试论房地产销售的转型趋势

顾炜

摘 要：近几年来，我国经济逐渐转型，房地产行业也迎来了转型，我国房地产销售价格上涨速度比消费者收入的上涨速度增长速度快太多，导致房地产行业发展速度变慢，由高速增长变为中速平缓增长，出现房屋过剩的问题。我国目前房地产销售转型趋势呈现从投资主导转到消费主导，这与我国目前房地产的现状有很大的关系。本文首先简单对投资主导的时代和消费主导的时代做出了介绍，随后对房地产销售的转型的趋势进行了简要的分析，以此来供相关人士交流参考。

关键词：房地产;投资主导;消费主导;转型趋势

由于房地产销售价格上涨的太快，消费者的购买能力下降，导致房地产行业发展的空间缩小，所以房地产销售必定是要转型的。在现房销售和期房预售的方面，消费者对于期房预售产生的诸多问题感到气愤与无奈，对于期房预售的信任度大大下降，因此越来越多的消费者将眼光投于现房销售。房地产市场也渐渐地从卖方市场转为买房市场，因此期房预售这种对于卖家销售房地更有利的销售方式将慢慢被弱化，市场的主导也将从投资主导转为消费主导。

一、投资主导的时代

在过去20年里，我国GDP快速增长，这和国家追求GDP快速增长的目标有着很大的关系，同时通过行政干预和资源配置的行政控制等方式促进了房地产行业的快速发展，以此大幅度带动国家GDP的发展。在投资主导的时代，投资率的快速增长主要靠房地产投资和重化工业投资。由于房地产行业涉及的行业比较多，比如：饮食、服装、外卖等等轻工业及服务业，因此房地产行业所得的投资系数要远超其他行业。如果想要快速拉动我国经济，推动房地产行业发展是最好的选择，因此国家在该方面提出了一些政策使得大量投资者游资房地产行业，很好的推动了房地产行业的发展。与此同时，房地产销售的繁荣也带动了其他行业的快速发展，尤其是重工业行业。

随着房地产销售的快速发展，在投资主导的时代背景下，种种问题开始出现。由于大量的信贷流入房地产行业，很容易出现局部金融危机和债务危机;其次，大多省市对房地产的依赖过重，甚至有些省市的财政收入竟高达百分之五十是来自于房地产销售，这在很大的程度上影响了地方财政的稳定性;再有，与房地产行业相关的行业逐渐出现产能过剩的现象。这些情况都不利于房地产销售未来的发展，因此，未来房地产销售必定要转型，才能更好更稳定的发展。

二、消费主导的時代

投资主导的房地产销售已经渐渐被淘汰，消费主导的时代正踏步前来。在此背景下，政府将改变一味追求高GDP的目标，改变对地方政府财务收入的考核制度，为的是缓解房地产行业投资的不稳定性，更注重于服务民众和公共设施建设。因此，投资房地产行业的投资者也会大大减少，投资的金额也会减少，房地产行业在地方政府财务收入的比率将不再那么多，分量将大幅度减轻。

于消费者而言，在政府关注公共服务的发展后，消费者将会有更多的消费资本去刺激其他行业的发展。于企业而言，房地产销售从投资主导向消费主导转型将会随着地土地成本时代和低成本融资时代的逝去而加快速度，这同时也意味着未来投资者将会根据消费者的需求进行投资。于政府而言，某个行业的发展将由市场需求来决定，不再是以政府干预的手段促进经济的增长，这在很大程度上减少了政府对各类投资的优惠政策，减轻了政府的财政压力。总而言之，消费主导的时代的到来将会减少房地产销售的销售额，将在其他方面刺激其他行业的发展。

三、房地产销售的转型的趋势——由投资主导向消费主导转型

由于房地产销售的转型有着将由投资主导向消费主导转型的趋势，有些言语提到房地产行业将会崩溃，但根据现实而言，这是完全不可能会发生的。房地产行业在人类经济发展中有着特别重要的地位，房地产销售由投资主导向消费主导转型只会减缓房地产行业发展的速度，减少投资者对于该行业的投资，但并不至于到房地产行业崩溃的地步。换一个角度，房地产销售由投资主导向消费主导转型同时有利于政府在房地产行业的财政压力，降低信贷危机和金融危机的发生概率。该次转型也意味着以往由房地产行业支撑起来的经济增长将换成其他方式，房地产行业的发展速度将变为中速平稳发展，促进了我国经济转型。

房地产销售的转型也将促进现房销售的订单数量，减少期房预售的预订数。然而现房销售有利于消费者进行维权和减少纠纷的产生，促进社会的和谐发展。这也将在很大程度上促进消费者进行现房购买，加快现房销售方式的发展，从而更好地促进房地产销售由投资主导向消费主导的转型。

四、结束语

总而言之，我国目前正处于经济转型时期，房地产销售作为前20年国家经济发展的重要支柱也将面临转型。在消费者消费能力上升的背景下，转型成功的概率很大，社会也将面临更多未知的挑战。转型后房地产行业虽然不再像转型前般发展迅速，但其稳定性将增强很多，其实只要抓住消费者的消费方向，将会发现房地产行业的新机遇。

参考文献：

[1]王灿，台玉红.生产效率与转型升级——基于房地产业的分析[J].西部经济管理论坛，2018，29（06）：70-78.

[2]康一竹.新经济常态下的中小房地产企业战略转型之路[J].中小企业管理与科技（中旬刊），2017（4）：19-20.