本利润年均复合增长超过15%，截止2019年初，市值已达到56亿NZD。养老社区提供一系列的退休生活和护理选择，包括独立的联排别墅和公寓、服务式公寓、休养所、医院和痴呆症护理服务的护理中心居民可以舒适的度假设施，如在家般友好的休息室和酒吧，室内游泳池和水疗中心，健身房，美容院，保龄球场，图书馆，网吧，电影院等。

创新的商业模式：集团采用“房地产开发+养老服务”混合体，以“延期管理费”模式运作，保证了公司充足且持续的现金流。入住前村民支付终身入住使用公寓或单位的费用，在迁出后，居民或其遗产收回较部分管理费，一般来说超过五年则收取20%，即客户收回80%管理费。

公司的模式优点如下：

1.公司开发社区的资金来自银行贷款，但公司在建造完成甚至还未建成时就开始收取入住费。值得注意的是入住费不仅仅来自入住老人，还有希望预订之后在将来入住的人。由于瑞曼公司的超高入住率，收取的费用往往超过建造社区的成本。公司可以迅速还完银行贷款，然后社区就开始源源不断提供现金流。

2.公司在客户离开社区后，需要返还最少80%的入住费，但是由于入住率非常之高，第三步与第四步往往是同时进行的。也就是说，公司在客户离开的时候，其返还费用由下一个客户支付的费用提供，同时考虑到大环境是通胀，其费用往往还有盈余。也就是说，当客户离开，公司的对于这个活动的经营现金流为正。

公司的模式唯一的缺点在于，如果入住率低：

1.可能筹集不了足够的入住费。

2.客户大量离开时，由于没有新客户入住，资金链可能断裂。但目前的情况是养老院在新西兰供不应求，社区还没修好图纸就已经被抢购完了，据公司最新公告，社区入住率基达97%。

优质全面的养老服务是瑞曼的核心竞争力。养老社区形式上是“房地产运作+养老服务”的模式，但本质是它仍是服务业，“房地产运作”只是它骨架，灵魂仍然是优质的服务。瑞曼公司优质服务的特点如下：

1.度假式设施：公司提供度假式退休生活和一流的设施，根据选择的村庄，您可以在温水室内游泳池畅游，在美丽的乡村花园漫步，尝试瑞曼3A锻炼计划，在剧院看电影，或者干脆放松一下，享受与朋友聊天，在乡村休息室享受一杯美味的烤面包。

2.3A锻炼计划：公司给居民设计了科学的锻炼计划3A计划的创始人NICKI BROWN解释说：“这个计划是免费提供给每个赖曼村的所有居民的，超过2500名居民每周至少参加两次，我们的居民已经意识到了这个项目所带来的巨大好处，并且注意到他们的身体健康都有了显着的进步。在2013年，NICKI完成了一项调查研究中，她检测了来自新西兰各地客户在搬社区前后的运动量，发现进入社区后，客户的运动量有了明显的增加。并且参与者的健康与活动能力都有了明显提升。

3.持续的护理：公司提供独立和辅助生活，高质量的住所，医院和老年痴呆症相关护理。并且所有的客房都优于行业标准，宽敞舒适，装修精美，景色优美。同时公司会相应客户的需求，优先获得他们所需要的任何护理。社区到处都设有护士呼叫警报系统，提供7*24小时的监护，可以对紧急情况迅速提供帮助。

4.友好的条款：公司通过友好的合同条约来最大化的保护居民利益，公司做出9个保证，固定周费、持续护理、立即停费、无隐性费用、无资本损失、后悔保障、90天内退款保证、递延管理费保障、退款保护。

5.美好的生活：瑞曼医疗保健公司旨在为老年新西兰人提供一流的退休生活和护理服务。园丁维护环境的美丽，定期交通服务，美味的下午茶，维护人员和管家保障社区整洁。社区里的基础设施十分完善和精美，社区还设有美发美容院，商店，教堂，电影院，全天候保龄球绿地，室内温水游泳池，健身设施和水疗中心。

6.莱曼认证计划（RAP）：反映了我们对提供最好的照顾的承诺。该计划经过30多年的发展和完善，以国际最佳的实际经验为基础，超过新西兰卫生部在养老院的标准。

上述优质多元的服务保证了瑞曼公司的入住率。而入住率得到保证的同时，公司获得的持续健康现金流使得上述优质服务得以持续，进一步吸引更多老人入住，形成良性循环。

总结：持续优质服务→持续现金流→充足的入住率三元一体构成了公司的核心竞争力，保证了公司的健康发展。

案例：台湾绝大多数养老院由医疗机构投资

台湾在1993年进入老龄化社会（65岁以上人口占比超过7%），2018年进入高龄社会（65岁以上人口占比超过14%）。目前，台湾养老机构约40%可以实现盈利，毛利率达到20%-25%。

台湾约9成养老院由医疗机构投资，盈利主要来自医疗部分。桃园的长庚养生文化村是著名的大型长期照料中心，每天用大巴车免费接送老人去附近自己开办的医院看病、治疗。2005年建成至今已实现盈亏平衡。此外，台湾的养老机构讲服务内容和服务对象进行扩展，如教授老年人书画技能、农民教城市居民种植有机蔬菜并创收、对孕妇和幼儿提供看护服务等，产生多元化的盈利点。相较而言，国内不少养老项目依赖政策红利补贴勉强运营，没有在服务质量和经营策略上下足功夫。

从中高端养老院的运营情况来看，能够支付得起每月5000-10000元的养老费用的老人或家庭并不罕见。其优质的服务能够吸引到足够的客户为其埋单。

未来5-10年内养老机构将迎来大量高净值客户，富人变老为养老机构创造福音。我国60-70岁的老年人口占老年人口总量的近60%，未来5-10年内的这部分人群将从50后和60后中产生。这部分人群将是养老机构的福音：一方面他们是生育高峰诞生的人口，规模庞大；更重要的一点在于，他们中的不少人在改革开放后获取了足够的财富，能够支撑他们相对高额的养老费用，是养老机构的第一批高净值客户。中高端养老机构通过其品牌优势，容易在市场上站稳脚跟、长期运营，从而获得稳定的收入。

从盈利模式的角度看，不同机构的收费方式大相径庭。有按照“月费”收取的，也有通过“会员卡+月费”的形式收取的，甚至还有保险公司推出的“保险+月费”模式以及地产公司推出的“产权+物业费”模式。这几种模式按照老年人的接受程度来进行排序是：“月费”＞“会员卡+月费”＞“保险+月费”＞“产权+物业费”。

其中“会员卡+月费”的模式更需要品牌的保证。如上海亲和源，经过6年的运营在市场上建立了自己的品牌。但是另一类如北京椿萱茂采取此种模式，运营状况惨淡。

“保险+月费”是多数大型保险公司采用的模式。这种方式还可以吸引客户购买保险，拿泰康人寿为例，项目遍布北上广，入住前提需购买200万额度的保险，入住之后每月交月费。已经有6000-7000左右的客户购买了该保险。

“产权+物业费”是多数大型地产公司采用的模式。其实质是传统的住宅销售。对于房地产公司而言，以养老地产开发为主轴进入养老产业领域，具有资源优势。但养老地产项目初期投入高，如何形成稳定的盈利模式成为运营管理的难题。万科杭州随园嘉树和上海万科城市花园都是这种模式下的经典案例，目前两个项目均已实现现金流回正。