500米“限高令”下，多座城市地标性建筑“削高”

薛宇飞

今年4月24日，苏州工业园区公布了已经停工数年的苏州中南中心的规划方案，如外界预料，这座超高层建筑的建设高度从原来的729米降到了499米。至于为何是499米，3天后的一份文件似乎能揭开答案。

4月27日，住建部、国家发改委发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》（以下简称“通知”），其中提到，要严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑。中南中心以1米之差，未触及“限高令”，成为国内规划和建设中的超高层建筑“削高”的最新案例之一。

近些年，超高层摩天大楼在各地拔地而起，规划中的600米、700米甚至800米的建筑屡见不鲜，但随着社会对摩天大楼的态度逐渐理性，其负面问题越来越被人们所关注。住建部政策研究中心原主任秦虹分析称，政府公开文件中出现“一般不得”的字眼，就可能意味着没有经过特殊的批准，是不被允许的。今后立项新建的500米以上的超高层项目，估计都会受到影响。

地标建筑频频变矮 500米早是隐形门槛？

其实，在4月27日的通知发布之前，全国多座规划和建设中的超高层建筑都已经被“削高”，500米的高度，成为超高层建筑的隐形门槛。

2012年，中南建设公司以6630万元的价格拍得位于“苏州之门”北侧1.65万平方米的地块，用于建设苏州中南中心。按照早前规划，中南中心地上138层，地下5层，檐口高度598米，以塔冠最高点729米的高度成为当时“国内在建第一高楼”。

不过，媒体称，中南中心从2014年1月3日开始施工，2015年4月4日所有桩基全部完成施工，但不久，就传出停工的消息。苏州电视台2019年8月底报道称，拿地数年，中南中心的工地仍是杂草丛生、砖块乱堆，苏州工业园区国土环保局公开回应称，因国家超高层限高政策，该项目正在办理规划变更手续。

直至今年4月24日，苏州工业园区公布了中南中心的项目规划方案，建筑效果图与之前相比，发生了较大的变化，整体造型方中带圆，建设高度则由原来的729米大幅削减至499米。

中海地产曾计划在成都天府新区修建一座677米的超高层建筑，这就是熊猫大厦，后更名为“一带一路大厦”。中海地产拿地后，地标建筑没有过多进展，677米的建设高度也不再成为宣传重点，当地就传出高度遭削减的消息。2019年8月底，中海地产的一位内部人士表示，该地标项目的方案正在调整中，高度会有一些变化，但仍未确定。

今年4月16日，中国建筑西南勘察设计研究院有限公司的微信公众号“四川省城市特殊岩石工程技术研究中心”，发布了一篇名为《好消息——拟建西部第一高楼地基基础方案顺利过会》文章。文章称，中建西勘院成功组织召开中海成都天府新区超高层项目1号地块地基承载力专家评审会，认为“项目研究成果突破现行规范，为高达489米的超高层建筑地基基础论证提供强力可靠支撑。在“项目研究背景”一栏，文章称，“中海【成都天府新区超高层项目】1号地块是中国建筑投资、建造为一体的重大工程，该工程主楼超塔建筑高度达489米”。

深圳是中国摩天大楼较为集中的城市之一，也是诸多房地产开发商竞逐城市天际线的战场，在超高层建筑的规划上，房企也频频喊出600米、700米乃至800米的口号。华润湖贝塔，最初的设计高度为830米，后来一路削减，从700米降至666米，2019年8月最终降至500米;深圳罗湖区的晶都酒店、寰宇大厦，原来的批准建设海拔高度分别是700米、642米，减去地面高度，两地块建筑物的实际高度分别为693米和633米，但到了2019年11月，均被改为500米。

武汉绿地中心，最初规划高度为636米，比已经建成的中国第一高楼上海中心大厦还高4米，但最终的建设高度被定为475米;在南京，金茂在河西的G97地块和绿地在江北的G41地块，此前都将建设高度规划为500米以上甚至600米，颇有你追我赶的架势，经过一番调整，高度双双降到了500米;西安的中国国际丝路中心大厦，最初的高度是501米，后来削减3米，降至498米。

政策逐步收紧 超高层建筑须两部委复核

梳理发现，规范超高层建筑之前就有端倪，虽没有详尽的方案，但管控的态度在逐渐加强。2016年2月，《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中指出，强化公共建筑和超限高层建筑设计管理，建立大型公共建筑工程后评估制度。

2016年7月，住建部在对全国政协十二届四次会议第3228号提案的答复中称，摩天大楼，或称超高层建筑，是一种高强度的开发方式，被认为可以最大限度地集约使用土地，最大限度地拓展城市空間，缓解城市用地紧张的矛盾。随着摩天大楼越建越多，社会各界对摩天大楼的认识越来越理性，其负面问题也越来越被人们所关注，比如摩天大楼由于建设和维护成本高、消防风险大、破坏城市风貌，以及常常被看作“政绩工程”“形象工程”而饱受诟病。研究认为，建设摩天大楼，反映出投资者和决策者对城市现代化、现代建筑文化、土地节约集约利用的认识不全面，不符合绿色、低碳发展要求，应严格控制。

住建部在上述答复中还称，要求在城市总体规划中对重要地区明确建筑高度限制，在控制性详细规划中明确用地性质、容积率、建筑高度等控制性要求。2017年7月，住建部又在回复另一名政协委员的提案中有类似的表述。

2019年9月，住建部在《关于完善质量保障体系提升建筑工程品质的指导意见》中称，严格控制超高层建筑建设，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，加强超限高层建筑抗震、消防、节能等管理。

直至今年4月27日，住建部、国家发改委发布通知，对新建500米以上、250米以上及100米以上建筑进行了规范。通知称，在超高层地标建筑方面，要严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑，各地因特殊情况确需建设的，应进行消防、抗震、节能等专项论证和严格审查，审查通过的还需上报住房和城乡建设部、国家发展改革委复核，未通过论证、审查或复核的不得建设。

通知还称，要按照《建筑设计防火规范》，严格限制新建250米以上建筑，确需建设的，由省级住房和城乡建设部门会同有关部门结合消防等专题论证进行建筑方案审查，并报住房和城乡建设部备案。

秦虹分析称，这一政策的出台是有多方面原因的，也是考虑到了超高层建筑带来的一些影响。她指出，政府公开文件中出现“一般不得”的字眼，就可能意味着没有经过特殊的批准，是不被允许的。

秦虹预计，两部委的通知后，立项新建的500米以上的超高层项目估计都会受到影响。而在建项目是否会被波及，各地可能会做一定的评估，并采取弥补措施。

巧合的是，就在4月27日两部委的通知公布后，就有项目应声下调。据了解，宝能集团在沈阳打造的宝能GFC，计划修建高度为568米，是东北第一高楼，但后来渐渐鲜有提及高度问题。至今年4月28日、29日，宝能GFC的微信公众号连续发布的两篇文章中都显示，宝能GFC的高度为500米。

超4成摩天楼在中国 修建过程多波折

经过几十年的建设，中国早已不缺摩天大楼，与全球其他国家相比，在数量上更是遥遥领先。世界高层建筑与都市人居学会（CTBUH）发布的《2018年高层建筑回顾报告》显示，2018年，中国各地共建成88座200米以上的摩天大楼，占全球总数的61.5%;全球200米及以上的高层建筑总数达1478座，中国就拥有678座，占全球总数的45.9%。

“中国摩天大楼的数量很多，占到全球总数的很大一部分，住建部门应该对修建超高层建筑进行约束。”清华大学建筑学院教授宋晔皓表示，经过多年的实践，修建超高层建筑已经没有过多的技术难点，但要考虑是否需要。

宋晔皓称，在寸土寸金的区域修建超高层建筑，可以缓解用地紧张的状况，但对于很多城市与区域而言，其土地开发强度并没有那么大，是没有必要修建超高层的，企业、政府等相关方则是出于各自的考量，产生了这种冲动。超高层建筑的建设成本高，运营与维护成本大，但租金、售价的回报却不见得很理想，还要面临着消防安全等不可预知的特殊情况的挑战。

据了解，中国的超高层建筑以高档写字楼和酒店业态为主，而由于供应增加等原因，当前写字楼的空置率高企。戴德梁行的报告显示，2019年全国一线城市整体写字楼市场空置率攀升，达到近10年最高点，目前平均在10%左右;二线城市写字楼平均空置率更高，平均在28%左右。

“在空置率较高的城市，超高层项目将面临着建成后较重的销售或出租压力，一旦发生招商困难引发财政紧缩、前期开发项目时申请的大额贷款无法偿还等现象，投资风险将会愈发加大。虽然这些城市的高空置率未必都是由超高层建筑造成的，但不可否认的是，超高层建筑的总体体量巨大，动辄几十万平米的项目投放市场需要更长时间的消化周期。如果开发商的资金实力难以支撑长期持有，大多数开发商会选择将项目散售，而一旦散售，项目品质将会在短期内迅速下降。”戴德梁行中国区研究部主管魏东表示。

另外，不管是已经建成并投入使用，还是正在建设中的超高层建筑，都面临着资金投入大、建设周期长等问题，停工、烂尾也常常与之相伴。已经是地标性建筑的上海环球金融中心和苏州东方之门，在修建时风波不断，分别历时13年和11年才开发完成。中南集团在2012年就取得了苏州中南中心地块的土地，之后频频有停工的消息传出，按照最新的规划方案，该项目预计今年下半年正式开工， 工期約5年半。也就是说，如果一切顺利，中南中心从拿地到落成，将是长达14年的长跑。

宋晔皓说：“我支持住建部、发改委的通知，应该对超高层建筑的建设进行规范，如果不得已非要修建，就要有充分论证。”