疫情之下地产行业前景

正处于仲春时节，昼渐长、夜渐短的自然现象逐渐开始分化。

开年起起伏伏，2月经历了国内疫情集中爆发、生产几乎停滞，3月全球疫情升温、美股熔断后股市全面下跌、房企销售继续下滑，给人一种“山雨欲来”的慌乱，不安的情绪持续蔓延开来。

在突发性事件发生之后，对于行业长远的影响与判断显得更为重要。除了做客博鳌房地产论坛，2020年度论坛再次邀请了巴曙松教授发表一席演讲，详解疫情之下，未来房地产的演变及新趋势。

还是带着那一副眼镜，巴曙松身着西装革履地出现在视频的另一端，这场演讲持续了将近一个多小时。在这60分钟、近1万字的演讲里，巴曙松想要传达的初心，是希冀未来房地产市场能更为健康地发展。

事实上，国内的疫情正在好转，房企们基本全面复工、线上售楼备受关注、项目开发也在不断推进、物管赴港上市潮愈演愈烈。

若把视野拉远，放置整个大的经济环境之下，巴曙松认为“房地产本身处于调整转型的阶段，此次疫情加速了房地产行业洗牌，力度将比2019年更大。”

加速洗牌的一年

查理·芒格曾说，经济学教授的思想是最经济的，用事实、数据去推敲那些有如金科玉律般的观点。在每一次听巴曙松的演讲时，基本三句不离数据分析。他首要提及的一点是，叠加疫情的因素，今年房地产去化压力加大、依赖销售回款，其次是资产负债率基本处于一个历史的高位。

巴曙松认为，从2015年到现在，房屋新开工面积处于稳步上升，而商品房销售从2017年到现在是稳中趋跌。一边是新开工面积在上升，一边是商品房销售面积稳中趋跌。截止到2019年12月份，全国商品住宅开工的库存大概在29.4亿平方米，但平均的去化周期在23.5个月。在行业高速发展之下，房企们的发展也受到挤压。巴曙松表示，2020年是一个洗牌的年份，而疫情加速了洗牌，且洗牌力度比2019年更大。他列出一组数据显示，2019年公告破产的房地产企业528家，到2020年1至2月，已经公告破产的房地产企业是100家。按这个趋势计算，其它条件不变，可以预见2020年房地产企业破产600至700家。债务方面，疫情会使高负债率、高杠杆率的运作模式受到比较大的冲击。

巴曙松提到，2020年房企境内债券、海外发债、信托等，预计债务达1.46万亿元，债务压力的峰值在今年7月份，该月房地产到期的债务是1490亿元。他表示，今年房地产债务到期规模比2019年还有进一步的提升。基于现金流和到期债权考虑，房企必须要找到新的融资产品，或加速现金流的回笼。开年至今，因央行多次下调金融机构存款准备金率、向市场投放资金及地方出台信贷支持等政策，房企发债迎来了窗口期，而融资大部分用途为借新还旧，偿还存量债务为主。市场数据统计，1月内房股海外债规模创新高，为1267亿元，同比增长83%，为10年以来单月最高规模。而信用债整体融资成本为5%，公司债、中票、短期融资券、ABS的发行利率均较过去半年的平均利率有明显下降，其中疫情防控债更是低于同期债项的利率水平。几百年前，炼金术士梦想把铅变成金子。几百年后，开发商希冀能在房地产这个赚钱的行业中找寻新的出路。

对此，巴曙松总结了在当前经济出现新特点及发展趋势，在叠加疫情的影响下，中国房地产市场出现的十个新变化。巴曙松认为，首先房地产市场的政策和房价进入双稳周期，而房企高速增长需求最快的时候已经过去了，逐步进入到存量市场。他同时提到，我国总体上告别了住房的严重短缺，但实际上中高收入阶层在改善住房条件方面的需求，使房地产市场形成一个增量红利。这部分增量红利在受疫情影响之后的表现尤为明显，人们的观念、生活方式、对所居住的城市在疫情和公共医疗方面提出了更高的要求，也会带来增量需求的变化和分化。除此之外，租赁市场总体发展不足，流动人口较大的一二线城市的租房供应不足，租房需求大。房地产市场不仅仅是不断开发房子，租和售怎么同时开发，同时得到很好的发展，这是值得我们思考的。随后，巴曙松还从供求结构总结房地产市场出现的另一个重要特点，即从原来的卖方市场慢慢转向买方市场，定价的话语权在逐步转到买方市场。这在中国很多的商品领域早就出现过，只不过房地产市场出现的稍微晚一些。

2万亿平米物管蛋糕与线上交易新趋势

巴曙松在演讲中，关于房地产市场未来出现的十个变化中提到，老旧小区的改造和物业服务的需求，在疫情之后应该会有一个比较强的爆发。他指出，物业管理是一个发展非常快速的行业，在管面积约200亿平方米，可能未来整个行业规模，有物业管理需求的会达到1万亿平方米，从未来拓展的趋势看，有望达到2万亿平方米，因此空间巨大。在此之前，物管行业掀起的上市潮以及获超额认购的迹象早已显现。从资本市场的反应来看，今年疫情的爆發，对物业股的影响颇小，反而成为房地产行业中坚挺的一支军队。

在巴曙松看来，一个专业、有效率的物业管理，不仅能提升小区的生活品质和公共服务能力，它还可以附加很多金融、公共服务等等相关配套能力。通过这次疫情可以看出，物业管理的效率高低、好坏与否，在应对冲击方面都有天壤之别。近期房企陆续召开业绩会，包括佳源国际、越秀地产等也传出分拆物业上市的信号。今年以来，正荣服务、金融街物业、宋都服务、烨星集团等已经递交招股书，弘生活、朗诗物业、卓越物业、世茂服务等亦有赴港上市的动态。另一方面，老旧小区的改造愈发得到重视。

巴曙松称，像北京、广州、天津这些发展比较久的城市，已有一大批房子的年龄超过30年，占比非常高，对这一部分老旧小区进行更新改造需求也非常大。事实上，各个城市，尤其是在广东的东莞、惠州、深圳、佛山、增城等地不断推出旧改地块，不断加大旧改力度。此前曾有碧桂园中标佛山大沥镇及南海里水镇旧改、奥园启动珠海旧改项目、鸿荣源东莞深圳两地旧改前期服务商等等。

另一方面，在竞争激烈的房企销售领域，即使是很小的机会，也会有人在跟踪。国内疫情使得线下售楼部暂停关闭，线上就会成为房企的主战场。巴曙松认为，线上的最大化效应，就使得整个房子的交易流程缩短，进而推动新的交易规则产生和交易流程的透明化，提高效率，使得新的行业标准逐步产生，推动市场秩序的健康。具体而言，线上销售客观上带来的是大量交易前中后期的信息虚拟化，要求房产销售人员完善售前的流程，进而带动全流程的精细化服务。而流程的分化、细化就可能激发出一些新的业态，新产品、新物种的出现。

演讲接近尾声，巴曙松也明确了这一点，如果疫情再持续一段时间，那些不能适应转换的房企可能就会被淘汰。当市场恢复之后，业务量就会集中到能适应这个新业态的开发商的竞争份额里。“所以我们能看到疫情前后，在新业态和旧业态的适应能力这一个指标，即对线上化趋势的适应能力和把握能力，成为开发商洗牌的一个很重要的影响因素。” （本文作者系中国银行业协会首席经济学家、北大汇丰金融研究院执行院长;文章来源：微信公众号“观点地产新媒体”）