探讨房地产开发企业会计核算与税务处理

吴香

摘要：步入21世纪以来，我国房地产行业势如破竹，发展速度之快是其他行业所无法企及的，为我国的经济发展做出了卓越贡献。房地产行业具有一定的特殊性，其会计核算和税务处理的方法也与众不同。本文将站在房地产开发企业的视角上，围绕会计核算与税务处理展开论述。

关键词：房地产开发;企业会计核算;税务处理

房地产是我国的支柱型产业，对国家经济实力的提升发挥着重要作用。在房地产行业的迅速发展之下，我国对于房地产的税收政策也在不断调整，会计核算和税务处理需要进一步规范，以应对不断出现的新挑战。做好这两项工作，对企业的发展和竞争力的提升具有重要意义。

一、房地产开发企业会计核算概述

房地产开发企业的会计核算关乎企业资金的优化配置，是财务管理的重要内容。目前，我国房地产开发企业的会计核算主要包括以下工作。一是对开发项目所需的资金进行筹措，确保工程能够顺利实施并推进。二是对项目成本进行计算，包括征用土地、建设房屋等全部成本，控制支出，提高经济效益。三是对现有资金进行管理及合理化分配，提高资金利用价值。四是做好销售记录，根据销售情况计算成本和利益。及时收回应收账款，促进资金循环。五是对最终所获经济利润进行分配。六是计算扣除的费用[1]。

二、房地产开发企业会计核算存在的问题

1.统计数据不准确

房地产开发需要历经一个系统化的过程，耗时较长，相应的，会计核算工作也有着时间跨度大、工作内容复杂、数额巨大等特点。故在此期间很难统计出准确的数据，在计算各项成本、支出时很可能不准确，这将会影响项目的最终利润。例如，房屋建筑期间所用的材料费用，是多次采购及各类材料费用的总和，很有可能由于丢失、损毁了部分采购清单而影响最终核算的准确性。这样的问题带来的直接结果就是会计核算数据无法反映出真实的工程成本和经济效益。

2.费用资本化制度不规范

开发房地产需要巨额的投资，资金的运转需要较长的周期，期间常常会出现资金不足的问题。而一旦资金不足，各項工作就难以推进，延长了工期，只会增大投入。在这种情况下，企业需要立即筹措资金，此时就需要利用资本化制度。但目前，有相当一部分的房地产开发企业都无法借助费用资本化来筹措资金，这也在一定程度上阻碍了企业的发展。

3.会计信息披露风险机制不健全

伴随行业内竞争的加剧，生产经营的风险也随之而来。房地产开发企业面临的风险主要有突发性的工程安全事故，工程质量存在隐患，项目开发风险，等等。这些风险存在和爆发的原因主要在于会计信息披露的风险机制不够健全，或者是机制的落实不到位[2]。

三、房地产开发企业会计核算对策

1.对现有的会计准则加以完善

目前，石油、天然气、保险等行业都有其专门的会计准则，这说明会计准则是可以以行业特点为依据，进行特殊化定制的。房地产开发企业也要从本行业的特点出发，制定出更符合企业自身及行情的会计准则，对现有的准则加以完善。

2.对收入核算进行完善

房地产销售基本包括预定、签订合同、交付验收、过户四个环节，销售合同在建筑完工前后均可签订。但在房屋验收、交付之前，商品风险尚未转移，因此即使收到了款项，也不可作为实际收入。那么对于房屋交付前收到的所有款项，都应该作为预收款或暂收款处理，而不可划入到收入中。当客户已经确认了合同及所有的细则并验收房屋合格后，收入款项才可以作为业务收入。

3.对借款费用进行完善

在房地产开发期间，由此产生的所有借款和该项目最终支出的成本有最直接的联系，以历史成本和费用配比为原则，应将这类费用划入到开发费用中，作为开发项目的成本。在核算开发期间产生的借款，要从配比原则出发，将未完成的建设项目作为借款的分摊对象，除去一些临时性的收益，根据每个项目分摊后的资金计入项目成本。

4.完善会计信息风险披露机制

完善会计信息风险披露机制的根本目的在于提高披露信息的质量。这要求房地产开发企业对披露信息的内容进行拓展，改变单纯披露信贷情况的现状，同时披露企业的资金实力、资金流量、土地储备量等[3]，这将有效提升企业运营的效果，同时降低资金风险的爆发几率。

四、房地产开发企业税务处理探讨

1.常用税务处理方法

税务处理与会计核算工作是相互联系的，有效的税务处理不仅能够提高企业经济利润，还有助于会计核算工作的顺利开展。目前我国房地产开发企业常用的税务处理方法有四种，主要包括计提资产减值、成本核算、收入核算、二级及以下科目设置。最常见的为以下两种：（1）计提资产减值。计提资产减值就是对可能出现的损失进行提前评估，并计算出损失值，作为现实的亏损进行计算，并体现于会计报表中。目前，我国房地产行业起伏不定，企业由于高估资产价值而最终陷入危机的案例屡见不鲜，资产减值通过以价值计量代替传统的成本计量，与真实价值更接近，企业能够更好地做出各项决策，保证财务资料的真实性，避免企业陷入财务危机。房地产开发企业应采用账龄分析法按照应收款项、其他应收款期末余额计取。与此同时，还应施行售房款回收制，监督制度的落实情况，这样将最大程度避免坏账的出现。（2）成本核算。成本核算是企业成本管理的重要手段之一，对企业的经营、发展、决策及经济效益产生最直接的影响。出于保障税收处理准确性的目的，房地产开发企业应加强成本核算，核算的对象为每个开发项目，将项目所需的征地费用、建筑费用、人工费用等综合起来进行分摊，合理进行税务处理。

2.合理搭配立项

合理搭配立项能够起到降低企业税赋的作用。在同一项目中，很可能存在商业用房、住宅楼、别墅等不同类型的房产。企业很有可能会分期开发并分别立项，很少有企业会通过搭配立项来减少土地增值税。其实，如果将增值率不同的房产以一个项目进行审批，很有可能会降低税赋。因此，应该根据项目实际情况，对立项方案进行优化。

3.调整融资架构

企业在项目开发期间出现资金不足的状况是十分常见的，这时需要从各渠道进行融资，贷款是最为主要的融资渠道。但大数额的贷款也会带来大数额利息，在这种情况下，《企业所得税法》规定，企业接受的债权型投资利息有一定的限额，那么超出规定限额之外的利息也许无法在税前扣除[4]。对此，企业应该与税务机关提前进行沟通，了解可扣除的贷款利息限额和最合理的贷款金额，尽量在税前将贷款利息扣除。只要企业对项目的融资渠道、架构进行合理调整，就能够达到这一目标。

4.土地取得

企业对于土地的开发，应尽量在约定的期限内完成，否则将需要支付一定的土地闲置费用。企业在购置资产时，部分凭证内的价格很可能与实际价格有出入，我国《税收征收管理法》明确规定不允许这种行为存在，一旦发现违规行为将会处以罚款。因此，企业必须根据实际收支情况来订立协议，严格按照立法执行，免除税务风险[5]。

五、结语

房地产开发项目有着耗时长、资金量大、复杂、多变等特点，因此会计核算与税务处理也十分的复杂和特殊。在激烈的行业竞争下，任何细微的问题都将影响企业的行业地位及发展，会计核算及税务处理作为与企业经济利益直接挂钩的环节，更需要以完善的机制、手段来抓落实。不同的会计核算及税务处理方式最终达到的效果有很大差异，企业必须完善每一环节，争取以最优化的手段为企业节约成本，提高利润，在行业中占据优势。

参考文献：

[1]艾静萍.房地产开发企业会计核算与税务处理问题[J].企业改革与管理，2016，（16）：148.

[2]葛育春.浅析房地产开发企业会计核算与税务处理的特殊性[J].中国总会计师，2013，（09）：68-69.

[3]贾艳花.房地产开发企业借款费用会计核算与税务处理[J].现代国企研究， 2017（24）：145-145.

[4]薛叶振.房地产企业开发间接费用的会计核算与税务处理[J].会计师， 2014， No.205（11x）：17-19.

[5]孙岩.房地产开发企业借款费用的会计与税务处理[J].现代经济信息， 2015（6）：12-14.