东南亚房地产，你下手了吗？

近年来，中国政府坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，通过限购、征收房产税和提高贷款利率等手段限制国内房地产交易，这促使中国的购房者和投资者将注意力转向海外房地产市场。根据有路网（uoolu.com）发布的2019年上半年全球跨境地产投资数据报告，中国取代美国成为全球最大的跨境房地产投资者来源国。

与中国相比，在其他国家购置房产，可购数量并没有那么多的限制。除此之外，还有其它明显的优势：虽然跨境购房者的需求主要集中在投资方面，但更多的人已经开始考虑除了资本增值和租金收入之外的其他增值方面。购房还受到移民、教育和退休等因素的影响，因此投资者正试图通过一次购房同时满足更多的需求。

通过投资境外房地产，投资者还可以享受到其他额外的好处，如更好的居住环境、一流的医疗服务、国际化的教育资源、更易实现扩张的跨国业务、更为便利的签证政策和获得国外永久居住权的机会。

然而，随着美国、英国、加拿大和澳大利亚等发达国家的传统房地产投资市场接近饱和，中国投资者开始更多地关注东南亚国家，特别是新兴市场国家。

目前，投资预算为100万～300万元人民币的跨境房地产投资者占中国投资房地产人数的67%。与北美、欧洲和澳大利亚等传统房地产市场遥不可及的房价相比，东南亚国家的房价主要从11382元/平方米（马来西亚吉隆坡）到32104元/平方米（泰国曼谷）不等。后者的房价区间与中国的二线城市相似，因此对中国投资者来说更容易负担得起。此外，在东南亚国家购买房产的税费较少，付款方式也非常有利于有限预算下的投资。

最为重要的是，东南亚国家的房产租金收益很高。除了投资门槛较低外，投资者还更看重房地产市场的投资回报率（ROI）。据悉，投资回报率超过5%的城市可以被评为适合投资的城市，马尼拉、金边、曼谷等城市都属于这一类。

此外，绝大多数东南亚国家允许永久保有土地和住宅所有权。随着这些城市的快速城市化和发展，这些国家的地价只会上涨，反过来又会推动房地产价格走高。

而新加坡、马来西亚等国家的房地产投资虽然有一定的准入门槛，但与中国房地产相比，其资产保值、投资回报率更为显著。

其次，中国最大的投资群体是30～49岁的人群，占总投资者人口的78%。这些买家中的大多数人在几年前已经尝到了中国房地产和互联网市场繁荣的甜頭。他们不仅财力雄厚，而且还更加富裕了，有能力进行海外房地产投资。随着教育和退休等其他隐形因素成为海外购房的重要考虑因素，如今这一群人的购房目的已经不仅限于投资。而且现在中国的国际学校定价过高，许多中国买家在东南亚国家找到了一种更为“物美价廉”的购房选择。特别是对退休人员而言，东南亚一些国家的气候和生态环境更加宜居。再加上较低的生活成本，越来越多的中国人开始随家人通过泰国和菲律宾的“特殊居民退休签证（SRRV）”以及马来西亚的“马来西亚第二家园计划项目（MM2H）”等项目移民到这些国家。

再次，与大多数投资者一样，房地产升值潜力是决定他们是否收购海外房产的另一个关键因素。大多数投资者在选择投资国家时，肯定会选择一种足够强势的货币来对冲任何潜在的贬值风险。

根据有路网的用户调查，泰国凭借其货币优势仍稳居跨境房地产投资第一名。在过去的5年里，美元对泰铢只贬值了1.5%。泰铢在该地区货币中尤其强劲，这也似乎是一个持续的趋势。

最后，中国政府提出的“一带一路”倡议加强了中国与东南亚国家的外交关系，也鼓励了中国对东南亚国家的投资。中国政府在东南亚的巨额基础设施投资，尤其是马来西亚的东海岸铁路和中泰铁路项目，就足以证明这一点。这些国家之间的跨境合作最终会促进东南亚地区房地产市场的良性发展。

此外，这些东南亚国家还利用税收优惠政策和零外汇管制来鼓励外商投资和外国企业进入他们的市场，从而吸引越来越多的中国公司和企业家。

那泰国房地产市场表现如何呢？

据泰国媒体报道，曼谷1/5的购房者来自中国。泰国是世界最闻名的旅游胜地之一，对中国人来说也是如此。曼谷人口众多，加上大量涌入的外国游客，使其成为一个很好的房地产租赁市场。

2014年以来，泰国建筑业GDP从550亿泰铢上升到770亿泰铢。建筑业的快速发展为房地产业奠定了坚实的基础，房地产业是继旅游业之后又一重要的经济支柱。在过去的2年里，阿里巴巴和京东等中国互联网巨头纷纷在泰国投资。

最近，中国华为应邀协助泰国开发5G技术所需的基础设施和测试中心。泰国在中国投资者中将越来越受欢迎，更不用说房地产投资者了。

·来源：《曼谷邮报》

·编译：孙盛杰