A房地产企业的内部控制问题研究

黄志康

摘 要：房地产企业主要从事的工作为不动产的开发与销售，其最为显著的行业特性为资金密集度高，资金量需求量大，开发周期性长。该特征要求企业加强内部控制，以A公司为例，通过A公司自身内部控制报告并结合房地产行业的其他企业内部控制报告，发现A公司内部控制中的不足之处，并对A公司不足之处提出相关对策，为A公司结合自身状况以及现有的外部环境完善内部控制提供建议，同时希望为房地产行业的其他企业完善自身内部控制提供新思路。

关键词：房地产企业;A公司;内部控制

中图分类号：F27     文献标识码：A      doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2020.07.024

1 研究背景及意义

近年来随着房地产企业的数量增多，行业内企业的竞争加剧，企业要想在行业里占据有利地位，从企业内部出发要加强企业的内部控制。从行业内部看一个房地产公司从项目取得到项目清算，需要经历一个长期而复杂的过程，过程中的每一步需要无数人的参与，期间如果没有一套完整和系统的管理体系来实时监控的话，企业资产的安全、信息的真实性将难以得到保障。面对外部环境的压力，房地产企业为了保持在行业中的竞争力，就需要通过建立完善的内部控制制度，及时获取真实准确的信息，提高企业资金利用率。

2 案例分析

2.1 A公司简介

A公司于1965年成立，1993年获得挂牌上市的资格，成了当地第一家上市公司。随着2009年房地产行业的大热，A公司宣布进军房地产行业，并进行了资产重组，同年拥有了国家一级房地产开发资质，成为当地第一家房地产上市企业。在企业制度上，A公司按照政策规定及上市公司监管要求，建立了适合自身情况的房地产上市公司管理制度。在2018年，A公司成功入选了“浙江省房地产品牌推动力TOP10”。根据2018年财务报表，A公司资产合计2，431，861万元人民币，营业收入达396，776万元人民币，所有者权益合计476，860万元人民币。

2.2 A公司内部控制报告披露

从2008年起，A公司在國家相关法律尚不完善的情况下，连续11年发表了与内部控制相关的自我评价报告，可以看出A公司内部控制制度相比于同行业其他房地产企业来说起步更早。根据TH会计事务所做出的2018年内部审计报告，A公司及其相关子公司均被纳入内部评价范围;纳入评价范围的事项包括企业内部环境、控制活动、信息与沟通等事项。

（1）内部环境披露。

从组织架构看，A公司根据现有的法律法规以及中国证监会的监管要求，建立了完善的法人治理结构。根据TH事务所披露，A公司董事会下仅设有战略委员会，该部门通过获取相关信息，对获取的信息进行内部讨论，并获取各个相关部门的建议，形成最适合公司发展的战略规划。

（2）控制活动披露。

从控制活动看，A公司根据公司状况采取的控制活动主要有八个方面。

首先是资金活动以及采购业务方面，公司比较重视资金活动的全程规范以及有效控制，在制度上提出了对营运、筹资以及投资三个环节的不相容岗位分离原则以及岗位职责，为了总公司能及时了解公司的资金业务，建立了较为规范的授权审批程序，加强了对子公司资金活动的控制，保证公司资金安全和及时利用。在采购业务上，公司现有的制度已经较为完善，可以控制采购过程中遇到的风险。

其次在资产管理和销售业务方面，公司修正了资产管理中存在的一些漏洞，针对房地产行业的特点，A公司对成品保护特别重视，并让有关部门及时关注还未建设完成的项目以及已经建设完成的项目，对分包单位、承包单位的项目建设如何保护提出建议，对出现的问题及时处理，确保资产保值。在销售业务上，公司从制度上对销售过程中的前期策划、定价决策、 签约收款和交付使用等环节制定了相应的权限和职责，以保证完成相应的销售目标。

再次在工程项目和担保业务方面，围绕公司工程项目完善了相应的操作程序，从制度上对立项、设计、招标、造价、建设、检查、验收等环节制定了相应的权利与责任。在担保业务上，公司从成立到现在还没有发现任何违规担保行为，不合理挪用公司资金的情况也不存在。

最后在财务报告和合同管理方面，公司根据相关制度，针对财务报告流程，从编制、对外提供以及分析利用三个阶段明确各个阶段需要做什么，保证了财务报告的合法性、合规性、真实性、完整性和有效性。 在合同管理方面，公司对在公司以外发生的一切经济业务，原则上必须签订有关合同，必须经过公司要求的合同制度审批，确保公司合法权益能够得到有效落实。

（3）信息与沟通披露。

从信息与沟通看，A公司的信息与沟通由内部信息传递和信息系统构成。在内部信息传递方面，建立了具有企业特色的相关文件，从制度上规定了内部信息的编制时间、传播范围、保存与共享三个环节的具体流程。在信息系统方面，基本上实现了计算机和网络化的公司管理，并通过指定IT支持部门负责公司的信息系统建设与管理工作。

2.3 A公司内部控制存在的问题

（1）组织结构不合理，内部体系建设的意识不足。

根据调查，虽然大型房地产企业在很早就根据国家制定了相应的内部控制制度，但仍然有很多房地产企业的管理层认为内部控制束缚了公司的经济效益，会影响公司在项目建设中的进入速度。这导致公司虽然有了内控的意识，但是内控的工作流于形式，其作用没有想象中那么大。在房地产行业中的一些企业往往容易照搬其他企业的组织结构，这些没有结合企业自身实际情况的公司容易在实际工作中出现职权混乱的问题，混乱的权责制度会让公司面临未知的风险。根据A公司关于内部环境的报告，在组织结构方面，董事会下仅仅只有战略委员会一个下设部门，容易产生职权不分离的问题。A公司的组织结构还存在不足之处，相对于房地产行业中的一些龙头企业的组织结构构成还存在不小差距。

（2）风险评估不重视。

任何事情都有相应的风险存在，这就说明风险评估的重要性了。在当前房地产行业中，风险发生的频率较高，企业要想对公司经营活动进行相应控制，就要分析存在什么样的风险。A公司关于2018年度的内部控制中并没有提及风险评估，这说明A公司管理层对风险评估不够重视，缺乏相关机制以及相应的风险管理体系来进行风险评估，这样往往容易导致在作风险评估时，项目负责人仅仅靠自觉和经验分析，没有科学的依据，做出的风险评估会有所偏差。

（3）资金活动不规范。

虽然当前我国不少的房地产企业已经制定了资金活动管理制度，但普遍存在实际执行过程不规范，而资金是否能被有效利用又对企业具有重要意义，这就要求房地产公司要对资金活动执行进行规范。在资金活动方面，A公司强调了对子公司资金业务的统一监控，但在实际工作中，虽说子公司资金都是财务人员进行负责，但是子公司的财务容易只听令于各子公司的管理人员，这让总公司财务人员难以掌握所有的公司账户和余额情况，不利于企业的资金安全。为了确保公司资金安全，A公司应当对资金活动控制进行规范。

（4）信息系统存在缺陷。

当前处于大数据时代，信息建设的重要性越来越重要， 良好的信息系统可以帮助领导提供管控能力以及加快产品的技术创新。房地产行业瞬息万变，一个企业要是能有领先于其他企业的信息系统，就可以在市场竞争中占据更有利的地位。A公司的信息系统已经基本实现了计算机化和网络化，这说明其信息系统的建设还在起步阶段，相比于行业中的一些企业的信息系统建设还有需要改进的地方，A公司需要根据公司的自身情况构建科学的信息与沟通机制。

（5） 缺乏有效的内部监督。

内部业务监督作为公司经营中的重要一环，建立良好的内部监督制度可以让企业在行业中保持有利地位。在当前房地产行业中，关于内部监督普遍存在以下两个问题：一个是监管力度不足，这个问题已经是我国房地产企业实现内部管理的主要阻碍;另一个是缺乏独立的审计部门，企业的审计部门缺乏独立性，无法发挥自身的价值，占用了企业的资源但没有实现相应的作用。根据TH事务所的披露，A公司的内部控制报告中并没有提及公司采取了相关的内部监督，也没有建立独立的内部审计部门。因此，A公司需要加强内部监督的建设。

2.4 关于A公司内部控制存在问题的建议

（1）规范组织结构，树立良好的内控意识。

A企业虽然根据《公司法》制定了相应比较基础的组织结构，但是组织结构作为公司各项制度建立的基础，A公司的组织结构还需在原有基础上进行进一步细化，比如增设审计委员会和薪酬委员会两个部门，并明确增设的两个部门的相应职责，实现职权分离。审计委员会负责核对企业财务信息和披露是否准确，制定公司的内部审计制度以及检查制度是否被有效执行。薪酬委员会的职责是核对企业管理层的履行职责情况和做出相应的绩效评价。由于内部控制制度公司管理层制定的，A公司建立良好的内控制度需要管理层树立良好的内控意识。

（2）重视风险评估。

房地产企业开发新项目时，要做到先对新项目进行全面风险预测，测算项目实施中会产生的成本费用，出具项目可行性研究报告书。做到提前评估风险，可以让企业规避工程建设过程中可预测出的风险，减少相关的建设时间以及成本。随着房地产行业整体的竞争加剧，新项目的建设要慎之又慎，因此A公司需要重视风险评估，保证自己项目建设顺利完成。

（3）规范资金活动。

A公司在内部控制中应当规范资金活动，加强总公司对子公司的财务控制，子公司财务负责人原则上应当由总公司指派，并规定按固定时间及时向总公司汇报子公司财务状况，保证总公司对资金的统一监控。同时，加强财务培训教育，提高各个子公司财务人员的素质，保证公司账户余额的准确性和及时性。A公司规范资金活动可以保证资金的合理和有效利用。

（4）完善信息系统。

完善的信息系统可以清楚描述公司内部控制体系的组织和工作框架，有效支持内控业务执行，多方面反映公司内控能力与状态。A公司可以引用先进的计算机技术，把企业的内控系统打造成记录业务操作、收集业务及管理数据、推动信息公开、实现信息共享的信息化管理平臺，将企业经营所涉及的各个流程都赋予系统中，强化内部控制建设的成效，保障企业内部控制的信息完整、真实、可靠;各部门信息交换及时、准确。

（5）健全内部监督。

内部监督对于任何一个企业来说都是极其重要的，良好的监督体系可以确保获取的信息的准确性以及保证工作的质量。A公司加强内部监督可以从以下两个方面进行： 第一，加大监督力度，在制度上明确监督机构的职责以及工作流程，在行为上管理层要起带头作用主动接受监督，提升监督部门在公司的公信力，让企业内部员工接受监督部门的约束。第二，建立一个独立的监督机构，该机构不受企业其他部门包括管理层的控制，确保其独立性不会受影响。

3 结论

在当前时代下，房地产行业的竞争愈加激烈，房地产企业在市场中想要获得竞争优势，提升市场占有率，就要加强和完善内部控制，树立良好的内部控制意识，重视风险评估的作用，规范企业资金活动，完善大数据下信息化控制系统，健全企业的内部监督，为公司做大做强打好基础。

参考文献

[1]施爱兰.探讨房地产成本管理控制的方式方法[J].房地产导刊，2018，（08）.

[2]杨峰.浅议上市公司内部控制风险分析及防范策略[J].经济师，2018，（03）.

[3]蒋英英.房地产企业内部控制存在的问题与对策探讨[J].财会学习，2018，（35）.

[4]黄亚.新形势下企业财务内控管理的必要性探讨[J].纳税，2019，（4）.