城市住宅供需失衡及应对

刘宽

摘要：我国城市住宅供给存在缺乏弹性、层次性和滞后性三个主要特点。应采取供给侧改革措施，解决住房过剩的局面。同时，大力发展和规范的中国租房市场。政府要大力支持清理和闲置城市住宅土地，加大推进旧区危房改造的力度，继续采取措施抑制房地产投资投机性的需求，争取使城市住宅用地供需更趋平衡。

关键词：房地产;住宅市场经济;供需关系;开发商

随着城市居民生活水平的不断提高，商品房已经成为住宅市场中最普遍的住房供应模式，而城市住宅供需则成为普通民众和政府共同关心的话题。目前，城市住宅市场供需主体的目标矛盾突出，结构性失衡现象严重，应针对性地提出对策。

1 住宅供给的含义

住宅供给，是指由市场向住宅消费者提供其所需的住宅存量与住宅服务流量的过程，而流量供给与住宅改进和住宅维护相关，住宅供给包含存量供给和流量供给，存量供给是指住宅存量的数量上得到增长，反应的是量的多少;流量供给是令住宅服务流量在质量上得到提高，是质量的好坏。

住宅经济研究的方向主要是如何解决住宅的消费、住宅的生产、住宅的流通以及住宅收益分配的结构性问题，而房地产的经济研究就是以住宅的生产和销售为主要目的的对房屋开发商品市场的研究。目前房产业在经济的支持和发展强烈的程度上需要依赖金融业的高度支持和发展，住宅的投资大、开发周期长、投资的回收期长，使得开发商或购房者都强烈的需要依赖经融服务机构的存量服务支持。

2 城市住宅供需失衡的原因

目前住宅的供给主要受到了住宅的价格、土地的使用政策、税收政策和贷款利率政策、市场需求以及影响住宅消费者和开发商的投资和预期的因素影响，市场上住宅价格的高低将直接决定一个住宅的开发项目和企业的整体盈利和发展情况，土地的合理使用和政策直接地影响一个城市住宅土地供给的规模和数量。收入的高低是对城市住宅土地投资的回报率和其经营的安全性都具有重要的直接影响，银行利率的高低直接地影响着城市住宅在当地市场的价格和供应量，同时城市住宅的土地需求也受到其价格、收入、人口以及其家庭等多种因素的直接影响。国外对于中国住宅的市场差异性方面的调查和研究基本上以中国住房价格的变化为研究对象，发现中国居民收入、经济快速增长、建设规模和成本等多种因素直接影响当地住宅市场的价格和供需均衡，进而间接地导致了不同的城市住宅土地需求价格。

我国住宅供给存在缺乏弹性、层次性和滞后性三个主要的特点。首先是因为住宅是牵扯土地流转问题，土地是有限的、相对稳定的，因而其供给总体上是缺乏弹性的，是刚性的;其次是由于住宅的开发周期长，短则是几年，长则是数年，在短期内住宅是很难直接、快速的生产出来的，同时其他用途的住宅有难以转变用途，导致短期的住宅供给是一个既定的、不变的量。长期来看住宅的开发生产也要受到土地的制约。住宅的供给存在三个不同的层次，即现实供给层次、贮备供给层次和潜在供给层次。

中国政府大力扶持投机性市场，但是却造成严重的国际金融风暴，我国的财政和经济发展也遭遇严重的通货膨胀，住宅就成了一大重要的投机性需求，同时也增加了人民对于住宅的投机性需求，扩大房地产开发市场，加剧了房地产开发企业的竞争和规模，削减了其自身抵抗经济风险的能力，大量的投资和经济收益无法在市场中套现。房地产政策制定和出台的目的是为了有效抑制我国住房开发市场持续过热的发展以及房地产开发市场的大量投资和经济收益投机性的需求，当地方政府进一步限制了土地的供给或者进一步提高住宅地价时，房地产开发企业就有可能会因为房地产开发成本的逐步增加而进一步减少保障性住宅的供给，在房地产市场需求预期保持不变时，参与者就有可能会逐渐形成对房价持续上涨的投机性预期。

我国的城市住宅制度改革中存在商品房房价虚高、住宅供给结构不合理投机商趁机炒房等问题。银行的贷款政策收縮，政府开始紧缩房地产市场，运用宏观调控的政策来期望住宅流量的供需关系再次实现平衡，但是消费者依旧在增长。为了给房地产市场降温，政府投入大量的资金来冲击房地产市场，通过政府主持建造经济适用房来缓解这种扭曲的供需关，但是近期来看作用依旧不大。

3 城市住宅供需失衡的应对

政府现在需要出台相关的措施控制城市化的速度，降低人口流入速度，同时严格控制用地的流出，严格控制银行贷款的程序，降低房地产市场的资金投入，使社会的资金逐步的从房地产逐渐转移到其他的行业领域，采取供给侧改革的措施，逐步的削减房地产市场，解决能源过剩住房过剩的局面。只有缩减房地产租赁合同市场，才能更好地满足和解决了住宅的流量和供需的基本要求，使得房子都进入了市场，成为了能够自由流动的一种商品，同时也减少了审批的各个环节，运用政府市场机制的力度来进行调节。短暂的时间内需要地方政府部门运用了行政的手段和力度来进行强制介入控制房产税的上限，增加了房子的流动。增加的房产税调控可以使更多的房子都变成了商品房，增加了贷款的难度，也可以极大地增加了住宅的自由流通，但是单凭房地产税收的调控其对房价所能起到的抑制作用不会太大，因而不能把地方政府抑制了房价过快地上涨的信心和希望单纯地寄托在了房产税身上，房产税调控应该更侧重长期的调控制度化经济建设而不是短期内的调控房价。

对于我国未来的热点城市集体住宅房产税制度，应该包含继续坚持房地产市场化的方向、大力发展租房市场、抑制部分住房租赁市场的投机集资行为、针对部分住房困难家庭群体的住房租赁合同保障制度。由于当前我国的住房租赁合同市场还不够的规范，没有有效的房产登记管理和市场监督的体系，住房开发商和租赁合同的稳定性差，租赁合同买卖双方的一切合法利益都容易严重地受到房产税的侵害，这种状况容易被住房开发商利用，助长房价的抬升。当前，大力发展和规范的中国租房市场，推动规范租房市场服务新兴产业，是促进和实现当代中国房地产开发市场健康和持续稳定发展的一个重要的条件。同时我国政府还提出应进一步采取多种政策措施，须大力支持清理和闲置城市住宅土地，确保对新增城市住宅土地的供应，加大推进旧区危房改造的力度，同时也要求政府应该要继续采取措施抑制房地产投资投机性的需求，争取使城市住宅用地供需更趋平衡。

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（作者单位：山东理工大学建筑工程学院）