房地产企业融资风险及防控策略分析

张显安

摘 要 随着国家经济改革的不断发展，国民经济支柱产业已经从重工业转变为房地产业，其成为了国家经济的重要增长点。但随着资产重心的转移，房地产行业的竞争愈加激烈，其在施工过程中生产周期较长、资金投入较大且资源占用较多，但是房地产企业流转资金有限，在满足开发需求时必须利用融资手段，而在融资中往往伴随着多种多样的潜在风险。因此，房地产企业应当分析可能出现或潜在的风险，并针对融资风险提出具体的解决策略，保证房地产企业项目的顺利开展，也保障国民经济的健康发展。本文分析房地产企业在融资过程中的风险，并提出风险防控策略。

关键词 房地产企业 融资风险 防控策略

在房地产企业生产经营活动中，融资作为不可或缺的经营方式，能够帮助房地产企业在相对短的时间内获得充足的可用资金，进而开展经营项目的建设。融资方式在促进房地产企业顺利生产与健康发展的同时，也会给企业带来一定程度的风险。融资风险是指房地产企业在融资后，对到期债务本金未按时清偿，或成本上升导致企业利润被吞噬，使企业股东权益受到一定损失的情况。因此，做好融资风险防范，可有效规避风险带来的影响，是房地产企业健康发展必不可少的工作之一。防范融资风险主要是根据融资过程中可能产生的风险，结合房地产公司的实际情况，制定相应的风险防范措施，有效规避风险带来的影响。

一、房地产企业融资风险分析

（一）较大的负债规模，容易导致资金链断裂

开发周期长是房地产企业的特点，企业在项目开始之前有较大的资本投入，在项目后期逐步取回本金、获得利润。房地产企业顺利跟进项目、进行生产与经营的重要条件是有充足的资金，但多数房地产企业并不具备强大的资金能力，因此，最常见的方式就是引进外源性资金，保证企业现有项目的顺利开发与运行。但外源性资金在企业项目成本中占据比例逐步加大，则会使企业资产负债率提高，而过高的资产负债率会导致企业的财务风险加大。如果房地产企业出现现金流转不足的情况，其资金链就会有断裂的可能，而还债不及时则会使企业有破产的风险。高资产负债率可能导致融资成本及融资难度增加，因此金融机构在授信时，会调查与关注企业的偿还能力，而影响企业偿还能力评价的则是过高的资产负债率。[1]

（二）单一的融资渠道，容易引发融资难的问题

目前，发展迅猛的房地产企业往往存在大规模融资的情况，但多数企业的融资渠道过于单一，而能够在股票市场交易及融资的房地产企业寥寥无几，大多数房地产企业在融资时多采用银行贷款的方式。房地产企业以银行为融资主导的方式，将投资风险全部集中在银行身上，而房地产企业的发展一旦出现问题，对银行会造成极大的负面影响。就房地产企业而言，过高的银行贷款门槛，使其在项目经营中也存在较大的压力。目前，对房地产企业开发贷款管理及土地储备贷款，我国监管政策有极为严格的规定。这样的规定给流转资金少、缺少拿地资格的房地产企业设定了限制，不少企业只有通过明股实债等融资方式，降低企业自由资金比例来获取建筑用地，才能分得房地产市场的“一杯羹”。而明股实债等表外业务的融资成本过高，导致企业实际存在的高负债率，进而使企业处在融资风险中。

（三）企業盈利能力下降，导致企业成本增加

房地产企业在项目开展后能否及时且顺利地获取销售回款是企业进行融资本息偿还的基础，只要及时取得销售回款就能够回收成本并获得较高的利润。但房地产行业的发展过于迅猛，导致其在发展中市场占有比例不够均衡，三四线城市购买能力有限但供给较大，使得企业去存货速度过慢。而过慢的速度会使得经营周期变长，进而导致企业成本增加，盈利能力及利润下降。项目回款不及时使企业资金链过于紧张，而在长期发展下，本金及获得的利润无法收回，会导致企业处在资金短缺的境地，对其经济活动的开展造成阻碍，严重的会使房地产企业面临破产的危险。

二、房地产企业融资风险防控策略

（一）拓展融资渠道，增加融资手段

我国房地产企业与西方发达国家相比，出现时间较晚，在融资渠道中存在一定的问题，发展水平有限。银行借贷是房地产企业融资的主要形式，而企业融资渠道过于单一导致企业对银行的依赖度很高，进而增加了企业融资风险。房地产企业为了降低企业融资风险，应积极拓展融资渠道，采用多种融资手段开展经营活动。[2]房地产企业可以学习西方发达国家先进的融资经验，以国家现行政策为基础，遵守国家法律法规，采用创新的融资方式开展经营活动。例如融资租赁、信托基金及房产保险等方式，都可以成为房地产企业的融资渠道，打破银行借贷融资的局限性。此外，可以在融资中采用多种方式的组合，以企业自身的特点及具体情况为基础，在保证资产实力的前提下，与当地的资产管理方式相结合，通过不断探索渠道，制定符合企业特点的融资方法，进而在整个项目建设的流程中保证充足的资金运转。拓展融资渠道、增加融资手段能够有效降低融资成本，提高企业融资风险防控能力，促使处在新时期发展背景下的房地产企业能够实现稳定且健康的发展。值得注意的是，房地产企业在拓展相关融资渠道时，应坚持合规合法原则，以信任为基础，诚信操作，使行业口碑在社会公众、债权人及投资者的信任中不断提升，进而提高企业收益。房地产企业打造品牌形象能够吸引更多的投资者，因此，在国家政策的干预下，房地产企业想要获得更高的收益，应明确自身的定位，发挥企业品牌效应，保证日后的可持续发展。另外，针对负债过大可能引发的风险，应做好相关的防范工作，例如加强资金管理、保证资金利用的合理性、尽量减少负债。尤其是涉及贷款时，应增强贷款风险意识，加强财务风险监控，有效防范贷款风险，保证企业适度负债。

（二）加强预算管理，完善企业制度

房地产企业预算管理工作的加强应当以日常预算管理缺失问题为前提，完善企业制度内容，以项目全过程为切入点，通过在项目中发现问题及缺陷，逐步优化与完善预算管理机制，为企业的融资风险防控做好准备，提前把握人员、项目流程、业务管理等未知因素。建立全面预算管理制度是房地产企业当前最为重要的任务，只有贯彻落实与企业融资相关的预算管理制度，才能为企业的项目建设奠定坚实的基础。以全面发展的眼光看房地产企业，要求在企业内部创设预算管理氛围，增强企业员工的预算管理意识。[3]房地产企业在实施内部控制时，应当以科学、合理的审视方式，确保企业预算管理内控制度的可行性。房地产企业在开展预算管理活动时，应落实内部控制监督机制，赋予内控部门一定的权力，使其能够独立且合理地使用权力。提高预算管理效率是房地产企业所有部门的共同职责，对预算管理的强化是实施全面预算监控的基础，应加大防范力度，保障企业利益。在融资时，房地产企业要采用理性融资的方式，在成本投入时，一旦出现违法违规的行为，会给企业造成重大损失。因此，充分考虑项目开发规模及自身实力等客观因素，是房地产企业确定融资数额的基础。过大的融资数额会导致偿还难度过高，浪费资金成本，增加企业融资风险等问题;而过低的融资规模会阻碍企业项目建设的进展。因此，应当以加强预算管理、完善企业制度为先行标准，结合融资成本、企业实力及项目资金金额等因素，设定融资范围，以实现房地产企业的理性融资。

（三）树立风险意识，提高防控能力

融资风险意识的树立是防控风险的重要前提，能够为房地产企业融资提供助力。房地产企业加强融资风险意识，定期开展宣传教育培训活动，向员工渗透相关风险意识，能够使其在工作中增强防范意识。与此同时，房地产企业不仅要向员工灌输相关理念，还应当最大限度地增强其风险防控意识，以客观、全面、谨慎为风险防控原则。融资风险控制除了项目开发外，还应当将营销、验收等房产经营环节纳入其范围，以周期为主，在生产实施的环节中设置风险防控标准，对房地产企业全体员工传递正确的风险防控理念，使其对融资风险及防控有清晰的认知。房地产企业在日常工作中应当记录各个项目，为日后审查提供准确的依据。项目建设过程的详细记录能够帮助企业在融资时有效识别风险，改变原有信息的滞后性，使相关信息得到及时传递。在融资过程中，应当以权责一致机制的落实为主，通过责任追究，提高员工的工作效率与工作质量。此外，有效激励机制的设立可以为独立考核提供相应动机，动态管理机制的建设与健全能够提高企业对融资风险的识别能力，进而通过对相关风险问题的分析，及时采取有效的解决措施，使房地产企业的风险防控能力不断提升。

三、结语

融资在房地产企业中是不能忽视的风险，而对其的有效防范是房地产企业的首要课题。融资风险出现的方式多种多样，因此，房地产企业应当从自身角度出发，增加对金融内容的认知与运用，提升企业经营能力，提高企业核心竞争力及偿还能力，提前防范融资风险。另外，企业应重视国家政策，通过引导，规范对融资风险的防范。

（作者单位为天津天房联合置业有限公司）

参考文献

[1] 于美杰.房地产企业融资风险及管理问题研究[J].中国市场，2019（30）：41-42.

[2] 朱亚鹏.我国房地产企业融资风险防范问题分析[J].企业科技与发展，2019（08）：26-27+30.

[3] 姚毅君.房地产企业融资风险分析及防控策略思考[J].时代金融，2017（17）：177.