公寓租赁金融融资策略探析

许子威 陈俊辉 王景

摘要：随着中国经济发展进入新的正常阶段，供给方改革，经济政策的实施，杠杆的降低，以及行业竞争的日益激烈，企业融资战略分析的地位变得越来越重要。成熟的市场经济条件下的融资策略已经成为企业内外利益集团关注的焦点。

关键词：融资策略;房地产;

一、公寓融资存在的问题

长租公寓面临着融资渠道狭窄、融资成本高等瓶颈等问题。近几年来，我国经济发展越来越快，人民生活水平越来越高，但是也因此暴露出了许多问题。本文结合在自如公司的实习调研，接下來从等几个方面对发展长租公寓的融资策略进行分析。

1.1 融资成本较高

目前，长租公寓企业主要依靠市场上散户手中的大量的存量房，属于从传统的租房中介处分食利润，而在风投主导下，各企业开始抢房大战，不惜以高价获取房源，使得成本越来越高 。但是目前我国房价仍居高不下，散户手中的房源并不一定要交到长租公寓企业手中才能获利，这就使得长租公寓企业需要让出更多的利润才能从散户手中获取房源，同时长租公寓的回本时间太过漫长，企业需要在盈利之前获取大量的投资，这样才能保证公司在公寓盈利前可以正常运转，贷款、发债、ABS是当前市场上比较主流的几种融资方式，就发债而言，根据我的调查结果显示，当前市场上的几种房地产公司虽然在具体数值上有所差别，但是利率基本都在5.5%以上。

1.2 存在短期偿债风险

截至2016年末，自如总资产规模增长至32.72亿元，较2015年末的5.14亿元增长了536.58%。其中流动资产增长至13.62亿元，占比最大的是7.51亿元其他应收款，以向管理房屋业主支付的服务质量保证金为主，随着业务的扩展而增加;非流动资产为19.10 亿元，其中长期待摊费用为18.81亿元，较2015年末增加15.57亿元。

1.3 多数公寓的盈利仍是难题

资本的热潮往往是一把双刃剑，它可以将一个行业捧上天，也可以让其跌到很惨。对于前期投资成本较其他行业都大的长租公寓市场更是如此。然而，资本热潮之下，长租公寓未来的发展却不一定一帆风顺。

我国长租公寓目前处于谨慎发展的状态，其盈利周期较长，多数长租公寓企业尚未实现盈利。同时整体租金回报率长期偏低，长租公寓的拿房成本和融资成本较高。随着各地各类房地产项目的不断完成，我国的存房量达到了一个新的高度，与此同时国家相关政策的出台也让租赁市场获得了大量的资本入注，新时代背景下长租公寓已经成为了一个风口，市场估值与日俱增。即使长租公寓资本回报周期较长，且在盈利上有一定的困难，但是依旧被许多房地产企业作为新时代背景下转型的重要手段。

二、公寓融资存在问题的原因

2.1 盈利模式强调规模扩张

目前还没实现盈利，规模尚未达到盈亏平衡点。风险投资的代价也极为昂贵，一些长租公寓拿到钱以后，为了迎合资本，一味地扩大规模，最终运营、财务管理的能力没有匹配上。 资金链紧张、爆仓、被收购似乎成为了中小长租企业注定的结局。据不完全统计，2018年就有11家长租公寓 “消失”，其中就包括雷军旗下顺为资本投资的长租公寓“寓见”。

2.2 房企发专项债受阻

就在中小长租企业陷入“不挣钱、 难融资”的困境时，部分房企和地产基金主导的住房租赁专项债也遭监管层终止。如广东某港股上市房企拟发行60亿元私募专项公司债于2018年8月被终止，另一房企100亿元专项债券也被终止。 究其原因，从目前受阻发行的专项债券的具体来看，这些企业目前在长租公寓布局或者是住房租赁业务较少，这样一来，一方面租赁住房项目证明难以限定，增加遭到限制的可能。在遭监管审核严格时，不能以其他赁性质或者租赁面积更大的项目进行更换调整。

2.3 投资回报率无法吸引投资人

融资困境加大不仅仅是长租公寓行业这一个行业的问题，市场上的任何一家公司都不敢说自己不需要融资，但是，资金的出借者由于不了解而不敢出借资金，再加上对于长租公寓行业而言，盈利时间太过于漫长，资金的出借者不愿意将资金长时间的放在一个项目上。因此，创业团队既要让投资机构看到行业前景，又要证明团队的运营能力。

投资机构投资长租公寓，更关心的是投资回报率（IRR），而从行业不到10%平均利润率，显然很难吸引到财务投资人，行业内更多是产业投资者或者战略投资者，意在产业链上下游形成互补优势。

长租公寓市场是一个新兴市场，它的运营还处于一个起步阶段。对于准备进入长租公寓市场并且大展拳脚的企业来说，想要迅速的占领长租公寓市场并且占据较大的市场份额，首先要面临的问题就是前期巨大的资金压力，同时还要面临资金回收周期长，如何打造特色运营品牌，形成独具一格的风格，通过品牌差异来获得竞争优势等一系列的问题。

站在长远的发展角度，当务之急是如何将长租公寓投资回报率低这一问题进行妥善的处理。长租公寓市场是一个新的市场，对于这一市场的很多内容都是非常不明确的，无论是它的发展规律还是市场前景，都需要重新的探索。而且长租市场普遍的存在于我国的一二线城市，住宅类的房地产租售比过低，同时无法短期大幅提高租金。相关企业往往会选择有较高的租售比寓类的房地产以及商改房。

三、对策与建议

国家应进一步出台有关政策，加强住房租赁市场监管，提高这一行业准入门槛。这不仅有利于缓解竞争过度的现状，也有利于促进我国长期租赁市场的规范发展，推动我国租赁市场迈上一个新台阶。同时制定针对长租公寓的相关法律法规，明确长租公寓住房改建项目的消防验收标准，制定标准化的行业规章制度，在长租公寓的改造过程中要对消防验收标准和改建对象范围进行明确，各类物品的实际用途都需要按照相关标准进行审批。同时房屋租赁服务企业和房地产中介企业之间的界限要非常明确的区分开来，相关部门包含工商、房管等要对房屋租赁服务中心的各项内容进行严格的，务必要对房屋租赁服务的义务和责任进行明确，同时要建立起较为完善的信用管理体系。

国家可出台相应政策，减轻租赁企业和客户的重税负，对相应企业实施一定的税收优惠政策，从而使住房租赁市场进一步拓宽，也有利于整体租房成本的降低。目前，我国国内的非住宅类房屋资源实际上有非常多的冗余，这部门房屋资源通过长租公寓企业的入驻并进行改造之后进行出租，可以充分的利用起来，并带来一定的收益，及满足了租客的住房需求。

参考文献：

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