房地产企业的财务管理思考

摘要：伴随“房住不炒”一系列政策的落地和深入开展，房地产企业正在面临新的竞争压力和监管压力。因此，房地产企业要想自身综合竞争力稳定提升，就需要持续地探索自身财务管理过程中存在的主要问题，包括财务管理的综合职能难以充分发挥、资金管理和预算管理环节存在薄弱点、综合开发成本的管控效益有待提升等，同时结合当前经济形势下的产业政策探索可行的改进措施，以期企业财务管理效益和财务管理职能的充分提升。

关键词：房地产企业;问题;措施

中图分类号：F275文献识别码：A文章编号：

2096-3157（2020）05-0143-02

由于房地产行业金融政策及监管政策的变动，房地产企业面临的营商环境日趋严峻，使得众多房地产企业不得不及时地探索改进管理效益的可行措施，特别是房地产企业目前面临的财务问题需要亟待解决和改善。也就是说，由于企业财务计划的完整性、规范性欠缺，加上房地产企业受到经济下行压力的影响明显，房地产企业执行财务策略、运作财务活动的过程中依然存在有待改进的问题，因此，房地产企业管理者需要持续地探索提升自身财务管理水平的可行措施。

一、房地产企业财务管理过程中存在的主要问题

1.财务管理的综合职能难以充分发挥

由于房地产企业的日常财务管理活动局限于会计核算、税负筹划、做账、编制报表等常规内容，企业财务管理的综合职能并未充分发挥，包括企业预期盈利能力分析、企业预期偿债能力预测、企业预期风险抵御能力分析等职能无法发挥，继而影响到企业财务管理水平的持续提升。一方面，房地产企业的财务管理机制体系欠缺完整性。由于房地产企业的财务管理机制长期未更新，企业财务机制运行效果有限，企业针对自身的筹资、融资投资活动欠缺充分的战略认识，使得房地产企业无法建立起从预算编制机制、预算分析方法、综合财务能力分析流程、财务控制机制等方面的财务机制体系，从而导致个别房地产企业出现盲目竞标、盲目融资的现象。另一方面，房地产企业缺失足够科学的内控机制体系。由于个别房地产企业缺少内控风险评估机构、内控绩效监督机制、内控信息反馈机制，企业内控制度的职能基础不够坚实，使得房地产企业的资金管理活动、项目竞标活动等主要经济活动缺失有效的控制机制，最终影响到房地产企业财务管理职能的发挥。

2.资金管理、预算管理环节存在薄弱点

由于房地产企业经济活动具备投资周期长、现金流复杂、融资风险不低等特性，其资金管理、预算管理工作难免会遇到问题。具体而言，包括三方面内容：一是企业融资活动存在一定的运作难度。由于房地产行业金融政策的变动，金融机构针对房地产企业的贷款审批力度加大，特别是来自商业银行的贷款审批限制增加，使得房地产企业的融资活动出现一定难度。二是企业资金流回笼速度难以控制。由于房地产企业的销售环节中大量出现按揭贷款，加上购房者信用水平的不一致性，房地产企业获得销售现金流的速度较为缓慢，使得企业的资金流回笼速度难以管控，最终影响到企业的资金管理水平。三是企业预算管理机制的执行力度有限。尽管房地产企业开发项目的过程中实施常规的预算管理流程，但是其预算机制存在执行不力的情况，使得企业的不合理费用膨胀，最终影响到企业的资金管理水平和财务管理水平。

3.综合开发成本的管控效益有待提升

作为房地产企业财务管理的重要内容，项目综合开发成本的管控效益对房地产企业的整体效益水平产生极大影响，但是，个别房地产企业的综合开发成本依然存在成本总额虚高、成本管控不力的情况。一方面，企业项目综合开发成本的规划控制方法有待改进。由于企业对单一项目开发涉及到的招标环节、施工环节及工程验收、销售等环节缺少足够全面的成本规划方案，同时尚未足够科学的选择成本评估方法，导致单一项目的成本规划方案形同虚设，使得企业单一项目的综合开发成本居高不下。另一方面，企业成本管控方案的变动频率不合理。由于房地产企业在编制成本管控方案过程中缺失可行性考慮和成本浮动范围预测，企业单一项目开发过程中频繁出现工程款项变动的情况，再加上受到个别施工不可控因素的影响，企业单一项目的综合开发成本出现频繁超额的现象，最终影响到企业的财务管理水平。

4.销售环节的费用管控力度不强

由于房地产企业的销售环节切实影响到企业单一项目、多项目运作的真实效益，企业财务管理工作过程中难免会对销售费用出现管控力度不强的情况，甚至出现“粗放销售”的现象，但是其投入产出效率有待考量。一方面，营销费用的总体规模有待削减。由于房地产企业的业务销售周期长，企业销售费用的发生周期较长，但是个别房地产企业并未实现销售费用的分阶段计划和控制，使得单一项目处于开盘预备阶段、正式销售阶段、尾盘阶段产生的销售费用缺失规范性和集约性，导致企业营销费用总额占销售总额的比例不合理，最终影响到企业的费用管控水平、财务管理水平。另一方面，销售费用的管控方法不合理。由于房地产企业针对销售费用的管控力度不大，其费用管控方法也尚未出现及时的改进和完善，使得企业以往项目销售过程中已经存在的不合理费用难以得到控制，最终影响到企业的财务管理水平。比如，针对不同销售推广渠道的费用管控，企业设计的各阶段费用支出一致，包括地铁公交广告、机场广告牌等渠道的后期推广费用支出，导致销售后期的不合理费用居多。

二、提升房地产企业财务管理水平的可行措施

1.增加销售环节的费用管控力度

为确保房地产企业销售现金流的稳定性和可持续性，企业销售环节的费用管控力度需要增强，具体而言，企业管理者可以主要从三方面入手。一是完善销售费用的控制方案设立。房地产企业应当依据销售计划设计销售费用方案，也就是说，房地产企业的销售费用控制方案基本要涉及到开盘预备阶段、正式销售阶段、尾盘阶段的费用计划，依据以往销售预测以及现阶段经济预期进行费用规划，使得销售现金流高的阶段配置额度较高的销售费用、销售现金流低的阶段配置额度相对较低的销售费用，最终形成科学性和集约性兼具的费用控制方案。二是有效控制营销费用的总体规模。房地产企业在考虑销售费用控制方案可行性的基础上，要针对费用总额进行比对，如与同类项目销售费用的比对、与本项目预期销售现金流总额的比对等，使得企业单一项目的销售费用总额科学合理。三是持续改进销售费用的管控方法。企业要依据不同销售阶段进行费用管控方法的完善，同时借助于计量分析的方法进行预期销售绩效的预测，从而为销售费用的控制决策提供参考，最终确保企业销售费用的有力管控。比如，针对销售推广阶段的费用控制，要在销售后期削减广告牌等不可移动广告载体的费用投入，选择相对比较廉价的广告载体替代。

2.强化企业预算管理和资金管理环节的监督控制

完善预算监督和资金管控，需要企业管理者关注三方面内容：一是及时分析和跟进产业政策和金融政策。房地产企业要及时察觉金融政策和监管政策的变动，针对预期的产业活动风险具备一定的分析和认识，同时及时的设计防范措施，最终确保企业不合理投融资活动的减少和控制。二是强化预算管理机制的执行监督。房地产企业应依据常规的预算管理流程设计监督节点，针对不同经济性质的预算执行活动设计对应的监督责任，同时健全预算执行不力的问责机制，从而削减不合理的费用膨胀，最终保证房地产企业的财务管理水平能够稳步提升。三是强化资金管理机制的执行监督。房地产企业要加强内部资金管理活动的监督力度，针对重大投资决策的审批要设计分离的权限制约，从而保证企业资金决策风险的有力管控。

3.科学构建财务内控机制体系

科学构建房地产企业的财务内控机制体系，需要企业管理者关注两方面内容：一方面，企业管理者建立应当起从预算编制机制、预算分析方法、综合财务能力分析流程、风险控制机制、政策应对分析机制等方面的财务机制体系。也就是说，房地产企业需要杜绝盲目竞标、盲目融资的现象，同时在投资决策、融资决策中嵌入风险控制节点和各项财务机制，最终确保房地产企业各项财务活动的低风险性。另一方面，房地产企业需要强化财务内控机制的组织支撑。这需要房地产企业完善和建立内控风险评估机构、内控中心责任机构，从而坚实企业内控制度的组织职能基础，使得房地产企业的资金管理活动、项目竞标活动等主要经济活动具备有力的权责约束，最终充分提升房地产企业的财务管理效益。

4.完善综合开发成本管控的方法及流程

完善综合开发成本管控的方法及流程，需要关注两方面内容：一是需要企业完善项目综合开发成本的规划控制方法。企业针对招标环节、施工环节及工程验收、销售等环节应用不同的成本控制方法，使得企业单一项目的成本控制方法选择合理、应用有效，最终充分提升企业的财务管理水平。比如，对采购招标环节采用综合指数评估的方法确定供应商，也就是说，企业管理者要对其产品价格指數与市场价格指数进行比对后再进行采购商选择。二是需要企业管理者增强成本管控方案的合理性。房地产企业在编制成本管控方案流程中充分完善可行性考虑环节和成本浮动范围预测环节，使得企业单一项目开发过程中的成本变动现象减少，最终有力达成企业综合开发成本的控制目标。比如，房地产企业成本管控方案的编制流程需要细化区分为固定成本和可变成本控制方案，使得可行性分析流程纳入固定成本管控方案的编制环节、成本浮动范围预测分析流程纳入可变成本管控方案的编制环节，最终保证房地产企业编制成本控制方案的流程科学性。

三、结论

综上所述，房地产企业要想持续地提升财务管理水平，需要不断地探讨和改进财务管理过程中存在的主要问题，同时结合实际的宏观经济环境探索可行的解决措施，最终确保企业财务管理效益的真实发挥。

参考文献：

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[2]宾海燕.房地产企业财务成本管理及控制问题的若干研究核心思路[J].纳税，2019，13（12）：62+65.

[3]高静.试析房地产财务成本管理的问题及对策[J].现代经济信息，2019，（07）：199～200.

作者简介：

钟福平，供职于绍兴金昌展业置业有限公司。