长租公寓中国化发展动力、困境及对策探究

摘  要：十九大会议召开之后，“房住不炒”的定位给住房租赁市场提供了前所未有的发展机遇。而在国家政策大力支持、租赁需求持续增长以及传统市场落后等动力的驱使下，长租公寓更是迎来了行业发展的“高潮”。但融资渠道狭窄，企业盈利困难，住房供给不足以及市场管理混乱等现实问题的存在使长租公寓在中国的发展也面临着巨大的挑战。基于此，提出提供金融支持，拓宽融资渠道;集中化发展，寻求规模效益;立法先行，建立统一行业标准;多方参与，构建租赁住房新格局等具体发展建议。

关键词：长租公寓;驱动力;融资;盈利

中图分类号：F299.23         文献标识码：A          文章编号：1671-9255（2020）01-0017-04

一、引言

近年来，不断飙升的房价和持续增长的流动人口使得“长租公寓”越来越多地出现在人们的视野之中。长租公寓是住房租赁市场发展引出的一种新兴模式，指运营企业将分散或集中的房源整合起来，然后进行风格统一的装修和改造，以个性和完备的配套生活服务设施为亮点，提供长期租赁服务的房屋。由于租赁需求的不断增长，再加上国家政策的大力支持，大批房地产企业开始进军长租公寓领域，出现了以“蛋壳公寓”“万科泊寓”“魔方公寓”等为代表的大批长租公寓品牌，呈现遍地开花之势。然而经过几年的发展，长租公寓行业似乎走上了下坡路，不仅爆出房屋质量检测不达标，甲醛含量超标等负面新闻，更有大批长租公寓运营企业因为经营不善、盈利困难等原因宣布破产。租公寓在中国的发展面临着严峻的挑战，引起了国内学者的广泛关注。目前国内学者针对长租公寓的研究主要集中在运营模式、融资模式以及政策环境等具体方面[1-6]，对行业整体发展的相关研究较少。基于此，本文对目前长租公寓在我国的具体发展状况进行梳理，分析其所面临的困境，同时借鉴其他国家发展长租公寓的优秀经验，为促进长租公寓在我国的长久发展提出一些切实可行的建议。

二、长租公寓发展驱动力探究

作为住房租赁市场的一种新兴模式，长租公寓在我国得到快速的发展主要源于以下几方面的动力驱使：

（一）国家政策大力支持

自从中央工作会议提出建立租购并举的住房

制度以来，上至中央，下到地方都在通过各种手段积极推动住房租赁市场的迅速发展。一系列支持和激励租赁市场发展的政策和文件陆续发布，中央选取的12个住房租赁市场试点城市的工作也在顺利进行，各地方城市结合自身实际情况制定的指导性政策也陆续出台，并得到了切实的执行。随着针对住房租赁市场的各项政府扶持政策的不断出台和落实，在政府、企业和市场三方的共同推动下，租赁市场得到了前所未有的发展，同时长租公寓凭借个性完备的配套服务设施也迎来了市场发展的“高潮”。

将近年来政府部门发布的推动我国租赁市场发展的相关政策进行汇总，可以发现主要集中在住房供给、公共权益、金融服务以及法律法规四个方面。[7]在住房供给方面，将集体建设用地扩大到租赁住房供给渠道之中，允许运营租赁业务的企业以年为单位缴纳土地租金，从而降低其開发成本;在公共权益方面，通过推行租购同权政策，确保租赁家庭可以享受与购房家庭相同的医疗、教育等方面的权益;在金融服务方面，推行REITs（房地产投资信托基金）等房地产金融基金，拓宽租赁市场的融资通道，同时扩大住房公积金的适用范围，为长租公寓运营企业和有租赁需求的个人、家庭提供资金支持;在法律方面，出台《住房租赁和销售管理条例》等相关法规条例，从法律层面对承租人和出租人应该享有的权利和承担的责任、义务进行规定，为长租公寓的发展提供强有力的法律保障。

（二）传统租赁市场落后

随着国民人均可支配收入的不断提升，居民的消费能力和居住要求也在不断提高，租赁市场中占

据较大比例的年轻消费者对住房租赁服务的质量通常有着更高的要求。传统的住房租赁市场以房东个人出租和中介机构承租为主，对于出租人而言，存在客源不稳定、房屋空置期较长、维护费用较高等问题。对于承租人而言，存在信息不对等、房租波动性高、配套设施落后以及生活服务不完善等问题。[8] 这些问题导致传统的租赁市场无法满足当前的市场需求，而长租公寓凭借温馨舒适的居住环境、完善的配套设施以及多样化的衍生服务开始在住房租赁市场中占据重要位置。

表1将长租公寓与传统租赁住房进行对比，鲜明直观地解释了长租公寓迅速发展的原因。

（三）市场需求庞大

根据国家卫生健康委员会发布的《中国流动人口发展报告2016》，我国流动人口总数在2015年已经达到2.47亿，占全国人口总数18%，也就是说每六个人中就包含一个流动人口。此后，虽然我国流动人口总数从2015年之前的持续上升趋势转为缓步下降，但单纯从数据上来看，全国流动人口总量依旧不可小觑，截至2017年底总数仍在2.4亿以上。按照《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》的预测，到2020年我国仍将有2亿以上的流动人口。近年来我国各城市群县内流动人口比重均有所下降，但省内县际流动人口和省际流动人口比重有所上升，表明城市群对流动人口的吸引力在不断加强。在未来一段时间内，随着城市群地区经济发展要素的进一步集聚，长距离流动人口的比重会进一步增加。同时，另一个不可忽视的事实是近年来全国高校毕业生的人数处于持续增长阶段。数量庞大的流动人口势必会导致城市住房拥挤现象进一步加剧，相应地也为住房租赁市场的发展提供了强大的动力。

长租公寓作为最近几年兴起的新型租赁模式，以完备的配套设施和服务为亮点，尤其受到都市白领阶层和大学毕业生群体的青睐，拥有广阔的发展空间。

三、长租公寓发展困境探究

国家政策的大力支持，传统租赁市场的落后以及庞大的市场需求为长租公寓在我国的发展提供了强劲动力。但长租公寓在我国仍处于初期发展阶段，制度与市场环境尚不完善，面临着一些现实困境，主要包括以下几个方面：

（一）融资渠道狭窄，金融产品匮乏

按照资产的持有方式，长租公寓运营模式可以分为轻资产与重资产两种。目前，我国长租公寓运营企业大多采用重资产的运营模式，即通过购买土地或者收购已建成房屋的方式获得房源，装修改造之后出租。这种运营模式的优点是企业对出租房产享有持有权，除了可以获得租金收益，还可以得到一定的资产增值收益，缺点是对企业的融资能力有较高的要求，企业在运营前期需要投入大量的资本，后期市场的开拓和发展也必须以足量的资金为基础。

目前，我国长租公寓开发的融资渠道非常有限，基本以股权投资和银行贷款为主，同时大部分融资额度比较小，给长租公寓运营企业带来了较大的资金压力。目前，我国长租公寓开发的融资渠道非常有限，基本以股权投资和银行贷款为主，并且大部分融资额度比较小，给长租公寓运营企业带来了较大的资金压力。虽然近年来REITs、ABS等金融产品开始出现在住房租赁市场，但其在我国还处于初步发展阶段，与美国、日本等国家的资产证券化有着很大的差别，短时间内仍然无法支撑长租公寓企业的资金需求。融资渠道狭窄直接阻碍了长租公寓行业的资产流动性以及市场的规模化发展，是长租公寓运营企业迫切需要解决的一个重要问题。

（二）投资回收期长，企业盈利困难

目前，我国长租公寓运营企业在盈利方面面临的主要问题是投资回收期长和收益率低。与传统租赁住房相比，长租公寓的一个突出优势就是完善的配套设施，例如定期的清洁服务、配套的休闲娱乐设施等，意味着其开发成本要远远高于传统租赁住房。同时，长租公寓的租金普遍要高于传统租赁住房，在尚未形成品牌效应的发展初期基本上很难实现盈利。由于长租公寓在发展初期的运营优势难以体现，开发成本又相对较高，其投资回收期需要更长的时间，普遍在5-10年左右。

虽然大部分房产开发商进军长租公寓行业主要是看中了其未来广阔的发展空间，也做好了短期内盈利较低的准备，但如果长租公寓的盈利问题得不到解决，仅仅靠补贴的烧钱模式，则很难得到蓬勃的发展。今年，以乐伽公寓为代表的一批长租公寓品牌宣布因为经营不善、资金周转不灵等原因退出长租公寓领域，在社会上引起了广泛的关注，再一次说明了盈利困难是目前我国长租公寓行业面临的一个重要的现实困境。

（三）住房供给短缺，供需关系失衡

目前，我国一二线城市的住房租赁需求一直保持上升趋势，实际供给却严重不足。我国长租公寓房源供给主要有两种，一种是新建房产，另一种是经过改造的存量房产，二者现有数量都相对有限，难以满足住房租赁市场的实际需求。要想打破我国住房租赁市场尤其是长租公寓行业面临的发展困境，保证我国住房租赁市场的长期稳定发展，首先需要解决的问题就是增加租赁住房供给，保持供需平衡。

（四）行业标准不一，市场发展混乱

随着住房租赁市场需求的不断增加，不同背景的资本开始涌入长租公寓市场，造成原本就不成熟的租赁市场更加混乱，而产生混乱的根本原因就是租赁市场缺乏统一的行业标准。目前，国内各类长租公寓运营企业在房屋质量、配套服务、管理水平等方面存在很大的差异，无法给客户提供良好的使用体验，从而在很大程度上制约了长租公寓行业的进一步發展。

当前我国住房租赁行业尚未制定规范的装修标准和健康安全评估机制。部分长租公寓运营企业为了提高入住率，降低房屋质量标准，在房屋尚未达到居住标准之时便对外出租，导致多起甲醛超标之类的不良事件。同时，由于长租公寓市场行业竞争较大，部分企业为了获取优质房源而进行恶性竞争，也在一定程度上为长租公寓行业的可持续性发展造成了负面影响。[9]

四、长租公寓发展对策探究

针对我国长租公寓行业发展面临的现实困境，借鉴日本、美国等国家的发展经验，提出以下几方面的政策建议：

（一）提供金融支持，拓宽融资渠道

作为世界上最早发展长租公寓的国家，美国可以为我国发展长租公寓行业提供很多值得借鉴的地方。对美国长租公寓两种融资模式REITs和CMBS进行分析，可以发现无论是哪一种类型的融资模式，融资资金的流动性都是融资成败的关键之处。[10]由此，我们可以得到一些启示。对银行等金融机构来说，首先，应该创新金融产品和服务，大力发展与长租公寓项目匹配度较高的金融工具和产品，满足长租公寓长久发展的金融需求;其次，应该优化住房租赁融资产品结构，在降低风险的同时提高融资模式的灵活性;最后，还应该加大对长租公寓行业的贷款支持，提供更多诸如住房租赁贷之类适合长租公寓行业的贷款产品，为行业的发展提供资金支持。对长租公寓运营企业来说，首先，应该积极探索融资渠道，大力发行REITs 之类的租赁住房信托基金，推动住房租赁市场的资产证券化程度[11];其次，要注意防范资本风险，避免资金链断裂;最后，还应该加强与其他平台的合作，拓宽融资渠道。对政府来说，首先，应该尽快出台针对完善长租公寓REITs 项目管理的法规制度，为长租公寓运营企业的资金安全提供法律保障;其次，要加大对长租公寓REITs 项目的支持力度，在政策方面给予一定优惠;最后要在税收等相关领域给予必要的帮助，从而进一步推动长租公寓行业的长久发展。

（二）专业化、集中化发展，寻求规模效益

针对长租公寓行业在盈利方面存在的投资回收期长以及投资收益率较低的问题，专业化、集中化是其必然的发展趋势。长租公寓运营企业必须采取一定措施寻求规模效益，从而实现行业的可持续发展。

首先，长租公寓运营企业可以通过改变房屋规格，控制装饰装修预算等方法降低前期开发成本，在一定程度上缓解收益率较低的问题。其次，长租公寓运营企业要强化自身专业，灵活运用金融工具提高资本运作水平，优化运营模式以实现品牌溢价，获得长期利润。同时，较小规模的长租公寓运营企业可以进行资源整合，形成利益共同体，构建长期稳健的业务发展模式。最后，长租公寓运营企业要引进专业的公寓经营管理人才，提高企业的综合管理和运营水平，加强企业形象和企业文化的塑造，凝聚促进企业长久发展的核心竞争力。

（三）立法先行，统一行业标准

针对目前我国长租公寓行业出现的恶性竞争以及房屋安全质量不达标等问题，国家应该完善相关的法律法规，制定统一的行业标准，加强对长租公寓市场的监督和管理。

一方面国家应该针对住房租赁行为制定专项法规，对出租人和承租人承担的权利和义务进行明确的规定，既要保障承租人享受应有的公共权力，也要维护出租人的合法权益。各地政府应在遵守国家法律的前提下根据实际情况因地制宜地制定相应的规章制度，建立长租公寓运营监督平台，在推动长租公寓行业发展的同时加强对市场的监管。另一方面，要建立长租公寓行业明确的市场规范和统一的行业标准，针对长租公寓装修质量、消防安全、甲醛含量以及房租定价等建立统一的行业规范，对长租公寓行业的准入门槛严格把关，针对出现违规行为的长租公寓运营企业加大惩罚力度。

（四）多方参与，构建租赁市场新格局

长租公寓作为住房租赁市场的一种新兴模式，运营过程涉及众多不同的环节，需要接触不同的政府部门以及供应商和服务商。实现长租公寓在我国的可持续发展需要各方参与者的共同努力。

首先，作为房源供给者的政府、企业或其他主体应该积极参与到长租公寓市场中来，增加住房租赁市場的住房供给。国家可以通过制定相应的扶持政策来拓宽租赁住房供给。例如将集体建设用地增加到长租公寓住房供给渠道中来，或者增加长租公寓用房建设指标，对长租公寓运营企业提供有力的土地政策和税收优惠等。其次，拥有较多位于有利地段但却处于闲置状态或者利用效率较低的存量土地和房屋的国有企业，应该积极地将这些资源投入到长租公寓市场，从而维持长租公寓市场的供需平衡。再次，银行、保险等金融机构要积极创新，努力提供更多的融资服务和金融产品，为长租公寓运营企业提供强有力的资金保障。最后，长租公寓运营企业自身应该加强管理，规范自身行为，提升运营专业度，塑造良好的品牌，形成企业自身的核心竞争力，从而共同促进长租公寓行业的不断向前发展。

五、结论与讨论

租购并举政策的出台为住房租赁市场创造了广阔的发展空间，也给长租公寓的快速发展提供了战略机遇。然而，挑战与机遇并存，融资渠道狭窄、企业盈利困难、供需关系失衡以及市场管理混乱等问题都为长租公寓在我国的发展打上了问号。实现长租公寓在我国的长久发展需要各方参与者的共同努力，在借鉴其他国家发展经验的同时，更要结合我国实际发展情况，探究长租公寓中国化发展新模式，构建良性循环可持续发展的市场新格局。

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Probe into the Driving Force， Predicament and Countermeasures for the Localization of Long-term Apartment Rental in China

LI Jing

（College of Construction Management and Real Estate， Henan University of Economics and Law， Zhengzhou 450000， China）

Abstract：After the 19th National Congress of the CPC， the confirmation of the idea that houses are for living in not investing has greatly promoted the development of house-renting market. With the strong support of national policies， continuous growth of rental demand and the backward traditional house-renting market， long-term apartment rental is becoming increasingly popular in China. However， it still faces great challenges in the development， due to problems such as the narrow financing channels， enterprises difficulty in earning profits， shortage of housing supply， disorderly market management， etc. Some countermeasures are then proposed， including providing financial support， broadening financing channels; seeking economies of scale through centralized development; establishing unified industrial standards based on legislation; building a new pattern of house renting with participation of many parties and other specific proposals.

Key Words： long-term apartment rental; driving force; financing; earn profits

收稿日期：2019-12-16

作者简介：李晶（1966-），女，河南郑州人，河南财经政法大学工程管理与房地产学院硕士研究生。

DOI：10.13685/j.cnki.abc. 000467