浅谈房地产企业财务管理存在的问题及应对措施

游永真

[摘要]近年来，我国政府出台一系列宏观调控政策用于调整房地产行业，行业经济周期处于下行阶段，各地方房地产企业发展势头较以前年度有所减弱，市场竞争越发的激烈。在目前经济环境下，房地产企业为了适应市场经济需要，在激烈的市场竞争中寻求立足点和发展之路，加强财务管理，规避市场风险已成为管理层关注的焦点。文章从房地产企业财务管理存在的主要问题入手，探讨财务管理的对策和建议，以期为房地产企业健康发展提供帮助。

[关键词]房地产企业;财务管理;全面预算管理;融资渠道

[DOI]1013939/jcnkizgsc202007120房地产企业是集综合性、系统性、计划性于一体的经济组织，在政府有关政策和市政规划下进行项目开发与建设。房地产项目从立项审批到开发建设，直至验收并交付使用，开发周期一般为3～5年，项目具有建设周期长、占用资金规模大且回收期长、行业风险高等特点;同时，房地产行业深受国家政策与法规的调控影响，为了确保项目开发建设顺利进行，需要加强财务管理与监督，保持稳定的现金流，降低开发成本，增加利润增长点，从而有效防控市场风险。

1房地产企业加强财务管理的重要性

11房地产企业财务管理的概念

房地产企业财务管理是按照国家政策法规以及行业经营要求，遵循资本运营规律，对房地产企业财务活动进行组织、预测、决策、计划、控制、分析和监督等一系列管理工作，以提高企业抗风险能力，实现企业价值的最大化。在新项目实施开发建设之前，要对自身状况有一个全面预测和规划，如政府政策、银行信贷政策、规划设计方案等要有一个详细的了解过程，做到准备充分，行之有效;在项目开发建设期间，要保持稳定的现金流和严谨的成本核算管理等，这些都是房地产企业财务管理的重要内容。

12房地产企业财务管理的意义和作用

房地产企业是资金密集型企业，且受政策影响较大，因其行业特殊性，面临的风险较一般企业大，也决定了在财务管理方面具有独特性，对企业发展至关重要。

（1）加强财务管理有利于企业合理利用资金。企业经营，现金为王，一个企业要在激烈的市场竞争环境下生存发展，必须要有足够的流动资金用于生产经营，这就要求房地产企业合理统筹安排资金。目前国内大部分房地产企业的有息债务率达70%以上，当债务到期面临偿债压力较大，所以，在日常经营过程中加强资金管理，避免资金不必要的损失和短缺显得尤其重要。

（2）加强财务管理有利于规范企业行为。“没有规矩，不成方圆”，完善的财务管理制度，能够提高财务工作效率，有效促进财务管理目标的实现，避免或减少企业的财务风险。

（3）加强财务管理有利于实现企业价值最大化。重视事前计划、事中控制和事后分析，日常经营活动及财务管理更加科学合理，进而促进企业的持续发展。

2房地产企业财务管理中存在的主要问题

21财务管理意识淡薄导致管理制度流于形式

建立完善的财务管理制度是企业经营管理的基础环节，只有建立行之有效的财务管理制度，才能规范各项财务管理，提升财务管理水平，促进企业经济效益。大多数房地产企业是由施工队、包工头通过自筹资金设立的，管理层自身缺乏财务管理相关知识，认为财务管理就是基础的核算会计，未提升到管理意识层面，无法满足现代企业财务管理的要求。部分房地产企业的财务人员自身专业能力不足，房地产行业相关的财税业务知识薄弱，没有设计合适的财务核算和管理体系。此外，部分房地产企业财务管理意识淡薄导致虽然制定了相应的财务管理制度，但未能有效执行。如财务收支审批流程不规范、存在审批人员没有在授权范围内审批、经济业务审批手续不齐全等现象，相关职能部门不重视财务管理制度在实际工作中的执行效果，势必造成企业财务风险的增加。

22过程控制薄弱未形成有效的资金管理体系

企业财务管理的过程控制包含事前、事中、事后控制三个阶段，大部分房地产企业忽略了事前控制阶段，没有建立有效的财务预算，甚至没有财务预算，或者把预算简单地理解为工程项目造价预算，具体表现在以下三方面：

（1）预算管理不能发挥应有的指导和控制作用。预算管理是对市场需求进行充分研究，以科学预测为基础，以销售预算为起点，以目标利润为中心，延伸至资金收支、成本、生产等经济活动各方面，在一定时期里对其经营所涉及的经济资源进行整体控制的一种管理方法，贯穿企业整体经济活动全过程，同时对企业日后发展起着至关重要的作用。部分房地产企业没有定期进行科学深入的预算分析，忽略了对市场的预测和调研，使得很多预算指标和外部环境不匹配;部分企业虽然制定了财务预算，但未能有效执行，导致生产经营成本没有合理控制，实际经营情况无法达到预期目标，预算管理没有发挥应有的前瞻性指导作用。

（2）资金管理随意性大，无法准确预测不同经营时期资金盈余及缺口。部分房地产企业在生产经营过程中没有制订翔实可行的资金使用计划，甚至在收到预售房款后就急于再投资，盲目扩张购置新地块，造成旧项目后期资金不足，新地块占用资金无法利用，最后出现资金链断裂的悲剧。

（3）项目建设合同管理力度不足。房地产企业合同管理是项目管理的重要环节，很多房地产企业的合同签订过程没有财务部门介入，无法事先发现可能存在的财务或税务风险，导致合同执行过程中出现不必要的财务隐患，如财务部门仅能根据既定条款进行款项支付，无法提前对可能存在的风险损失采取措施。部分房地产企业没有建立详细的合同台账，很难对工程施工合同和销售合同履行过程进行管理，无法及时发现不合规的经营情况。

23融資渠道受限

近年来房地产企业的融资方式呈现多元化发展的趋势，但随着国家陆续出台房地产市场调控政策，银行融资监管趋紧，限制信贷资金投入房地产行业，造成融资渠道受限。房地产行业作为高风险性的资金密集型行业，资金周转周期长，对资金的需求量大，有些房地产企业的管理层没有对目前的财务风险进行有效管理，盲目使用现有资金，势必影响整体利益，增加偿债风险。

3完善房地产企业财务管理的对策建议

31提高重视程度建立完备的财务管理体系

（1）房地产企业应结合企业实际情况和国家政策法规的要求，制定一套适合本企业经营需要的财务管理制度和内部控制制度。如制订会计核算制度、经济业务授权审批及流程、成本费用支出的审批及权限、资金管理制度、合同管理制度等风险管理体系。

（2）对于已制定的财务管理制度和内部控制制度，在日常生产经营过程中要坚决落实并有效执行，同时加强财务管理人员综合素质的培养。管理层要重视财务管理和内部控制体系，并与各部门的业绩考核相结合，让其他部门对财务管理工作能够积极配合，使之在日常生产经营过程中落到实处。高素质、高质量的财务管理团队决定财务管理的效率，首先财务管理人员要认识到其工作的重要性，并不断学习更新专业知识。其次构建奖惩机制，调动员工的工作积极性，使制度在良好氛围中实现有效运行。

32实行全面预算管理与控制

（1）全面预算管理与控制是现代化企业不可或缺的一种重要管理模式。财务预算、业务预算、资本预算、筹资预算共同构成企业全面预算，是具有综合性和全面性的管理机制。房地产企业要在项目建设前期就着手制订整个项目预算，并涵盖后期的各项日常经营活动，预算细化到每个月份和每个部门，随时关注预算执行情况，分析预算执行偏差，找出经营管理过程中的优缺点，并结合绩效考核将责任落实到具体的部门和责任人。

（2）加强资金预算管理，避免出现资金调度不合理和营运不畅情况出现。资金活动管控不严，可能导致资金被挪用、侵占、抽逃或企业遭受欺诈。财务部门依据企业实际经营情况并结合当前政策法规进行目标利润和现金流的测算，编制预算现金流量表，特别关注经营活动现金净流量，结合营销部门提供的营销计划和回款预测，分析各节点资金盈缺情况，保证项目建设资金需要且不形成资金闲置。

（3）加强合同管理，以利于控制成本和尽快回笼资金。房地产企业的财务管理制度应涵盖合同执行的全过程，包括合同签订、合同执行及工程进度款的支付等流程，如签订工程施工合同需工程部、合约部、财务部、法务部等参与会签;工程款支付时由工程部、合约部、监理等相关工程负责人对工程执行情况进行会签，按合同约定执行付款义务;建立详细的销售合同台账，详细记录客户的基础资料、首付款、尾款、贷款等情况，以便于销售业务管理，降低库存量，促进资金及时回笼。

33拓宽融资渠道

近年来随着国家对房地产行业政策收紧，银行开发贷、信托并购贷、海外融资等渠道的限制多、门槛高，造成行业融资难度大，融资成本高。为了降低和控制房地产企业筹资风险，企业应根据实际情况，综合资金筹集的来源、方式、成本和风险，制定并遵守适合当前经济形势的筹资管理规则，以降低各种筹资渠道的成本和风险。

4结论

在市场经济条件下，房地产企业的财务管理作为一项综合的管理工作，是企业管理的核心组成部分，涉及企业的方方面面。财务管理水准的高低、力度的强弱、效果的优劣，直接影响到企业的市场竞争力和资本的保值增值，关系到企业的生存和持续发展。因此，管理层重视并加强财务管理，才能增强行业的竞争力，提高经济实力，推动企业发展，最终实现企业价值最大化。

参考文献：

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