基于流程的房地产项目成本预算及动态管控

朱艳芳

摘要：在市场经济快速发展的背景下，房地产行业作为我国社会经济的支柱型产业，影响着市场格局和经济态势。但在房地产行业逐渐趋于饱和的背景下，企业经营所要面临的市场竞争也愈加激烈，为了拓宽企业经济利润的空间、提高自身的竞争优势，房地产企业必须要把握好成本与收益之间的平衡点，充分利用成本预算的职能，实现对项目成本支出的动态管理。本文基于房地产项目各流程，研究项目成本预算和成本控制，为行业相关人员提出一些可行性建议。

关键词：房地产项目;成本预算;动态管理

一、基于流程的房地产项目成本动态控制思路

由于房地产行业本身具有建设周期长、投资风险大的特点，房地产企业经营的基本特征决定了企业在项目运行过程中需要承担巨大的经济压力和投资风险。实际上，简单的成本预算工作并不能实现对项目各个环节的成本控制，也难以渗透市场行情预测项目实施过程中的风险节点。不同项目的建设周期之间也存在着一定的差异，导致项目投标与项目实际实施情况无法完全匹配，这就需要成本预算工作具有基本的灵活性。基于项目流程，可以将建设项目划分为不同的控制阶段，针对每一个阶段的成本产生原因采用不同的成本控制办法。这种控制方法更能适应房地产项目的复杂性，但这种方法的实施难点在于如何依据各个阶段的特点有效开展成本控制，以及不同阶段的成本控制环节如何形成动态衔接[1]。

房地产项目涉及的成本环节非常复杂，以房地产项目基本流程为起点，可以将房地产项目划分为项目立项、建设规划、物资采购、施工以及竣工结算等阶段。房地产企业可以依据项目的不同阶段、成本性质的差异性，采用不同的成本管理方法，形成成本预算闭环管理，保证房地产项目整体的工程造价能够符合市场规定[2]。

二、基于流程的房地产项目成本预算与动态管控的具体操作

X建筑公司通过公开招标的方式获得了房地产建筑项目，该项目由四栋高层写字楼、一栋酒店大楼和一个大型停车场组成。项目总占地面积为6.2h㎡，其中，酒店大楼的设计、实际施工以及造价等环节内容的操作难度都要高于写字楼，由于酒店的设计预测为四星级酒店，因此在建筑材料、装修以及各项配套设施方面需要投入的成本费用非常高。该项目于2014年3月正式动工，于2018年6月进入竣工结算阶段。在项目中标以后，X建筑施工企业运用事前预测、事中控制和事后监督的成本预算方法，在有效的管理与监督下，使项目的實际成本支出比预期预算减少了8000万元。

下文就以该项目为例，将项目成本控制细化分项目立项、项目规划设计、物资采购、建设施工、结算交付这五个阶段，分析房地产项目成本预算与动态管控的具体实施方法。

（一）项目立项阶段

项目立项阶段的成本管理的主要工作流程为：项目成本预算、建立项目专项负责小组、完善激励机制。依照时间顺序，对项目成本预算采取框算到精算或标准项目预算到特殊项目预算两种方式。框算到精算这一成本预算方式，是在项目立项之前就采用费用定额控制的方法对项目的可行性进行论证，在立项过程中大致匡算项目成本，最后在项目正式动工之前再依据实际情况对各项成本消耗进行具体预测，结合当地的市场经济信息，确定成本预算目标。对标准项目和特殊项目进行分别预算这一方式，则是基于建筑项目内容基本一致的理念，依据其他建筑项目的经验数据作为新项目成本预算起点，提高成本预算的质量和效率;而对于特殊项目则需要进行单独预算，在掌握市场行情的基础上，充分考虑预算的灵活应用性[3]。X建筑企业在立项成本控制阶段，首先对土地成本进行了多次评估，保证拿地价格的合理性;其次在项目前期就做好了成本开支及相关配套设施的规划，组建了项目责任部门，由项目经理主要负责成本控制工作，通过落实各个岗位的成本控制指标，划分岗位的职能权限等方式提高内部人员的参与程度，最后还建立了有效的成本控制激励机制，对低成本实现高质量的部门和岗位给予奖励，反之，对超预算严重的部门或岗位进行处罚。

（二）项目规划设计阶段

项目规划设计阶段直接影响着后续的成本控制工作，一旦对项目整体规划不够严谨，缺乏成本因素的考量，就可能会造成项目成本控制失效。因此，企业要对项目规划设计进行多次论证，选择合适的低成本方案。例如：X建筑企业在该项目园林景观设计过程中，依据实际地形勘测情况，将原本的喷泉设计改为小型瀑布，借助地理优势节约了成本，还体现了设计的创新性。在设计规划完成后，企业还要依据阶段性成本分析，对尚未发生的成本项目进行统筹规划，并及时调整与目标成本偏差较大的项目，以保证预算与实际情况的一致性。

（三）物资采购阶段

房地产项目物资采购阶段即对施工所需要的建筑材料、机械设备等物资的采购，在这一阶段的成本控制需要采取弹性控制的办法，采用公开招标、年度合作协议以及战略联盟等方式，在多种成本管理方法综合应用的前提条件下，实现成本弹性控制，从而降低采购环节的成本支出。一方面，企业要保证对成本指标的弹性控制。以标准额定的方式进行成本控制，这种传统的成本控制法没有考虑到市场经济变动因素，在实际操作中很难实现，而且缺乏弹性的成本定额法还会因管理工作的增加而延误项目工期，给企业带来其他隐形成本。因此，企业可以在成本定额的基础上设置成本控制范围，即在采购活动符合正规程序和方式的情况下，在1%以内的预算则不需要其他申请程序和审批环节，而实际费用超过定额的1%，则需要经过严格审批才能列支;另一方面，企业还要采用多种并购方式并用。大部分材料和设备的采购需要以公开招标的方式实施定额成本控制法，即在网络平台上发布所需材料的品种和品质要求，以公开招标方式确定合作单位。在一般情况下，企业在与合作商进行协商与约定过程中就会提前做好原材料或设备预期价格上涨的协议，对于一些重要的物资则需要与供应商形成战略合作关系，如：该项目酒店装修与建设中需要用到的瓷砖、窗帘、家具等供应商与钢筋、水泥、幕墙供应商，都与企业是处于长期合作的单位，企业建立好与供应链上下游之间的紧密联系，有利于低价获取物资和设备，对成本控制工作发挥着巨大的作用。

（四）建设施工阶段

房地产项目建设施工阶段需要控制的成本因素主要包括人工成本和设备成本，具体的工作流程包括成本定额设置、成本分析以及成本指标动态调整等。X建筑企业为了实现成本定额，在设备使用方面，要求酒店大楼与某一栋写字楼之间共用一台吊塔，还安排了两名专业人员负责设备的维修与养护，从而减少了设备闲置，还降低了设备成本支出。在劳动力成本控制方面，主要采取的是定额控制与加快施工进度这两种办法。成本指标动态调整则依据施工反馈信息和差异性结论分析，及时调整控制指标，减少预期与实际之间的差异性。

（五）结算交付阶段

在建筑施工项目的结算和交付阶段，企业要做好竣工分析工作，对项目实施过程中形成的财务和非财务数据进行收集整理，录入企业的信息数据库中，为企业后续的项目成本预算控制工作提供经验支持，也可以作为各部门的业绩考核评价依据。当然，建筑项目的成本控制工作应当是在保证质量的基础上进行的，只有保證建筑质量，才能提高验收成功率。

三、房地产项目成本预算及动态管控模型

将房地产项目成本预算划分为项目立项阶段、设计规划阶段、物资采购阶段、建设施工阶段和结算交付阶段。从房地产项目的基本特征来看，一方面，项目建设所面临的外部环境因素存在差异，事前的成本预测和工程整体计价很难全面考量到施工阶段的不确定因素;另一方面，建设周期漫长的特征决定了建筑物的成本预算受到市场经济环境影响，因此预算管理必须要具备适应性。通过对项目的成本预算动态控制，从成本指标的动态调整以及成本控制方法动态调整这两方面入手，以保证成本预算的科学性。

四、结束语

综上所述，房地产行业本身就是高投入、高风险的行业，企业要想在风险与竞争中提升自身的盈利能力，就必须要重视成本控制工作，基于房地产项目的运营流程，对立项、设计、采购、施工以及交付等各个阶段实施有效的成本预算与动态控制，实现成本弹性管理。

参考文献：

[1]蔡荷达. 基于流程的房地产项目成本预算及动态控制[J]. 财会学习， 2017（23）：49+51.

[2]巫鹏. 基于流程的房地产建筑项目成本预算及动态控制[J]. 山西建筑， 2017（23）：214-215.

[3]郭梦娟  . 房地产建筑项目成本预算及动态控制[J]. 今日财富：中国知识产权， 2017.