浅谈房地产成本核算新模式的发展方向

梁炳宝

摘 要：进入21世纪以后，我国的城市化进程不断加快，而人们生活物质水平的提高以及生活观念的不断转变也推动着人们进城购房并定居的脚步，在此背景下，房地产开发企业无疑迎来最灿烂的发展，但是，新的经济形势下所实行的宏观调控和信贷政策无疑增加了房地产企业现金回收期，导致当前的房地产企业不仅融资成本进一步增大，而且企业经营利润也不断下降，导致现阶段的房地产企业在成本核算中面临极大的困难。基于此，本文就房地产成本核算新模式的发展方向进行了分析。

关键词：房地产;成本核算;新模式

引言：房地产企业是指对城镇使用土地进行开发，对房屋建筑进行售卖改造或是出租转让的行业，其具有资金大、风险高、周期长、环节多等特点，其成本核算过程中也需要涉及到多个项目，在当前成本核算新模式中，房产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。

一、房地产开发企业成本核算内容

（一）土地征用费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费

土地、基础设施建设费、建筑安装工程费的核算是当前房地产成本核算中的主要内容，大概占据其全部成本的80%左右，其中，土地成本占比最高，主要包括交换成本、动迁成本、租赁及批复成本，可以说，该部分成本的大小也直接关系到房地产开发项目能否顺利推进、能否获得预期收益。在成本核算中，需要开发企业严格按照相应土地的面积和容积比率测算预估土地成本[1]。

（二）配套及其他费用支出

配套及其他费用支出具体分为水电费、燃气费、公共设施建设费等，这部分费用是无法收回的，在当前的成本核算中，尤其需要注意公共设施的建设费用控制，主要是因为这部分费用受外界因素影响较大，而且大多是由行政单位或者是一些垄断企业收费，而且没有固定的收费标准，因此也是影响房地产成本核算的重要部分。

（三）财务费用和筹资成本

房地产从开始投资一个项目到项目竣工验收需要经历较长的时间，期间投资的金额也比较多，投资风险也较高，大多数企业一般会选择向银行融资，因此还会承担较高的利息。因此，这部分的支出在成本核算中也占有较大比重。

二、房地产企业成本核算的重要性

（一）成本核算有助于项目过程管控

房地产企业的成本核算是从取得土地使用权前的成本测算开始到项目结束前的全面清算这一过程，期间会受到政策、市场供需、地理位置等的影响而不断的提高成本，因此要想控制好成本支出，就需要全面的成本核算新模式，以便能够帮助项目的过程管控，降低造价。

（二）成本核算有助于提升营利空间

精确的成本核算可以为企业的经营利润夯实基础，也会给投资者带来预期的或者超出预期的投资回报，实现企业的进一步发展，这也要求企业方面必须要利用好成本核算，加强对项目的管理控制，不断提高企业的盈利空间。

三、共享核算的相关概述

随着信息技术的不断进步发展，财务共享中心作为一种未来发展方向的财务管理模式开始在越来越多的大型企业集团中流行，而房地产企业本身的投资项目比较大，投资风险也高，利用财务共享中心能够进一步优化财务管理的流程，实现集约经营，从而达到提高管理工作的目的。尤其是在房地产企业的成本核算当中，当前的房地产企业面临着拿地价格的攀升以及货币政策的日益收紧，而且各地区还有各种限购、限售调控等措施，这些问题的出现都严重影响着房地产企业的成本核算模式，必须要尽快推动企业的财务职能转型，并利用共享核算来提高企业的成本核算质量[2]。

当前，在新技术的加持下，共享核算最显著特点就是打通传统核算会计与管理会计的鸿沟，并且能够更加有助于企业内部的管理分析，帮助房地产开发企业做出正确的发展决策。财务共享是新形势下诞生的一种高效管理模式，具备高度集权的职能，是管理集中化概念的具体表现。在共享核算中，房地产企业能够统筹各种开发成本类型，即时管控成本动态确保成本核算的过程更加高效、精确。

四、房地产成本核算新模式的发展方向

（一）进一步完善成本核算的制度规范

制度是保证成本核算科学合理的重要保障，进一步完善成本核算的制度规范也能够更好更精确的实现成本核算的基本目标。在当前房地产成本核算的新模式中，更加需要房地产企业严格和规范进行制度的制定与完善，加强理论与实际的联系，严格按照企业的实际发展特点以及项目的实际情况提高成本核算机制的科学性和合理性，从而为成本核算结果的公正性和准确性提供坚实的保障。首先，需要完善成本核算中的定额制度，并采用先进的技术对引起超额的因素进行深入的分析，以便在以后的工作做盡可能的避免;其次是需要完善财产物资、开发产品，并保证顺利实行，为成本核算打好基础;最后就是需要完善计划价格制度，定期对房地产各业态分摊成本差额，通过以上各种新机制的不断完善，房地产的成本核算也会更加的精确，同时还能够进一步提高企业的服务质量，真正实现既降低成本，又保证质量的发展目标[3]。

（二）规范成本核算方法

在房地产成本核算新模式的发展过程，还需要严格的规范成本核算方法，由于房地产开发项目的完成周期较长，其核算内容也比较复杂，因此首先要求其在成本核算的过程中能够对每一项费用支出都认真审核并划分该项费用的必要性，如果是必要开支需要明确该成本的项目，非必要支出则是需要深入分析并严格控制成本;其次就是需要严格按照会计核算中“权责发生制”原则进行;最后需要严格按照实际情况归集并分配成本费用，准确计算各业态应分摊的成本。在此基础上，房地产企业必须要按照国家的相关规定进行费用的开支，并分配好直接成本与间接成本。

（三）加强成本核算管理

加强成本核算管理还要求企业能够保证各项经济活动的顺利开展，也以成本目标为主要依据，将成本管理与分配结合起来，这样才能够调动企业上下的全体员工为节约成本而努力。同时，对于企业的流动资产也要加强管理，防治出现不明资产丢失的情况。

五、结语

综上所述，房地产开发企业在近几年的发展中逐渐进入理性发展的时期，在新经济形势的影响下，必须要进一步加强低成本核算管控工作才能够进一步提高企业的盈利空间，实现企业的进一步发展，在当前房地产成本核算新模式的研究中，共享核算的模式已经广为流行，各企业必须要不断加强对先进信息技术手段的应用，不断提高自身企业成本核算的质量。

参考文献：

[1]夏祺.新形势下房地产企业成本核算问题及对策探究[J].中国市场，2020（03）：73-74.

[2]罗鹏群.试述房地产开发企业成本核算的研究[J].商讯，2020（01）：121-122.

[3]何杨，满燕云，刘威.房地产税国际比较文章（二） 房地产税税基选择的国际比较[J].国际税收，2014（11）：50-54.