退不掉的房子

宋杰

4月16日，记者抵达青客公寓位于上海徐汇区的总部大楼，其办公室在16 楼，保安在底楼做登记。

4月16日，青客公寓上海总部大楼内，保安在底楼做登记，可以看到现场留了两位工作人员手机，记者数次拨打无人应答。

4月18日下午，在上海嘉定接待点内，排队等待登记的青客租客们。

在上海工作的吴小姐最近很苦恼。去年5月，她通过青客公寓的租金贷在上海青浦区租了一套房，因为疫情后工作变动，她于今年3月打算搬出时，却发现无法办理退房手续。

“始终无法联系上青客公寓方面办理退房手续。我现在搬出来了，但租金贷还得继续还，若逾期不还，征信就有影响。”吴小姐向《中国经济周刊》记者反映，像她这样陷入“租金贷”困境的不在少数。

租金贷让我成了银行和青客的“羔羊”

吴小姐所说的“租金贷”是指，长租公寓经营者把房子租给租客，租客向银行等金融机构申请租赁贷款，金融机构一次性把一年的租金支付给长租公寓方，租客再按月偿还金融机构贷款。

吴小姐向《中国经济周刊》记者讲述了她的遭遇：

去年5月，青客公寓以我的名义办理了18个月的华瑞银行贷款，18个月的贷款总金额共计20700元，但这个贷款并没有到我的账户上，而是划到了青客公寓的账户上。6月份起，我开始以还贷款的形式缴纳房租。到2020年3月31日为止，我已还10个月贷款，即10个月房租。目前剩余贷款金额9200元。

我现在想退房，青客公寓却无人受理，而贷款又是通过我本人发起的，银行那边催促我还款。我现在的诉求很明确，自己提前退房，我愿意承受押金等应该由我承担的损失，但青客公寓始终不按合同约定为我解除租赁合同、办理退房手续。

租赁合同不解除，我就得按照贷款合同约定，继续还款——就算我不居住在青客公寓，却依旧要偿还银行贷款，这对一个刚毕业没多久的人来说，压力实在太大。

针对青客公寓这种逃避问题的做法，我还有一层担心，就算解除合同，青客公寓是否会把我剩余的9200元贷款还完。毕竟这个贷款之后，也一直没有在我的账户里，我从未收到华瑞银行的一分钱，并且在居住期内，我一直按时以还款的方式交房租，从未逾期，我银行卡有账单可以佐证。

从3月7日搬出来至今已有一个多月了，一直没法办理退房，贷款还在逾期中，我很担心我的征信受到影响。联系我原来的房管员，发现他已经离职。经与他沟通，他说他还被青客拖欠一个月工资，以及6个月的公积金。

吴小姐的遭遇恐非个案。《中国经济周刊》采访获悉，因为青客公寓许诺通过租金贷“分期付款”可以有相当于9折的房租优惠，不少租客签署了租金贷协议。

截至2019年9月30日，青客公寓与11家金融机构合作，其中包括华瑞银行、网商银行等民营银行，有65.40%的租金使用租金贷支付，年利率在4.35%到8.60%之间的未偿还本金为7.57亿元，有16.50%的租客正在申请租金贷。

青客公寓在年報中披露，“租金贷”形成的预付租金收入是其流动负债的主要构成部分。如果租户提前退租，青客公寓需承担一次性退还贷款的责任。

“租金贷”暗藏着难以控制的金融风险。

业内人士分析，当“青客公寓”们资金链出现问题，不能向房东支付房租、水电煤费的时候，最大的受害者就是租客。在被房东以停水停电换锁等方式赶出所租住的房屋后，租客们一边掏钱另租房屋，一边因担忧自己的征信受影响还被迫再掏腰包甚至借钱向银行还贷款。吴小姐的遭遇则是在搬出的情况下，依然要以贷款的形式缴纳房租。

现场探访青客公寓上海总部：没人办公，只有保安在登记租户

4月16日下午2时许，《中国经济周刊》记者到达青客公寓位于上海市徐汇区总部办公楼，刚进入大堂就看到，两名安保人员正在为到访青客公寓的人员进行登记。

“来一个人我们就画一笔，你是今天第16位，这段时间已经登记50多人了。”一位保安在旁边的白纸上画着“正”字计数，统计来访人员。另一位保安告诉记者，青客公寓办公室在16楼，目前上面没人办公所以外人也不能上楼。“我们了解到这办公室是他们买下来的，有两间，并不是网上说的跑路。”

记者看到，青客公寓还张贴了公司两位工作人员的手机号码以供来访人员联系。保安对记者说：“你可以试试碰碰运气，看他们会不会接。”随后，记者数次拨打这两位工作人员手机均无人接听，短信亦无人回复。

“青客公寓一直以未复工为理由，不到办公地点办公，这点就很有疑问。这样做是为了躲着我们，不给我们办理退房业务吗？不办理退房业务的同时，售前租房电话还一直有人工服务，还在揽客进行中。”安徽来沪的青客公寓租户沈小姐告诉《中国经济周刊》记者。

4月17日，《中国经济周刊》记者拨打青客400热线，机器语音提示信息称：“我们目前是值班状态，值班之中只提供应急服务，复工后提供所有日常服务，复工时间待通知，我司将随时更新信息。”

在400售后热线中，针对房东的语音提示为：“由于疫情关系，房屋的水电费支付有所延迟，我司已在加急批复……我司将尽快将您垫付的水电费尽快打至您的收租账户。”

針对租户的语音提示为：“由于部分小区出入问题，我司无法进入退房验收，您可以选择延长居住时间至您的押金抵扣完毕自行离店。”

4月中旬开始，青客公寓分别在上海浦东区、松江区、奉贤区、宝山区和嘉定区开设了5个接待点，但据租户们反映，除嘉定区外，其他4个点都找不到青客工作人员。

4月18日下午，在上海市嘉定区接待点的租户宋先生对《中国经济周刊》记者说：“我今天排到了100多号，说是7天等结果，可是我7天前就来过这里，没结果啊。”

“青客模式”争议

天眼查数据显示，青客公寓的运营主体为上海青客电子商务有限公司，成立于2013年8月，法定代表人为金光杰。金光杰担任法定代表人的企业有17家，状态均为存续。

去年11月，青客公寓成功登陆纳斯达克，筹资4590万美元。

招股书显示，截止到2019年6月30日，青客公寓在全国拥有96854间可出租房源，其中约95.80%位于以上海为中心的特大城市群，这部分房源贡献了整体房租收入的97.50%。截止到2019年6月底，青客公寓的总资产20.35亿元，总负债达27.03亿元，资产负债率高达132.83%，这一数据在2019年四季度财报中已经突破140%。

青客公寓曾公告有5 处接待点，但目前只有嘉定区有人接待。

据招股书、财报等相关文件，2017年至2019年，青客公寓分别亏损2.45亿元、4.99亿元、4.982亿元，3年累计亏损11.42亿元。

景晖智库首席经济学家胡景晖接受《中国经济周刊》记者采访时分析称，相比募集资金扩大规模，青客公寓上市更大的功能是续命。换句话说，不上市，不募集到这笔资金，公司可能就要爆雷歇菜了。

胡景晖认为，由于长租行业的进入门槛太低，导致恶性竞争，争抢房源，争夺客源。高价收房，降价出租，如此一来，时间越长，房源越多，亏损就越多。2018年高价收房时，很多长租公寓公司的财务模型是默认大城市的房租每年上涨5%～10%。而现实情况则是2019年很多城市房租出现下降，也包括北上广深。

“此外，利用时间差，租户的租金一般是以贷款的方式年付，而长租公寓给房主房租是月付或季付，这就形成资金沉淀，存在风险。利用租金贷从金融机构贷款，形成资金池，带来了资金侵占、挪用、诈骗等多种风险。这是很多长租公寓不成功的原因。”胡景晖认为，还没有看到青客公寓任何扭亏为盈的希望。“青客公寓其实是商业模式上的问题，这次的疫情让这个问题提前爆发了。为了避免青客公寓爆雷后造成的社会影响，国家队介入是最佳的解决方案。”

北京德和衡（上海）律师事务所律师郭乘希接受《中国经济周刊》记者采访时说，青客公寓事件又一次敲响了公共房屋租赁行业的警钟。这类租房与借贷挂钩的公共房屋租赁的“青客模式”应该叫停了。

郭乘希分析，据青客公寓租客在建行APP上下载的《办理建信按居贷住宿服务费分期须知》，以及在安心签APP中下载的华瑞银行的《办理华瑞银行住宿服务费分期须知》，两家银行在“分期须知”中都明文规定：与商户（青客公寓）的住宿服务合同解除后，银行将与商户（青客公寓）结算剩余本金及利息，未发生的住宿服务费由商户（青客公寓）作退款处理。

郭乘希认为，根据上述“分期须知”的内容可以推定，青客公寓与各银行之间的合作协议中也有类似的约定，即租客一旦解除合同后，剩余贷款的“还贷责任”属于青客公寓，这说明租客中途解除贷款必须以解除租赁关系为前提。

但租户举报青客公寓在爆雷后故意关闭了其网站“申请退房”的按钮，以致租客无法在其网站办理退房手续;而另一边，银行又频频催租客还贷，银行还告知租客“必须通过青客公寓出面才能解除贷款”。这样，租客成了被青客公寓与银行两头堵截、夹在中间的“羔羊”。

吴小姐还在苦苦等待，她希望能及早解除合同。

责编：陈栋栋  chendongdong@ceweekly.cn

美编：孟凡婷