各位房东，你的月供真会降吗？

谭保罗

“利率换轨”在2020年3月1日如期启动。按照规定，存量浮动利率房贷的贷款人，重签合同时，可选择固定利率，也可选择贷款市场报价利率（Loan Prime Rat，简称 LPR）的浮动利率。

换轨并不复杂，银行体系提供了一种选择权。过去，浮动利率的房东月供会跟随基准利率变动而变化，如果基准利率上浮，月供增加，下降则月供减少。

但现在，房東有了两种选择：一是选择固定利率，即无论基准利率如何变动，月供都不变。但如果以后基准利率下降，你就无法享受利率下降的好处。当然，如果市场利率上升，你也不用承担更多月供。总之，任何选择都会有得有失。

二是选择新的“浮动利率”，这个利率是一个“组合”，即在LPR的基础上，进行加点。在这里，我们不妨进行一个简单拆分，以便于理解这个“组合”的利率到底是如何浮动的。

先看“组合”的第二个部分，即加点。按照央行文件，加点等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。因为被减数（最近执行利率）和减数（2019年12月相应期限LPR）都是确定的，所以减出来的差（加点），便是一个确定值。

还必须注意，差也可能是负数。如果是负数，就等于是在LPR基础上减点。也就是说，原合同最近的执行利率越低，加点就越少，甚至可能是减点。

但加点还是减点，在你当年的购房合同中就已经确定（最近执行利率基于当初的按揭合同）。所以，现在你已经没有办法改变加点，而且加点一旦确定，以后再也不会变化，直到你还清按揭为止。

然而，LPR却是不断变动的，所以整个组合出来的利率也是浮动的。因此，要看利率升与降，只看LPR即可。如果未来LPR下降，那么月供降低，如果上浮，月供则增加。所以，关键是判断未来的LPR走势。

综合各种因素来看，利率下行是大概率事件，而LPR刚好是核心的利率指标，所以必然首当其冲。但事情没这么简单。

LPR和基准利率一样，都会定期公布，但差别在于，前者更像是“官方制定”，而后者则是以一种更“市场化”的方式产生的。

LPR本来是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，一般都比较低，而且每家银行都不一样。但是，全国银行间同业拆借中心会根据报价银行成员各家的报价，进行加权计算，最终公布了一个统一的LPR利率。这个统一利率，就让房东们牵肠挂肚的利率换轨基准。

那么，关键问题来了：未来的LPR会下降吗？

目前，LPR大概率下降成为最流行的说法，主要理由是货币当局正着力引导社会整体利率下行，以给实体经济减负。同时，疫情叠加经济转型，利率降低也是一种有用的经济刺激政策。所以，综合各种因素来看，利率下行是大概率事件，而LPR刚好是核心的利率指标，所以必然首当其冲。

但事情没这么简单。我们必须知道，存量房贷关系到银行的资产质量，而银行在中国有着某些远远超越金融机构本身的重要意义。所以，捍卫银行资产质量是一个核心议题。

在2019年年末，中国的个人住房贷款余额达到了30.07万亿元之巨，同比增长16.7%，远超其他实体经济部门的贷款增幅。试想一下，如果存量房贷因利率换轨，大量按揭降低而出现“缩水”，情况将会怎样？这会损害银行健康，影响它们“某些工具性作用”的发挥。显然，这是绝对不会被允许出现的情况。

因此，对房东们来说，换轨可能会带来月供波动。但请注意，只是波动，可能下，也可能上。