投资性房地产会计核算的探究

周丹婷

摘要：房地产业是我国国民经济的重要组成部分也是近年火热的一门投资路径。相对于股票投资的高风险和理财产品的低收益，房产投资不仅保值并且升值空间很大，所以不少企业都购入房产作为投资以防止资金贬值。由于房产的价值都较高，资产占比大，它的核算将对企业产生重大影响。为此，本文通过投资性房地产核算在实际工作中出现的问题，并对这些问题进一步探究。

Abstract： The real estate industry is an important part of China's national economy and a hot investment path in recent years. Compared with the high risk of stock investment and the low yield of wealth management products， real estate investment not only maintains value and has a large appreciation space， so many companies buy real estate as investment to prevent capital depreciation. Since the value of real estate is high and the proportion of assets is large， its accounting will have a significant impact on the enterprise. To this end， this article explores the problems in the investment real estate accounting in practical work.

關键词：投资性房地产的核算;问题;探究

Key words： accounting for investment real estate;problems;exploration

中图分类号：F293                                         文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311（2020）11-0225-02

1  投资性房地产的确认

对投资性房地产进行核算，首先要明确其核算范围，《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产的范围定义为房屋和土地，而在中国，土地所有权归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。所以，就我国而言这里的投资性房地产不仅仅是我们平常所见的房屋建筑物，还包括“土地使用权”。企业投资购买房产，往往是想在其增值后就出售从中赚取差价。但建筑物本身是没有升值空间的，反而随时间流逝而不断贬值，升值的实际上是土地使用权，所以准确的来说持有并准备增值的建筑物，在没有对外出租的情况下，没有给企业带来任何经济利益，实为企业闲置的资产，应作为固定资产核算，不作为投资性房地产。同样的道理，如果企业拥有未开发的土地，则应作为无形资产核算。将投资性房地产和自用房地产划分错误，将会影响下一步的会计核算数据处理。只有正确地进行确认，才能得到正确的数据信息和报告，做出正确的决策。

2  投资性房地产核算工作中存在的问题

投资性房地产的核算方法有两种，一是成本计量模式，二是公允价值计量模式。

2.1 成本计量模式核算中的问题

成本模式计量跟固定资产或无形资产一样，根据企业的实际情况在投资房地产持有期间要计提折旧或摊销，资产负债表日要进行减值测试，如果存在减值还要按照资产减值的规定进行计提减值准备。计量核算相对比较简单，并且不受房产市场价值变动的影响，各期的折旧和摊销数额都较为均衡，对企业利润的影响较小。

但在实际工作中，某些企业会通过多提、少提甚至不提折旧或摊销来调控当期的利润。当当期利润较高时，会多提折旧或摊销来增加成本或费用，借此降低利润，逃避缴纳企业所得税。当当期利润不达标时，则会少提或者不提折旧或摊销减少成本或费用，以此增加利润。另一方面，投资性房地产在持有期间不断进行折旧或摊销，账面价值逐年下降，但就我国目前现状来说，土地使用权的市场价格在不断上涨，投资性房产价值总体来说是升值的。这时的账务处理方式与实际情况就产生矛盾，报表数据就不能客观反映企业投资性房地产的真实价值。

资产负债表日进行减值测试的时候，主观因素影响较大，很多时候都是财务人员主观判断，股东会认可就行。有时为了不影响利润还可以不进行减值测试，不计提减值准备。或是根据自己认为的数值随意计提减值，让企业多了一个调节利润的工具。

在投资性房产发生损毁的时候，某些企业会隐瞒收到的理赔款或者残值收入，直接将损毁部分的账面价值全部计入营业外支出，以减少利润总额，少缴增值税和企业所得税。

2.2 公允价值计量模式核算中的问题

公允价值模式是在当地同区域房地产的公允价值能够可靠取得的情况下才能使用，以当期资产负债表日的投资性房地产的公允价值为基础计量，账面价值与其公允价值的差额计入当期损益，没有计提折旧摊销或减值方面的内容。但我国房地产市场环境尚不稳定，公允价值的波动较大，导致会计信息失真影响决策。2008年受美国次贷危机的影响，我国房地产企业也遭受严重冲击，房产价格一直持续低迷，大部分房地产企业因此贬值甚至破产。同时也导致一些企业资产和利润波动较大，原来是一个效益优良的企业，短时间就转盈为亏，资产总值降低，加大了企业的财务风险，也误导了投资者的投资决策。

由于公允价值会随市场上下波动，在账务处理上也很容易给企业专空子。如企业当期利润亏损严重，管理当局为了业绩，可以把房地产的公允价值估高账面价值10万，借记“投资性房地产”贷记“公允价值变动损益”，一下就虚增了营业利润10万。而我国税法是以收付实现制为基础，对于由于暂时性的公允价格波动的“公允价值变动损益”是不纳入征税范围的。

目前我国公允价值的获取方式没有明确规定、缺乏标准，致使很多房产的公允价值很大一部分是依据主观经验来进行衡量。而会计需要在每个资产负债表日对投资性房地产的公允价值进行确认，在确认过程中，为了保证公允价值的客观真实，这就需要投入更多的资源去获取数据和信息。要做到这一点，则要求会计人员具备相关的专业知识，必须通过不断的培训来完成。企业的培训成本不仅很高，会计人员的工作压力也很大。

2.3 计量模式转换核算中的问题

投资性房地产企业采用计量转换的方式可以快速实现盈利状况，获得更大的市场收益。例如，把投资性房地产从成本计量转为公允价值计量，虚高转换当日投资性房地产的公允价值，公允价值与账面价值差额记入留存收益，会马上使企业的资产价值翻上几翻，误导潜在投资者，不仅扰乱了市场经济发展的秩序，还危害到投资者的利益。

2.4 其他问题

企业在收取投资性房地产租金收入时，有的会私立账户隐瞒收入，有的会把收入挂到往来账上，这样可以不用开票，少缴增值税、房产税、企业所得税等税款。这些偷税漏税行为会破坏社会经济秩序稳定，给国家的财政支出计划造成严重影响。

3  解决投资性房地产核算工作中存在问题的探究

3.1 根据实际情况选择适合的核算模式

对于采用成本计量模式核算的投资性房地产账面价值与真实价值不符的问题，根源在于我国房地产市场相关制度尚未完善，缺乏监管和调控，导致房产市场价格波动较大。建立健全房产市场平稳健康发展的长效机制，改善房产业的经济运行环境，使房产价格趋于合理化，不是一朝一夕就能完成的。所以就现阶段而言，企业是想通过资本的支出与收入的对比来反映企业的财务状况和经营业绩的，就适合采用成本计量模式核算。

而是为了真实反映企业的资产价值的，在实际工作当中，企业就应该选用公允计量模式对投资性房地产进行会计核算。为提升公允价值的准确性和客观性，可以从外因和内因两个方面去探究。外因主要是房地产价值信息取得的环境，目前我国还没有一个完善的房地产交易监控系统，公开的房地产交易信息难以取得。现在已进入互联网+时代，可以利用互联网信息结合当地房产交易状况建立房地产交易信息数据库，并由相关第三方机构组织进行监督，保证公允价值能可靠的取得，从而掌握最新有效的房地产交易信息。还可以加强房产评估机构的建设，完善房产评估方法，建立一套适用的房产估价标准体系和制度，使公允价值的来源有据可循。

内因主要是由于公允价值离不开专业人员的专业判断，所以提高相关专业人员的专业水平，对正确问题的判断能力，以及对市场经济的敏感度尤为重要。内因决定外因，会计人员必须有良好的思想和道德修养，才不会出现违法犯罪行为。这就要求会计人员要不断提高思想政治觉悟，加强道德观念诚信的建设。不断参加后续教育，在提高自己的专业能力的同时，闲暇之余还应关注与工作相关的财税、法津、金融、审计、资产评估等知识。通过不断的学习，与时俱进，才会具备高水平的职业判断能力，保证会計信息的正确性。

3.2 加大审计力度，保证投资性房地产核算数据真实

要定期对企业的投资性房地产进行审计。审计过程要实际走访对比和观察，核查投资性房地产是否真实存在，有没有虚报或者隐瞒不入账。该投资性房地产是否存在出租，租金收入有无明显偏低、收益核算是否正确。对于投资性房地产计量模式的转换，有没有确凿证据表明该转换是合理的。从方方面面杜绝企业对投资性房地产核算数据的造假，确保经济秩序正常运行。

3.3 依靠各相关单位监管

为了防止企业利用投资房产对利润的操纵，还需依靠中国证监会、审计等监管单位，发挥其公正、公平、客观的作用，对企业的违规操作要严厉制止。加强企业信息的披露，对投资房产计量模式进行转换涉及到的数据，必须在附注中说明其来源和对损益的影响，做到有据可依。使投资者明白企业的利润构成、投资房产的市场价值趋势等情况，增强透明度让利润操纵行为无处遁形。

4  结束语

我国会计核算准则还在不断改进和完善，实际工作中总会出现形形色色的问题，这些都是必然的。只有充分了解各核算方法的利弊，结合企业实际情况选择适合的计量模式，才能保证投资性房地产会计核算的正确性，提升企业的稳定性。

参考文献：

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[2]刘飞仙.投资性房地产计量模式的选择研究[J]经济视野，2018.

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[4]翟留镜.浅谈投资性房地产以公允价值计量对利润的影响[J]西部财会，2010（6）.