分析土地管理与房地产开发的内在联系

刘妹荣

摘要：近年来，房地产开发处于上升阶段，呈现出增速稳步发展的趋势。但是，房地产业在发展过程中仍然存在着诸多问题，其中涉及的土地问题较为突出，对社会造成一定的影响，并且关于房地产开发方面的法律制度不完善。因此，文章主要分析土地管理与房地产开发的内在联系，探讨房地产业应当如何解决这一问题，促进企业持续发展。

关键词：土地管理;房地产开发;内在联系

在房地产业进行房地产开发的过程中，其前提条件就是要充分考虑相关的法律条例和政策制度，这样才能有效的进行房地产开发，促进提升房地产业的经济效益。但是，现阶段发展的房地产业中仍旧存在着部分房地产业没有依据相关的法律条例和政策制度进行房地产开发，尤其是在关于土地管理制度方面，一味地追求经济效益，占用了大量的土地资源，造成了土地资源浪费，甚至是非法利用。因此，在房地产开发过程中，应当注重我国相关的土地管理制度方面的要求，在允许范围之内进行房地产开发工作。

一、土地管理制度的发展历程

（一）土地管理在制度上变迁

目前，我国经济发展水平不断提升，各行各业之间的竞争激烈，房地产业若要在这一环境背景下可持续发展，就要做到在发展过程中的各个流程环节严格遵循政府颁布的各项制度标准，以制度标准开展工作。而制度标准通常分为两种，一是正式制度，正式制度就是遵循当地的相关法律规范和政策要求，这一制度较多数针对的是外资企业在某个地域开展开发工作时要遵循的制度准则。二是非正式制度，非正式制度是依据当地的实际情况，比如，当地的风俗习惯、民风官风氛围等方面制定的一般性规则。即使房地产业在发展过程中严格遵循着相关的标准制度，但是在制度中仍旧存在着诸多问题，在制度制定没有完善之前，房地产业在发展过程中仍旧有许多漏洞可寻，导致了许多应有的保障缺失。因此，房地产企业想要获得更好的发展契机，应当遵循非正式制度，并且非正式制度在未来一定程度上会取代正式制度。

（二）土地管理在法律上变迁

20世纪90年代，经济发展出现各种问题，企业经济增长缓慢，经济结构性矛盾突出，企业税负过重，因此我国实行了税收改革。其中，在税收改革过程中，要求地方政府在缴纳一定的税收之后，剩余的经费用来发展地方政府经济，出台了一系列鼓励房地产开发的政策。之后，房地产开发在中期时出现了一系列问题，出現了房地产投资过度、炒房和土地管理混乱等现象，地方政府开始进行宏观调控的方法，加强了对房地产开发建设的用地和土地价格的情况的监控力度，相继出台了一系列关于土地使用方面的政策，避免出现房地产业占用大量土地资源的行为。这几十年间，我国土地管理在法律上有着很大的变化，从前期的鼓励政策，到中期的调控监管，以及到现在的抑制房地产价格过高。

二、土地管理制度与房地产开发的内在联系

（一）房地产开发必须遵循土地管理制度

在我国，从事各项经济活动的前提条件就是要严格遵循相关的法律法规，应当在法律法规规定的权利范围内从事各项经济活动，不得进行超出法律法规规定的经济活动或者不法行为。因此，房地产业在进行房地产开发过程中必须遵循土地管理制度，在土地管理制度范围内合法利用土地，合法获得土地的经营使用权。随着社会发展的不断进步，我国关于土地管理制度方面不断完善，对房地产开发业务也越来越重视，针对房地产开发活动中的各个环节制定了一系列的法律法规，要求房地产业严格遵循这些法律制度规定。比如，采购法和招标法。这一系列的法律制度规定，对于企业在获取土地使用方式上也造成了一定的影响，由传统的地方政府协议出让土地给房地产业转变为政府以招标的方式拍卖土地给房地产业，这一法律制度规定不仅严格限定了地方政府出让土地使用权的方式，而且一定程度上保障了人民的利益。

（二）房地产开发过程中存在的土地管理方面的漏洞

在实际房地产开发过程中，虽然许多房地产业严格遵循了国家出台的土地管理方面的法律制度，但是私底下还是有许多房地产业试图利用土地管理制度方面的漏洞谋取企业的经济利益，增加企业的利润。在20世纪时期，国家还未进行改革开放，经济水平有待提高，中国土地广阔，大部分土地没有被开放，并且人们还未完全有财产私有权的意识。国家为了促进经济水平的提高，出台了一系列吸引投资的政策，其中在土地转让方面，当地政府只需要与企业私下进行协商签订协议，且所签订的协议也不需要向社会公众公开展示。具体体现为：第一、房地产业在进行房地产开发活动过程中所需要的土地，只需要向当地政府申请土地，便可以获得大量土地的使用权;第二、房地产业在申请对土地使用的过程中，需要建立形式多样的实体单位，且向政府承诺向申请的土地中进行投资;第三、房地产业向当地政府申请获得的大量土地，只是设置了工厂展览，并没有以实际的建设需要对申请来的土地进行运营建设;第四、房地产业在申请土地使用权时向当地政府承诺的将对申请的土地进行投资开发并没有允诺，没有对申请的土地进行大范围的开发且没有采取有效的发展措施，造成了大量土地囤积。这一系列表现表面上虽然严格遵循了国家关于土地管理方面的法律制度，但实际上是在钻土地管理制度方面的漏洞，并且掩藏了这些不遵循法律制度的行为。

（三）房地产进行宏观调控影响土地管理

由于土地管理制度与房地产开发有着紧密的内在联系，因此，房地产业在进行房地产开发过程中的宏观调控也影响了土地管理。具体表现为以下三个方面：第一、长期性。假如房地产业在某一个区域的销售水平较低，从一定程度上影响了该区域土地管理的监管力度和控制面积，进而影响了相关的土地管理部门的发展，而从长期来看，当地政府向房地产业调控输出土地供应能力来控制房价，而房地产业在调控过程中应对策略是通过加快开发、缩短开发周期，以此来实现资金的回笼，土地管理系统的模式也随之增加。第二、全局性。随着对房地产业进行宏观调控，其土地管理模式的问题绝不只是影响在某一个区域，而是随着调控的深入进而影响至其他各个区域，对其他各个区域的土地管理系统也会造成严重的影响。第三、严峻性。在房地产业发展的过程中，土地管理问题一直存在，随着对房地产业的调控，必然也会影响着土地管理的进行和开展，因此，土地管理部门与房地产业所面临的问题和挑战同样严峻。

（四）土地管理应对房地产调控的策略

基于此房地產调控对土地管理的影响，土地管理应对房地产调控的策略可以为以下几个方面：第一、采取有效措施或者途径形式，加强地区的土地管理建设以稳定和谐的状态进行，以此为房地产业进行调控期间顺利度过营造一个良好的外部环境。例如当地政府部门可以与房地产业进行合伙，与房地产业共同享受经济利益，这样一方面政府为房地产企业的房地产开发提供所需的土地资源，另一方面企业在获取利益收入时对当地其他方面进行投资，从而达到了双方共赢的局面。第二、遵循开源节流的理念进行土地管理，由于土地管理与房地产业长期以来一直保有内在的联系，因此在进行房地产调控期间应当进一步的制定合理方案降低项目运营的成本。例如，可以通过提高工作效率，降低其他各项土地管理服务成本，确保土地管理的工作质量;或者在加强土地管理的监督力度的同时，加快业务外包的速度和范围。第三、在房地产进行宏观调控期间，加快建立信息管理系统，利用科学技术手段收集客户信息，依据客户实际情况设定服务类型，提高客户满意度。第四、加强对员工的人文关怀，确保在宏观调控期间员工能够和谐相处，并且共同面对困难，营造良好奋进的团队氛围，加快内部团队的建设。第五、面对改革，应当具备创新管理的思维，利用创新方法，加快土地管理工作的建设。

三、结语

总而言之，土地管理制度的性质内容决定了房地产业进行房地产开发工作的进行。从土地管理制度变化的历程来看，虽然在此期间不断得到了发展，但是仍旧存在一些问题待解决，应当不断完善土地管理制度的法律法规，为房地产业进行房地产开发提供良好的发展氛围，同时，房地产业应当遵循现行的土地管理制度或政策，严格按照法律法规开展房地产开发活动，而且不断增强自身的发展能力，提高企业的信誉度，避免出现发展过程中的一些不法行为，这样才能切实的维护企业发展的利益。

参考文献：

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[3]顾伟媛.城市房地产开发中土地闲置问题法律规制研究[J].法制博览，2018（01）.

（作者单位：湖南湘江新区管理委员会）