关于《房屋完损等级评定标准》修编的几点思考

■ LI Zhanhong ZHU Jie

0 引言

准确合理地评定房屋完损状况，对于保障房屋安全使用、界定房屋影响纠纷、提供维护决策支持、延长房屋使用年限等具有重要作用。当前，房屋完损状况评定主要依据《房屋完损等级评定标准（试行）》（城住字〔1984〕第678 号）（以下简称《试行标准》），该标准操作简便易行，为房屋管理和修缮计划安排、城市规划等提供了有效依据。然而，《试行标准》已编制使用30 多年，当前既有房屋特征更加复杂多样，房屋完损等级评定的社会需求发生变化，相关技术内容已不符合实际应用要求。同时，当前的房屋检测标准有《工业建筑可靠性鉴定标准》（GB 50144—2008）、《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB 50292—2015）（以下简称《可标》）、《危险房屋鉴定标准》（JGJ 125—2016）（以下简称《危标》）等，故《完损等级评定标准》（以下简称《完标》）既要与既有标准有所区别，又要兼顾协调性。另外，相关学者指出，当前评定房屋完损等级主要为定性分析，主观随意性较大，探索了采用层次分析法、模糊数学法等方法定量评定房屋完损等级[1-3]，但量化指标在实践应用中存在一定问题。如文献[1]中案例：屋面严重损坏、严重漏雨，墙体轻度裂缝、勒角侵蚀现象，门窗开关不灵，外墙抹灰严重空鼓、剥落，外墙渗水，暖气设备及管道锈蚀严重，供气不正常，特种设备无法使用，但房屋结构构件较好，最终评定结果为基本完好，但实际上，该房屋的损坏情况已明显影响正常使用，评定结果存在偏差。因此，房屋完损等级评定标准编制时，不仅需研究评定技术方法，更应从标准的目的、技术路径等方面进行综合分析，理清与既有标准的联系与区别。

1 标准编制的目的

《试行标准》主要为掌握各类房屋的完损情况、房屋技术管理和修缮计划的安排、城市规划及改造提供基础资料和依据。结合技术条文可以看出，《试行标准》综合了房屋安全性和使用性进行评定，且更侧重房屋安全性；而《可标》主要是对房屋安全性（包括承载能力和整体稳定性）和使用性（包括适用性和耐久性）进行可靠性鉴定，《危标》则主要判定房屋的危险程度。可见《试行标准》与之存在交叉重叠现象。

因此，《完标》制修订时，应明确完损等级评定的定义与目的，区分既有相关标准。根据实际工程经验，房屋完损等级评定标准的目的主要是评定既有房屋的完损状况，应从房屋正常使用角度评定其完好、损坏程度，区分于房屋安全评定。

2 标准适用范围

《试行标准》中，对适用范围的规定为：适用于房地产管理部门经营的房屋、单位自管房(不包括工业建筑)或私房，古典建筑可作参考。考虑到当前社会房屋管理状况，此规定已不适宜。

房屋完损等级评定主要评价房屋的完损状况，是房屋安全评价的补充与延伸。对比现行标准《可标》和《危标》的适用范围，其中：《可标》适用于以混凝土结构、钢结构、砌体结构、木结构为承重结构的民用建筑（指已建成可以验收的和已投入使用的非生产性居住建筑和公共建筑）及其附属构筑物的可靠性鉴定民用建筑；《危标》适用于高度不超过100 m 的既有房屋（指建成两年以上且已投入使用的房屋）的危险性鉴定。考虑《完标》主要评价房屋表观的完损状况，其评定方式主要以肉眼观察为主，受结构类型、房屋高度等因素限制较小，故其适用范围可取既有房屋。

3 房屋完损等级评定

3.1 项目划分

《试行标准》将房屋完损评定项目划分为结构组成、装修组成和设备组成三部分。其中，结构组成又分为基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面；装修组成分为门窗、外抹灰、内抹灰顶棚、细木装修；设备组成分为水卫、电照、暖气及特种设备(如消防栓、避雷装置等)。

结合房屋建筑的构成系统分类，可将房屋完损评定项目分为建筑装饰部分、结构部分、设施设备部分等3个分项，并进一步细分为10 个子项（图1）。

3.2 房屋完损等级划分

《试行标准》根据各部分的完好性及损坏程度，将房屋完损等级分为完好、基本完好、一般损坏、严重损坏和危险房等5 类。考虑完损等级评定不涉及结构安全性评定，故《完标》制修订时，应删除“危险房”的评定等级。

同时，《完标》可根据房屋完损评定项目的划分,对应地将评定层次划分为房屋整体、分项和子项3 个层级，评定等级设计为：房屋完损等级分为一、二、三、四级；分项完损等级分为1 级、2 级、3 级、4 级；子项完损等级分为①级、②级、③级、④级。

各等级评定原则从完损状况对房屋正常使用影响程度的角度进行设计，具体为：①级、1 级、一级符合正常使用的要求；②级、2 级、二级基本符合正常使用的要求；③级、3级、三级影响正常使用的要求；④级、4级、四级：严重影响正常使用的要求。

3.3 评定方法

图1 房屋完损评定项目划分

《试行标准》将房屋完损等级评定分为“组成部分完损等级评定”和“房屋完损等级评定”两阶段，并给出其评判标准与方法。该方式主要为定性描述分析，其评定结果因检测人员主观性而可能存在较大差异。笔者认为，采用《试行标准》的评定思路是可行的，但需进一步细化各级项目的完损评定标准，设计适宜的半定量化评定方法，既要达到科学合理性，又要满足工程实践操作便利性。图2为房屋完损等级评定的技术路线，将房屋按照子项、分项、整体3 个层次，从低到高逐级进行等级评定。

图2 房屋完损等级评定技术路径示意图

3.3.1 子项完损等级评定

子项完损等级评定应根据损坏程度、损坏范围综合评定得出，评定原则可参照表1。其中，各子项的完损评定标准应进一步细化完善。

表1 子项完损等级评定标准

3.3.2 分项完损等级评定

根据工程实践，建筑装饰部分的完损等级评定工作内容相对最多也最复杂，结构部分、设施设备部分内容相对较少且明确。因此，分项的完损等级评定可分为以下两条路径。

（1）考虑到房屋高度、使用用途等因素的影响，建筑装饰部分各子项的影响比重可能存在较大差异，如低层房屋的屋面子项影响比重明显比高层房屋的大。因此，建筑装修分项的完损等级评定可引入子项权重系数来综合考虑各种因素对不同特征房屋的影响；同时，为避免极端情况发生，子项权重系数的取值以区间范围进行规定。对于具体的子项权重系数及区间范围，可根据实际工程进行大数据统计分析，合理取值。通过计算各等级（即①级、②级、③级、④级）对应的权重系数之和来表示不同完损等级的子项在建筑装饰部分所占的比重，进而评定建筑装饰分项的完损等级。

（2）对于结构、设施设备分项的完损等级，可分别取对应子项的较低等级。

3.3.3 房屋完损等级评定

《试行标准》评定房屋完损等级时，根据不同结构类型分为两大类，但总体思路一致，即根据结构、装修、设备部分的完损情况，确定房屋完损等级，并对装修、设备部分的影响评定适当放宽。笔者认为，采用《试行标准》的评定思路是可行的，但根据实践工程，当前建筑装饰部分的评定工作内容及范围相对更多、更广泛。对于一般房屋，建筑装饰和结构两个分项的损坏程度对房屋整体完损等级评定结果的影响较大。因此，可根据建筑装饰、结构两个分项的评定结果，按较低等级确定，再考虑设施设备分项的评定结果进行降级调整。

4 结语

综上所述，在《完标》的编制工作中，应注意其与《可标》《危标》等相关标准侧重点的不同，它不涉及结构安全性评定，主要通过表观完损状况，从房屋正常使用性角度评定房屋的完好损坏状况。根据房屋建筑的系统构成，优化房屋完损评定项目分类，考虑各子项的影响比重差异而引入不同权重系数，并设计半定量化的评定方法，可以使房屋完损评定结果相对更科学。