基于AHP-熵权法组合赋权的养老地产项目风险评价研究

丁家玉 闵杰

摘要：通过AHP-熵权法组合赋权对养老地产开发进行可行性研究和风险识别，存在7个主要方面风险因素。通过建立有效的风险指标识别体系，对风险因素进行定量分析确定权重，再通过代表决策者偏好的经验因子对两次赋权结果进行组合，确定首要风险和次要风险。实证结果表明：养老地产项目开发面临的首要风险和次要风险分别是经济环境风险和建设施工风险，权重分别为20.47%和17.55%。而营销策划的风险最小，权重为10.71%。因此，开发商应当紧跟国家的政策及外部形势的变化的同时，要重视建设安全，提高安全意识;在营销策划方面采取最小化成本原则将会提高整体建设效率。

关键词：养老地产;风险评价;可行性研究

0 引言

近年来我国人口老龄化越来越严重。从国家统计局发布的数据看，2014～2018年我国65岁以上人口增长率分别为4.51%、4.59%、4.29%、5.52%、5.22%，截至2018年底，65岁以上人口数量为16 658万人，占总人口数量的11.94%。根据联合国1956年发布《人口老龄化及其社会经济后果》中的划分标准，中国已经迈入老龄化社会，人口结构呈现衰老型并逐步达到中度老龄化程度。

中国传统文化强调“忠义孝悌”，家庭中的老人如何安置赡养成了目前我国家庭矛盾的主要来源之一。目前养老模式存在五种：居家养老模式、养老地产开发模式、养老院模式、旅游养生模式、乡居模式。

老有所居成为老有所养的前提，因此，养老地产开发与养老产业的发展息息相关。与常规住宅地产经营模式略有不同的是，养老地产的开发模式多样，具有持有性、可租可售等特点[1]，同时也存在资金投入量大、投资回收期长、不确定性高等问题。我国养老地产的市场缺口大，养老地产产品地域分布不均衡，且大多数开发商在养老服务方面考虑不周。上述问题导致养老地产项目在宏观环境、投融资、工程建设、运营管理等方面存在风险。我国养老地产行业的发展尚不成熟，如何解决上述问题，科学合理的开发养老地产项目，解决国民养老需求成为目前亟待解决的社会问题。

尽管早在2013年我国出台了《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》等相关政策，鼓励养老地产行业的发展，但其对于养老地产开发过程中可能出现的问题没有明确的解决标准和度量方法，因此，识别养老地产开发过程中出现的风险就显得尤为重要。

1 文献综述

部分欧美国家比中国更早进入老龄化社会，因此，对养老地产开发过程中产生的问题有更加深入的研究。Cooper M C [2]从养老地产项目的建筑设计、适老化规划等角度进行了探讨，从侧面证明养老地产开发需要考虑相关配套且具有集群性。Saari A等[3]利用综合评分法计算各个养老地产项目的综合得分，对养老地产做出整体的评价。但是，由于国内外宏观经济环境的差异，该指标体系并不一定适用于我国目前的养老地产开发现状。

国内也有学者对养老地产的开发进行了相应的研究。李兰军[4]基于PFI-REITs模式对我国养老地产项目开发风险进行评价研究，并着重对融资风险问题进行论述，认为政策变动、通货膨胀等因素可能会对投融资过程产生较大影响，实证分析了投融資风险中各项风险因子指标，将投融资风险可视化。郭继秋等[5]认为随着我国老龄化水平的不断升高，养老地产项目对于开发商变得有利可图的同时，也有利于缓解我国养老压力，细化了影响我国养老地产融资风险的因素，将投融资风险细分为5个方面，13种风险因子，基于AHP-模糊综合评价法对融资过程中可能存在的各项风险进行定性及定量的分析。郑生钦等[6]使用结构方程对养老地产项目投资风险进行评价，采用实际调查问卷的方法进行评估，通过计算投资风险中各项风险因子权重，总结出养老地产开发过程中规避投资风险需要重视的十大因素，同时结合算例对不同的投资方案进行风险评价，具有一定的参考意义。

养老地产的开发配套有相应的流程，缺乏对项目开发整体过程中产生的风险识别，只对投融资过程中产生的风险进行度量是不全面的。部分学者针对养老地产前期资金量大，人力物力投入大的问题，根据我国国情将近年来较为流行的PPP发展模式与养老地产相结合并提出评价建议，对解决资金难题方面有借鉴的作用。冯雪东等[1]着眼于养老地产PPP项目的投资风险，量化了养老地产开发过程中存在的项目建设、运营状况、养老行业和宏观环境4个方面的风险。庄丽等[7]基于霍尔三维模型对养老地产PPP项目进行动态风险评价研究，通过模糊综合评价的方法针对主要风险因素提出规避风险的建议。PPP项目与养老地产相结合的模式在我国现行政策下具有一定的代表性，但缺乏普遍性，因此我们需要建立适应范围更广的风险识别与度量体系。

2 养老地产项目开发风险评价指标体系

养老地产开发所需资金量大，前期需要投入大量财力物力人力;受政策、社会环境、经济的宏观环境的影响较大;投资回收期较长，需要长期的监管、运营、维护;项目成熟可以带来巨大的收益，包括出售和出租的收益，随着周边配套设施的完善，形成一个完整的开环经营体，通过周边商铺的更迭，人员的流动可以带来长期可见的收益。鉴于开发过程存在的阶段性、高风险性和高收益性的特点，在项目做出最终建设决策之前对其进行风险分析是保证投资建设成功的重要保证。本研究从经济环境、投资环境、社会环境、建设施工、营销策划、市场供求、商业运营七个方面进行分析，以期为养老地产项目开发的风险管理和风险决策奠定分析基础。

2.1 经济环境风险分析

经济环境风险主要包括通货膨胀和利率变化带来的风险。地产项目初期涉及资金较大，对经济环境中产生的风险很敏感，其具体表现为物价上涨导致开发成本增加，物价指数升高带来的通货膨胀;利率变动导致社会总体储蓄情况发生变动，从而使得金融市场的流动性发生改变。

2.2 投资环境风险分析

投资环境风险主要包括汇率变动和项目融资带来的风险。汇率变动可能影响外商直接投资，从而造成项目融资困难。银行汇率变动对储蓄的影响也会对养老地产项目的投资开发造成负面影响。

权重第五的是商业运营风险，权重为11.26%，其中，运营成本带来的风险为68.93%，物业管理带来的风险为31.07%。

权重第六的是市场供求风险，权重为11.11%，其中，竞争者带来的风险为62.33%，市场定价带来的风险为37.67%。

权重第七的是营销策划风险，权重为10.71%，其中，营销方案完善度所带来的风险为50.89%，营销团队专业水平带来的风险为49.11%。

因此，根据上述权重大小及相关结论，可以提出以下建议：

第一，开发商应当紧跟国家的政策及外部形勢的变化，及时调整企业的经营方向和管理模式，对项目的开发要合理合法合规。选择资质良好的建设单位，对施工开始前的准备工作进行多次核对确认，确保对人员、材料、资金的调配及时。第二，对相关的施工人员进行培训并进行安全普及教育，对施工技术及时进行更新。参与施工的人员之间要及时的沟通，出现问题要及时解决，责任要落实到每一个人。第三，成立相关督察组，对工程进行阶段中的物料进行不定期抽检，对项目财务明细及时进行核查确认，发现问题要及时约谈相关负责人。第四，选择资质良好的建筑公司进行第三方验收，采用全面验收和抽样验收结合的方式对影响安全最关键的地方进行全面验收，如结构部分、承重部分、给排水部分、防涝抗震部分等。第五，在项目建设中也应当保护工人的合理权益，做到工程款不拖欠，工人工资不拖欠。

现阶段养老地产具有很大的开发空间，在进行开发的同时不仅能使开发商获取较高的利润，同时对于更好的安置老人也具有积极的意义。相关各方在开发养老地产的过程中应当提升房屋建筑质量、装修质量、更好的开展社区服务，保障老人的生活质量，从而提高国民幸福指数。

参考文献：

[1] 冯雪东，郑生钦.养老地产PPP项目投资风险评价研究[J].工程管理学报，2016（3） ：148-152.

[2] Cooper M C. Gardens as Treatment Milieu：Two Swedish Gardens Counteract the Effects of Stress[J].Landscape Architecture，2006（5）：26-37.

[3] Saari A，Tanskanen H. Quality Level Assessment Model for Senior Housing[J].Property Management，2011，29（1）：34-49.

[4] 李兰军.养老地产PFI-REITs模式与基于熵值法的融资风险分析[J].金融理论与实践，2015（7）：82-86.

[5] 郭继秋，梁烘宾.影响我国养老地产融资风险的因素分析[J].安徽建筑，2019，26（10）：225-228.

[6] 郑生钦，司红运，贺庆.基于SEM的养老地产项目投资风险评价[J].土木工程与管理学报，2016，33（2）：56-61.

[7] 庄丽，王晓梅，刘洪伟.基于霍尔三维模型及WSR理论下养老地产PPP项目动态风险评价研究[J].价值工程，2019，38（13）：22-25.

[8] 陈杨.基于组合赋权法的地铁商业开发风险评价研究[D].合肥：安徽建筑大学，2018.

[9] 胡成.基于“AHP+熵权”耦合TOPSIS法的供电企业数据治理成效评价体系构建及其应用研究[J].科技创新导报，2017，14（27）：172-173.

[10] 和媛媛，周德群，王强.基于模糊判断矩阵的一致性调整方法[J].系统工程与电子技术，2008（11）：2 186-2 189.

[责任编辑：许立群]