中国城镇住房不平等及其分化机制

李春玲，范一鸣

(1.中国社会科学院 社会学研究所，北京 100732；2.中国社会科学院 研究生院，北京 102488)

近年来，随着财富对人们经济生活及社会地位获得的影响不断增强，财富和收入逐渐成为衡量社会分层的关键指标；而住房资本作为最重要的财富形式之一，也日渐成为社会分层研究中极为重要的考察视角。由于我国住房商品化的推进、土地财政的催化以及狂热的投资行为等多方面因素的共同作用，城市房地产市场迅速崛起，大城市房价持续高涨。房价的高位运行给城市居民的经济生活带来了多方面影响，其一，住房资本在家庭财富中所占的地位愈加重要，据中国家庭财富调查显示，2018年，我国城镇居民家庭房产净值在家庭人均财富中的占比高达71.35%(1)数据来源：《中国家庭财富调查报告2019》，由经济日报社中国经济趋势研究院编制。，住房资本重要性的提升促使我们更加关注住房因素对社会分层产生的影响。其二，房价的上涨加剧了住房资本的自我增值特性，对于有房者群体而言，他们的财富资本随着房价及租金的上涨而不断增加，而无房者却只能通过租房来解决居住问题，昂贵的房租进一步消耗了其财富资本，由此，有房者与无房者群体之间原初的住房资源差异不断拉大，有较多房产投资者与较少房产投资者的家庭财富差距成倍扩大，财富不平等进一步加剧。因而，笔者认为，讨论当前引发城市住房分层的影响因素及其内在机制对于财富不平等研究具有重要意义。

一、我国住房资源分配的市场化进程

过去几十年，我国的住房资源分配经历了计划性的福利分配转向全面性的市场分配的过程，分配机制发生了根本性的变化。在住房改革之前，我国城镇住房供应体系主要依托于20世纪50年代起逐步建立起来的单位所有制的福利性住房分配制度。在该住房分配体系下，单位或房管部门根据职工的干部身份、职业等级、工龄、婚姻状态以及家庭规模等条件以福利的形式向其分配住房[1-2]，职工只拥有住房的使用权，而房屋所有权归单位或国家所有。虽然这种住房分配方式带有一定的福利性质和平均主义倾向，但也不可避免地引发了住房的分层与不平等。一方面，在单位内部，党员身份、职位等级、技术职称以及工龄等因素影响着职工所能享有的住房等级和住房条件[2-4]；另一方面，在不同性质、规模和行政级别的单位之间，住房供给情况也存在差异，部分小型单位甚至无法向职工提供住房[5-6]。在这一时期，城镇居民的住房供给主要根据单位制内部分层结构展开，以单位制为核心的资源分配体系型塑了该阶段我国城镇居民住房的分层结构。

自20世纪70年代末起，我国开始着手住房制度的市场化改革，逐步将住房供应主体从国家转向市场[7]，实现住房商品化和住房分配货币化[2,8]。中国的住房改革采取的是“新房新方法、旧房旧方法”的渐进模式，新房新方法是指允许私人建房或私建公助，鼓励外商和房地产企业开发商品住房，新建住房按市场规则进行交易[9]；旧房旧方法则是指将原有的单位福利住房以优惠价格出售给原住户(2)国办发[1988]13号，国务院办公厅关于转发国务院住房制度改革领导小组鼓励职工购买公有旧住房意见的通知。参见https:∥www.pkulaw.com/chl/3721.html。这一改革经历了漫长、渐进、不断试点、颇多争议的过程[10-11]。直至1998年，我国才开始采取激进方式大规模推进，停止住房实物分配[12]；自2000年起，则停止出售公房(大部分公房已出售)，全面实行住房分配货币化[13]。

我国在改革推进的过程中，以“增量”改革带动“存量”改革的住房改革策略导致公房市场与商品房市场双轨并行[10-11]。一方面，原来享受住房分配福利的职工能够以较低的价格获取公房；另一方面，而原来未能享有福利住房的群体则只能通过商品房市场进行购买。这就使得那些以低价获得公房的群体在住房市场化改革后处于优势地位。因而，中国住房改革初期的公房出售被认为是住房市场化改革后，城市居民住房财富不平等的出发点，也成为住房分层的起点[14]。

2000年以来，随着我国福利分房政策的终止，商品房市场快速发展，住房分配开始由市场所主导；与此同时，经济高速增长和城镇化高潮以及金融行业发展狂潮，不仅推动房地产市场的迅猛发展，而且也导致商品房价格疯涨，房产价值翻倍增长。中国居民投资房产成为家庭财富增值的最重要的手段，同时也成为财富分化和经济分层最核心的指标。

需要注意的是，尽管我国城镇房地产市场快速发展，但在广大的农村地区并未形成房地产市场。政府没有开放农村房产市场交易，房屋买卖不能获得合法产权；除了城市郊区部分农村的房屋因城市扩张征地拆迁获得增值补偿，绝大多数农村房屋不具市场价值。我国农村许多地区，因大量人口迁往城镇，房屋价格极其低廉，甚至荒废而一钱不值。因此，我国住房分层及其对于财富分化的意义，主要表现在城镇地区。这也是本文对我国住房不平等的研究仅限于城镇地区的原因。

二、理论争论：“市场转型论”“权力维续论”与“权力衍生论”

我国在从单位制的福利分房制度向市场化转型的过程中，住房的分配机制究竟发生了什么变化？单位制下的住房分层机制在市场化改革中是否得到了延续？或者，市场化机制已完全取代了原有的分配规则？体制内精英(在优势单位中居于优势位置的群体)在住房资源分配中的优势还在持续，抑或已经消亡？学界针对这些问题的研究形成了三种不同的理论观点，即“市场转型论”“权力维续论”和“权力衍生论”。

“市场转型论”源于泽林尼(Szelenyi)[15-16]对“市场”与“再分配”制度之间关系的探讨。泽林尼(Szelenyi)认为，“市场”与“再分配”作为两种经济整合制度，会因其所嵌入的社会经济形态的不同而生成不同的相互作用机制，从而对阶层分化与不平等造成不同的影响。在福利资本主义国家中，市场作为主导性的经济整合制度是阶层分化的主要根源，在此基础上引入国家再分配机制，能够改善由市场因素引发的不平等状况。而在传统的社会主义计划经济体制中，再分配作为主导性的社会分配制度是引发阶层分化的根源。再分配制度的分层机制在于资源按照单位性质和行政等级进行分配，从而使得体制内外与处于不同行政级别的群体之间产生分化。在此基础上，如果我们引入具有市场性质的交易，则能使资源通过市场途径向处于体制外及低行政级别的群体开放，在一定程度上缓解由再分配引发的不平等[15]。这一理论延伸到住房资源分配，则意味着市场化将消解原有的住房不平等。

赫格德斯(Hegedus)的研究对泽林尼(Szelenyi)的这一理论形成了挑战。他在对20世纪80年代匈牙利住房问题的研究中发现，即便经过住房市场化改革之后，再分配精英仍享受着具有福利性质的住房资源、市场的介入不仅没有削弱原有的不平等，反而使之在货币化情形下得以显化和加剧[17]。泽林尼(Szelenyi)在对赫格德斯(Hegedus)的回应中，对其理论进行了进一步阐释，指出市场本身并不会比再分配机制更平等，社会主义制度下的市场仅仅是第二机制(secondary mechanisms)，随着市场本身的膨胀，市场将会丧失其弱化不平等的作用[18]。

蔡禾等将泽林尼(Szelenyi)关于市场与再分配之间关系的理论探讨概括为“平行不渗透”[19]，即假设市场与再分配是两个并行不渗透的机制，二者之间的界线泾渭分明，在各自领域独立发生作用[20]。在这一思路的引导下，学者对我国市场转型过程中分层机制变化的讨论逐渐聚焦于“市场转型理论”与“权力维续论”两种观点之间的争论。“市场转型理论”认为，市场转型改变了资源配置方式，使分配权力从国家转向市场，人力资本和企业家能力回报上升，而政治权力回报下降，在以市场为核心的分层机制下，社会资源的分配将逐渐向技术精英和经济精英倾斜[21]。而“权力维续论”则提出，中国的市场化改革并不能完全消除再分配机制的遗留效用，市场和再分配两种机制在社会分层中共同发挥作用，在人力资本回报增加的同时，昔日权力精英在资源分配中仍然处于优势地位[22-27]。“权力维续论”认为，即便步入住房商品化时代，部分单位仍能利用权力资源及政策机会向职工提供住房福利，且仍秉持着行政级别越高，越接近体制核心，住房福利越多的“差序格局”原则进行分配[13,19]。

此外，还有学者提出“权力衍生论”。该观点认为，我国在特殊的社会经济条件下，市场是嵌入于官僚权威结构之中的，行政权力会在市场机制的催化下衍生出寻租能力；反映在住房上则表现为行政管理精英利用行政特权钻政策空子，在市场中攫取住房资源的能力，如违规超标集资建房，占用经济适用房等[19,28-29]。此外，因得益于房改售房政策，行政精英在住房商品化之初便“先天”地享有最具优势的住房资源，并且随着房价的上涨，这种住房资源以财富的形式得到了成倍地增值和扩大，从而使得行政精英拥有更强的市场能力去进行住房购买和投资。当然，这一原因只对经历过房改售房时段的政治精英具有解释力。

学界对我国市场化改革过程中市场与再分配两种机制关系的理论争论，构成了长久以来住房分层研究的理论起点，由此，诸多研究都从这一理论视角入手来探讨市场转型背景下住房分层机制的演变。本研究采用2017年全国性抽样调查数据，探查当前中国城镇住房不平等现状及其机制，并回应上述理论争论。

三、数据、方法和变量

本研究的数据来自2017年中国社会状况调查(Chinese Social Survey，CSS)。CSS是中国社会科学院社会学研究所实施的一个全国性、综合性、连续性的大型社会调查项目。2017年，CSS调查覆盖31个省/自治区/直辖市，调查范围涉及全国151个县(区)，604个居(村)社区；调查对象为18～70岁的中国公民，调查样本数为10 091。本研究选取其中25～69岁的城镇居民，共5 165个案进行分析。

该项调查询问了被访者家庭所拥有的所有房产的市场价值。本文以家庭房产价值为因变量，采用线性回归模型分析影响家庭房产价值差异的因素。模型包括了三个方面的自变量。其一，人口控制变量：性别(男性)、年龄、家庭人口和婚姻状况(结婚有配偶)；其二，家庭和个人的社会经济地位变量：家庭年收入、个人受教育年限和个人职业阶层地位(管理人员、专业技术人员、办事人员、个体户/自雇)；其三，社会结构性变量：地区差异(直辖市、省会城市)、户口身份(城镇户口)和体制内外(体制内)。

本研究认为模型分析选择的人口控制变量，除了通常都会考虑的性别和年龄因素，家庭人口数量和婚姻状况也应作为控制变量，因为家庭人口数量和结婚行为有可能影响购房投资。社会经济地位三个变量(家庭收入、受教育年限和职业地位)代表了导致分化的市场机制：经济资本、人力资本和阶层地位。结构变量(直辖市、省会城市、城镇户口和体制内)代表了地区差异、城乡分割和体制分割三种社会结构因素。这三个因素被认为是长期以来影响中国社会资源分配的主要宏观结构因素，也是导致社会经济分化和不平等的最重要的机制(详见表1)。

四、数据分析结果

根据CSS调查数据，2017年，中国城镇25～69岁居民中的92.9%在当年拥有家庭房产(包括农村房产(3)从农村迁入城镇的流动人口多数在家乡农村有自建房产。)，其中39.6%购自市场(35.9%购商品房和3.7%购小产权房)；8.3%购自福利保障房(5.9%购原公房和2.4%购保障房)；45%为自建房。而1995年，我国在住房改革快速推进的初期和房地产市场起步的阶段，当年的中国家庭收入调查(CHIP)数据显示，25～69岁城镇居民拥有私人房产的比例仅为42%，其中：绝大部分购自公房(28.8%)，极少数购自商品房(2.3%)，另有少数为自建(6.6%)和继承(4.3%)；同时，当时多数居民住房在公房(56.6%)，租房数量也极少(1.5%)。由此可见，至2017年，中国城镇家庭房产产权已构成格局，与住房改革之前相比发生了根本性的改观。在这一过程中，中国城镇居民家庭房产也增值数十倍，1995年，平均家庭房产市场估值仅为1.7万元；而2017年，则增长到63.56万元。

表1 影响家庭房产价值差异变量的描述性统计(N=5 165)

(一)家庭房产价值的群体分化

中国城镇居民住房财富在增长的同时，财富的分化也十分突出，并且不同群体在这一过程中的获益极大不同。本文针对我国的具体情况，比较了不同群体拥有家庭房产价值的差异。数据显现，我国不同家庭收入、不同教育水平、不同职业阶层地位、不同层级城市、不同户口身份和体制内外人员之间，拥有的家庭房产价值存在非常明显的差异。越高收入家庭拥有越多房产，特别是高收入家庭拥有的房产远远高于中等收入和低收入家庭；越高教育水平的人房产越多，特别是接受了高等教育的人拥有房产远远多于大学以下教育水平的人。家庭收入作为经济资本，教育水平作为人力资本，都是典型的市场分配机制，而两者导致明显的房产分化，说明市场机制在住房分层中的突出作用。同时，不同职业地位的群体在房产价值方面也存在明显的差异，职业地位越高的阶层拥有越多的房产，管理人员拥有房产价值远高于其他阶层；然而，令人比较吃惊的是，专业技术人员平均拥有房产价值低于办事人员。

社会结构因素也导致了群体之间房产差异。城市区位与房产价值高度相关，直辖市城区居民的平均家庭房产价值是省会城市居民的两倍多，而省会城市居民拥有房产价值又高于其他城镇居民近一倍。不同户口身份差异也十分突出，城镇户口的人平均房产高于农村户口者一倍多。“市场转型论”与“权力维续论”之争的一个关键变量是体制内外，权力维续论认为体制内就业者在住房资源分配中的优势在市场化之后仍然得以保持。本文研究数据显示，由平均值来看，体制内人员的平均房产明显高于体制外人员，但分职业来看，体制内管理人员、专业技术人员和办事人员的平均房产都低于体制外同类职业人员，仅有工人群体中，体制内人员房产高于体制外人员(详见表2)。显然，仅凭平均值无法判断体制内人员的优势是否得以保持，体制内人员平均房产高于体制外人员，有可能是因为体制内人员教育水平更高、管理人员和专业技术人员比例较高、居于大城市的人更多或其他因素所导致，而不是体制本身的作用。为此，需要控制这些因素的作用，采用回归分析进一步考察。同样地，“权力衍生论”最关注的问题，体制内管理人员(行政精英)的优势在市场化条件下是否还在持续或加剧，也需要进一步检验。

表2 不同群体拥有家庭房产价值的差异分析(N=5 165)

(二)房产分化的机制分析

本文运用家庭房产价值的线性回归分析，通过逐步递增自变量的8个回归模型，考察家庭和个人的社会经济地位以及社会结构因素对房产分化的影响；其中模型1作为基准模型只包括了4个人口控制变量，其后的7个模型逐步增加相关自变量，通过观察回归系数的显著水平和R2值的变化，判断各种因素的影响作用。

1.家庭收入是决定房产价值数额的最重要的因素

回归模型分析显示家庭收入是决定家庭房产数额的关键因素。家庭年收入的回归系数在所有模型中都是显著的，而且，加入“家庭年收入”变量的模型2与模型1相比，R2值从0增加到0.19，即模型解释力增加了19%(在模型1基础上单独加入其他自变量R2值增长都没有那么大)，说明家庭年收入对家庭拥有的房产数额发挥决定性作用。包含所有自变量的模型8中，家庭年收入回归系数为0.446，即家庭年收入每增加1 000元，家庭房产数额平均增长0.446万元。

2.教育有助于提升家庭房产

包含受教育年限自变量的回归模型其回归系数都是显著的，表明教育水平对家庭房产具有显著影响，模型8受教育年限回归系数为1.725，即多接受一年教育，家庭房产平均增长1.725万。

3.职业阶层地位影响家庭房产数额

加入职业自变量的模型4与未加入职业自变量的模型3相比，模型解释力(R2值)提高了8个百分点，说明职业阶层地位是一个很重要的影响因素。模型7相应回归系数显示，管理人员的家庭房产平均比工人高37.374万；办事人员比工人高26.403万；个体户/自雇人员的家庭房产与工人没有显著差异。专业技术人员也与工人没有显著差异，这一点让人意外也有些难以理解，不过，有可能是因为专业技术人员的优势主要体现在较高的教育水平，但同时这一群体内部差异较大，具有较高教育水平的专业技术人员拥有较多房产，而模型中受教育年限自变量已经反映出这一正向作用，而许多较低教育水平的低层技术人员在拥有房产方面与蓝领工人相比并无优势。另外，研究数据都反映出专业技术人员作为一个整体，在住房资源分配中的地位不仅低于管理人员，而且低于办事人员。

4.是否大都市居民是导致分化的一个关键因素

生活城市的层级极大程度地拉大了家庭房产数额差距。加入“直辖市”和“省会城市”两个自变量的模型5，与模型4相比，其模型解释力提高了6个百分点，说明了这一因素具有较大的影响力，它导致了家庭房产的极大分化。模型8显示，直辖市居民家庭房产平均比其他城镇居民多140.106万；省会城市居民比其他城镇居民多36.088万。

5.户口身份还在发挥作用

中国社会长期存在的城乡二元体制及其相应的户口制度随着市场化推进日益松动，户口身份对就业领域和收入分配的影响在逐渐弱化，然而，表3数据显示，户口身份在房产分化中还在发挥作用。模型8城镇户口回归系数为17.957，即城镇户口居民家庭房产平均比农村户口居民多17.957万。

6.体制内优势的消失

模型7和模型8增加的自变量主要是为了检验“权力维续论”和“权力衍生论”观点，即体制内人员，特别是体制内管理人员(行政精英)，在房产资源分配中是否还有优势？模型7体制内自变量回归系数是显著的，但系数是负数，这表明体制因素还有作用，但与“权力维续论”的预期相反，体制内人员没有优势而是劣势，平均来说，体制内人员家庭房产低于体制外人员16.555万。

模型8体制内管理人员自变量的回归系数是显著的，而且是负数，体制内管理人员家庭房产数额平均低于体制外管理人员45.182万。与“权力衍生论”预期相反，体制内管理人员相较于体制外管理人员也没有优势而是劣势。与此同时，模型8中的体制内自变量回归系数变得不显著了，而且，体制内专业技术人员和体制内办事人员回归系数都不显著，这说明体制内外的差异，主要就体现在体制内管理人员相较于体制外管理人员的劣势，而其他职业人员体制内外没有显著差异。

本文对家庭房产价值的线性回归分析详见表3。

表3 家庭房产价值的线性回归分析(N=5 165)

注：*p<0.05，**p<0.01，***p<0.001

五、结论与讨论

20世纪末，我国住房制度的改革使单位制下的福利住房分配制度逐步向市场化转型，随之，城镇住房分层机制也随之发生重大变化。在此情形下，“权力维续论”“市场转型论”与“权力衍生论”之间的争论一时成为住房分层研究的焦点。近年来，随着我国住房市场化的不断推进，城镇住房分层中发生的新变化无疑对已有的理论争论构成了挑战。本研究基于数据分析，对我国城镇近年来住房不平等状况及其分化机制进行了考查，得出三点结论。

(一)市场机制已经成为房产分化的主导力量，“市场转型论”得到部分支持

本研究据数据分析表明，经济资本(家庭年收入)、人力资本(受教育年限)和职业阶层地位等市场分化机制在房产分化中发挥了极大作用，特别是家庭经济资本是决定家庭房产的关键因素。这说明市场机制已经基本取代再分配机制，成为房产分化的主要机制。中国社会的住房分层已基本实现了市场转型，不过，很显然没有如“市场转型论”泽林尼(Szelenyi)和维克多·倪(Victor Nee)等人预期，市场转型带来住房不平等下降，而是导致新的、更大程度的不平等。

(二)再分配机制作用的弱化，住房分层中的体制内优势和行政精英优势消解

本研究数据分析结果否定了“权力维续论”和“权力衍生论”，起码在房产分化方面，市场机制的作用消解了权力作用。“权力维续论”和“权力衍生论”经常提到官员的“寻租”行为谋取房产资本[19,28-29]；这种现象的确存在，在市场化推进过程中一度还十分突出，但近十年来，随着我国政府实施的反腐倡廉运动有效遏制了这类行为，制约了权力因素对住房资源分配的影响。另外，虽然我国住房改革政策使体制内人员和体制内管理精英低价购买公房，从而在市场化的初期占有较多住房资源；但也正因为体制内人员拥有相对较好的住房条件，对于迅速发展的房地产市场反应滞后，许多人错过了投资房产的最佳时机；而体制外的高收入者，特别是体制外经济精英和管理精英，有更强烈的动机、更早、更多地投资房产，从而也积累了更多房产资本。“早起的鸟儿有虫吃”(“Early Bird”)效应拉大了体制外经济精英和管理精英与体制内管理精英的房产差距。然而，学界主张“权力维续论”和“权力衍生论”的部分学者注意到，即便我国在住房市场化的时代，还有部分体制内单位仍然向职工提供住房福利，行政级别越高的管理人员获得住房福利越多。这表明权力因素在住房分配中还有持续优势[13,19]。本文认为，这种现象多局限于某些行政级别较高、掌握较多资源的单位、企业，并且这类单位又多集中于北京、上海等超大城市，而全国性数据无法反映出这样的情况，因而对此类问题还需更专门的数据进行更细致的分析。

(三)源自再分配体制的社会结构性因素仍在持续发挥作用

权力作用的弱化并不代表再分配机制在市场化时代不再发挥作用。我国计划经济时期形成的结构性分割体制，在市场经济时代仍然持续发挥作用，成为导致房产分化的重要因素，比如城乡二元分割及其户口制度，导致了城镇居民中不同户口身份的人存在房产差异，城乡之间的房产价值的差异更加突出。另外，某些结构性因素甚至在市场化的推动下，对房产分化产生比以往更强的作用，比如，不同层级城市之间的差异。在计划经济时代，我国生活在行政级别较高的城市(如直辖市和省会城市)或者在国家发展战略中居于核心地位的城市的居民，会拥有较多的资源，享受较多的福利；而到了市场经济时代，不同层级城市之间的差异更加突出，并且由于房地产市场的发展，极大地加剧了不同层级城市居民的房产分化。

总体而言，随着我国市场化的不断推进，经济资本、人力资本和职业阶层地位等市场分化机制逐步取代再分配机制，成为导致住房不平等的主要动力，再分配体制下导致住房不平等的主要机制——行政权力的作用日益弱化，“权力维续论”和“权力衍生论”对当代中国城镇住房分层的解释力将受到挑战。不过，虽然行政权力的作用受到制约，但源自再分配体制的社会结构因素还在持续发挥作用，“结构维续论”和“结构衍生论”将为当代中国城镇住房分层提供新的解释视角。