房地产开发项目成本控制的关键阶段

程琛

【摘要】此次研究主要是探讨分析房地产开发项目成本控制的关键阶段，希望可以为工程造价成本控制提供参考。

【关键词】房地产开发项目;成本控制;关键阶段

严格控制房地产开发项目成本，必须落实到前期投资决策环节、项目设计环节、施工建设环节，所以开发项目成本控制具备全过程性和全员性特点。尽管项目不同阶段的成本控制特点不同，但是项目成本控制的关键阶段在于设计阶段和施工阶段，通过控制以上两个阶段的成本造价，可以维护整体工程效益。

1、房地产开发项目的成本控制现状

1.1缺乏规范化管理手段

房地产开发项目的每一环节都需要投入大量资金，如果不注重成本控制，将无法有效监督和管理项目施工过程。部分开发商在开发项目中会拆分工程，将工程进行分包和转包，采用此种方式可以实现成本控制效果。开发商采用拆分工程措施，尽管可以维护工程建设初期效益，然而却会影响项目建设后期，工程各参与方会产生利益纠纷，相应加大工程管理难度。

1.2招标文件制定不完善

部分开发商在招标活动中，没有制定详细的招标文件，从而导致工程项目后期监管不到位，合同条款存在较多漏洞，无法有效控制建筑工程成本。部分施工企业只关注到自身利益，不具备合作意识，从而导致管理混乱与工期延期问题严重，成本控制效果不佳。

2、房地产开发项目成本控制的关键阶段与管理措施

2.1投资决策阶段的成本控制

第一，制定合理的投资估算。在工程投资决策阶段，必须注重投资估算工作，该项工作属于项目建议书与可行性报告的重要内容。投资估算获得审批后，可以将其作为工程造价的限额目标，对整个施工活动进行指导。投资估算会直接影响工程项目的投资成功率，所以必须全面考虑到投资估算的合理性，维护投资估算的准确性与完整性。

第二，结合技术经济，合理选择开发方案。针对房地产项目而言，前期阶段必须合理选择方案，确保开发方案的合理性。采用经济对比分析法，筛选出具备可行性且收益率比较高的开发方案。在方案比选过程中，必须注重不同方案的可比性，按照费用与效益一致性原则，联合项目实况，将经济评价指标作为比选指标。

第三，加强风险抵御能力。通过分析房地产项目性质与资金成本可知，该行业属于资金密集型产业，对于资金的需求比较大。国家宏观政策调整与市场波动都会影响房地产项目收益。所以在投资决策阶段，开发企业必须深入分析项目投资效益的影响因素，预测项目影响程度。按照房地产项目风险的特点，明确投资收益水平，同时制定合理的风险控制方案，降低投资风险系数。

2.2设计阶段的成本控制

第一，合理选择设计单位。项目开发建设费用中，设计费用支出占比约3%，然而对于工程造价的影响高达75%。若设计方案合理，可以明显降低工程造价成本。然而多数工程设计人员比较注重技术指标，不注重经济指标，相应导致技术设计与经济脱节。由于项目投资受到设计方案影响，容易产生高额的投资浪费。

第二，实行限额设计。项目施工期间，按照设计任务书与投资估算控制初步设计，避免投资额度大于投资估算额，该过程就被称为限额设计。对于开发企业来说，在整体设计之前必须进行限额设计，明确工程限额标准，同时控制设计规模。此外，注重工程限额的分解分析，设计标准严格围绕限额要求控制。然而工程设计存在精度与深度不足问题，相应加大工程成本，还会出现设计变更问题，增加项目成本控制风险。为了确保项目优化设计，减少工程成本，必须明确设计限额。

第三，优化设计价值工程。价值工程主要是分析产品功能与成本关系的依据，通过最低产品成本实现各类功能，属于重要管理措施。价值工程特点在于考虑使用人员的功能需求，分析优化研究对象的功能，确保项目设计的成本与功能统一。在实现功能要求的同时，确保设计技术与经济指标的合理性，全面降低工程成本。采用价值工程原理，可以对设计方案进行科学决策与优化设计，确保技术可行性与经济性，维护整体设计方案的合理性。

第四，将监理机制融入到前期设计阶段。在项目设计开始之前，必须开展设计监理控制，全面发挥出设计监管与地质勘探作用。水文地质资料质量会对工程设计质量造成直接影响，进一步对工程造价造成影响。在勘察设计阶段应当充分发挥出监理工程师的作用，确保设计成果与勘察结果的可控性，使设计单位在规定时间内提交设计成果，同时提供优质的技术服务。

第五，实行合同奖罚制度。现阶段，项目设计费用计算主要包括建筑面积计价法和投资规模计价法，不管采用哪种计费方法，设计单位都无需承担经济责任。正是如此，设计人员在设计工作中不具备经济观念，频繁出现设计变更问题。项目设计费用主要是按照投资额的百分比计算，所以设计造价越高，收费效益就越高。因此，施工企业无法通过计费方式调动设计人员的主动性，设计人员只关注技术工艺指标，没有认识到经济效益对工程造价的影响，相应加大造价管理难度。

2.3施工阶段的成本控制

第一，强化合同管理力度。成本控制人员应当具备合同法律意识，深入了解合同条款内容，以此提升合同的严密性。在履行合同时，应当按照标准程序对合同变更内容进行确认，建立合同履行的跟踪检查机制，全面提升合同履行率。

第二，注重控制设计变更。成本管理人员应当避免设计变更问题，防止擅自扩大建设规模，增加设计标准与建设内容。针对已经产生的设计变更，必须做好审核管理，准确计算设计变更所产生的费用，比选最佳方案。

第三，注重施工现场签证管理。首先，建立完整的工程签证流程，不断完善审核制度。现场签证必须经由施工企业、监理工程师、建设单位審批签字后才可以生效。其次，按照工程实际情况，明确签证内容。强化管理人员的职业道德与经济观念，使其能够全面监督工程质量与安全，认识到工程投资节约的重要性。此外，准确把控签证范围，通过各项有效措施，使工程管理人员了解招投标文件内容和合同文件要求，了解工程承包范围，避免导致签证内容不合理。

第四，控制设备材料质量与价格。在工程造价控制管理中，必须确保材料价格的合理性。材料费用在工程造价中占据较大比重，约为总建安造价的65%，会对整体工程造价造成极大影响。为了确保设备材料价格的控制效果，不仅要维护设备材料性能质量，还需要完善设备材料的价格与质量认证制度。

结语：

综上所述，在房地产企业发展过程中，必须注重成本管理与控制。房地产开发企业应当在项目全生命周期内注重造价管理，在工程建设的不同阶段对投资成本与支出成本进行控制，深入分析工程建设周期内的各项内容，以此提升工程成本控制效果。

参考文献：

[1]曹晓文.房地产开发项目的成本核算及成本控制措施探讨[J].财经界（学术版），2019，23（22）：44-45.

[2]曹杜娜.挣值法在房地产开发企业成本控制中的应用实践探索——以A项目为例[J].会计师，2019，15（18）：26-27.