强化房地产企业资金的内控管理方法分析

摘 要：现代社会的迅猛发展使得我国城市建设规模越发增加，房地产企业在此种情况下的发展越发迅速。为切实有效地满足对外扩张需要，精确结合市场经济发展需求，为企业的长远发展奠定坚实的支撑作用，房地产企业有必要增强对自身资金的内控管理。就房地产企业现状讲，资金内控管理任重道远，尤其是对房地产管理模式的影响极为显著。鉴于此，房地产企业有必要从内部运作环节着手，加深多部门的衔接发展，为促进房地产企业的长远发展提供支撑。下面，本文将会重点分析强化房地产企业资金的内控管理方法的重要性以及相关策略，以求能够为相关单位带来参考作用。

关键词：房地产企业;资金管理;内部控制;强化方法

在激烈的市场竞争中，房地产企业有必要從内部运作方面着手，强化对资金的内部管控，只有这样才能有效提升房地产企业的市场竞争力，满足其经济发展的综合需求。就我国房地产行业现状，部分老牌的、巨无霸大型企业，管理比较到位，相对规范，优势明显，其自身的资金内控管理体系已经发展到一定程度。但是对起步较晚，自身薄弱，项目盈收能力不佳的中小型企业来讲，资金内控管理的有效性将会直接关系到其未来发展，甚至会在相当大的程度上威胁到企业的生存。因而，针对性地开展强化房地产企业资金的内控管理方法的研究具有极为重要的理论意义和实践意义，是保证我国中小型房地产企业发展的重要支撑。

一、强化房地产企业资金的内控管理的重要性

在国内房地产市场迅猛发展、持续进步的情况下，国家的宏观政策调控、法律约束以及行业内部的激烈竞争均要求房地产企业能够优化完善现有经营管理模式，以此来满足内外多种冲击的需求，在摒弃掉传统管理方式的情况下追求各种精细化管理方案。房地产企业为行之有效地强化自身的发展能力，有必要先行从内部管理着手，做好资金的控制，为打造具备独特市场竞争优势、完成收益最大化的目标奠定下相应的支撑作用。就目前来看，我国房地产领域的各单位发展的能力并不均衡，对于部分大型房地产企业来讲，由于此前已经获得充足的时间积淀，因而无论是其发展能力还是管理体系都已经接近成熟，抢占了房地产行业中的大批竞争高地，凸显出的是其内部管理以及营收模式上的灵活完整。而对部分规模较小，发展时间短暂的企业来讲，其自身的资金管理往往面临着各种各样的问题，当然，不论是对已经具备充足的历史积淀的大型企业来讲，还是对刚刚兴起的新秀来讲，资金的内控管理都是具有极为重要的意义的，其不仅能够优化完善企业内部资源的利用率，而且还能够切实有效地扩大企业的可获得利润空间。

二、房地产企业资金内控管理的内容

（一）内控环境分析

房地产企业的资金需求量以及供给量，要在一定时期内达到平衡，并非空穴而来，而是需要运用科学技术手段和工具，综合分析房地产企业面临的内外环境，在通过精确分析的情况下判定企业所需要发展的方向。通过对内控环境的深度分析，房地产企业可以更为有效地评估自身所面对的风险，所以，在实行内控管理的时候，首要步骤便是实现对环境的分析处理，用以判定外部环境中存在的各种威胁以及自身在经营发展过程中存在的内部漏洞，用以为房地产企业的长远发展提供相应的支撑，更好地调动企业内部的资金，保证所有资金都能够被应用在合理的地方。

（二）房地产企业的风险评估

内部资金控制管理的核心内容是对企业中存在的各种潜在风险的分析与评估，通过此种方法来针对性地作出决策，用于从根本上减少风险问题的出现概率并降低风险可能会对房地产企业发展造成的危害程度。房地产企业在自身发展过程中，必须要清晰地认知并感悟企业所存在的经营管理风险，只有这样才能对症下药，开展相应的资金内控管理工作。所以，房地产企业应该为风险评估建立科学合理的制度框架，同时准备充足的资源，用以更为有效地支撑此项工作的展开。

（三）具体控制行为与活动

当房地产企业完成对风险的评估和分析后，便需要作出足够精确的管理控制。在此环节中，需要结合时间来将风险控制行为划分为事前风险、事中风险和事后风险，同时结合相关风险的性质的差异，可以分别利用财务手段来予以管控处理或者利用组织手段来管理控制。在房地产企业风险管控的过程中，相关部门需要综合利用多元化控制手段，构建起更为全面完整的资金内控管理体系，以此来满足企业的长远发展需求。

（四）传递信息和沟通的过程

在资金的内控管理的过程中，往往需要大量流动信息的支撑，这是保证企业充分贴合市场经济发展进程的关键支撑。首先，各个部门的运营情况需要受到收集，同时被精准分析，最终资金内控管理行动也需要获得传递沟通，只有这样才能满足企业的动态化发展需要。所以从某种角度来讲，房地产企业的资金内控管理的过程实际上就是各种信息流来回运作的过程，如果缺乏信息资源的支撑，就难以对各项工作做出细分处理，自然也就难以寻找到和资金运作风险相互对应的解决方法。

（五）监督流程

在房地产的资金内控管理环节往往会涉猎到企业的多个部门的工作和流程中，并且其所带来的影响力非常巨大，将会直接影响到企业的未来建设发展。所以，为行之有效地监督这个环节，有必要设计出全方位的监督管理体系，在组织架构和人员安排上均保证能够进行独立的资金操作，用以更好地应用内部资金，解决现存流通问题。

三、房地产企业在资金内控管理上的问题

（一）资金内控管理环境支撑缺乏

就目前来看，从我国房地产企业的资金内控环境的现状来讲，其无论是在组织架构、人力资源管理、物力资源的管控、人员的职业素养建设还是企业自身建设管理等方面均不完善，这将会极大程度地威胁到企业的长远发展。各企业虽然设置有专门负责的部门或专职人员，并且重点设置关注了资金规划、使用和管理的过程，但是在怎样具备高辨识度、应对资金能力等方面工作显然仍旧是需要重点思考的问题。而且规范资金运营的管理制度的建设仍旧不够完善健全，没有与时俱进。如果缺乏资金管理计划与安排的滚动机制和实时捕捉各种资金变化的信号，仅仅按部就班的进行例行的规范动作，很有可能导致资金内控管理出现漏洞。比如某总包或建设单位由于与第三方纠纷导致账户资金被冻结，而房地产企业没有掌握这一情况，还按照合同与工程进度继续向该总包或建设单位的账户打款，将造成损失与连锁反应。由此可见，全面优化资金内控管理机制，强化监督管理的重要性。

（二）资金内控运营风险评估机制丢失

为切实有效地保证资金运作过程中的安全性，许多企业都专门设定了专业资金管理部门，此部门的核心作用是负责制定各种资金使用计划，用以实现对资金的精准管控。诸如，部分房地产企业制定了《资金预算管理制度》以及《资金管理办法》等等，此类规定对资金管理模式、资金监督职能、资金使用原则等进行了精准的划分，但是从其他角度来讲，对风险的识别分析仍旧存在显著的不足之处，因而将会严重影响到企业的未来建设发展。部分企业在对采购业务的资金做控制管理的时候甚至存有“以次充好”、“暗箱操作”的问题，这将会在相当大的程度上引发资金浪费的问题，部分企业在发展的初始阶段便面临巨大的风险。

（三）资金内控管理方法存在欠缺

简单的内控管理方法无法行之有效地满足房地产企业在风险管控上的需求，所以房地产企业有必要采取具备充足的综合性的管理控制方案，只有这样才能更好地满足企业的发展需求，从根本上杜绝可能会出现的风险问题。但是就目前來看，部分房地产企业在发展进程中，所缺乏的恰好就是此种管理方法的支撑，与此同时，现阶段的风险控制手段普遍集中于事中控制和事后控制，在事前控制上存在显著的缺陷问题，这就导致企业常常会在已经损失资金的情况下才发现风险问题并予以分析解决。只有全方位地强化在事前控制分析上的预防管理，才能够在投入最小经济成本的情况下获取更为可观的经济收益，从根本上解决企业所面临的发展问题。

（四）企业内部多部门的沟通交流缺乏

不论是信息资源的收集处理还是最终的内部控制管理工作的反馈和命令的执行，都需要多部门的交互沟通，组织实现纵向信息传播和横向信息传播的同步进行。然而现阶段房地产企业的组织结构均较为复杂，层级组成过分繁杂，因而在信息传播的过程中往往面临着传递速度慢，失真严重的问题，在多级传播的情况下，信息资源的真实性将会逐渐消失，严重威胁到企业的长远发展。与此同时，房地产企业部门和部门间的横向沟通交流明显存在不足，无法实现多种信息的综合广泛性传播。

四、强化房地产企业资金的内控管理的方法

（一）强化内控意识，构建完整资金控制环境

首先，企业内部的管理层级需要树立足够先进的管理思想，自然而然地形成相应的风险管理概念，全方位地宣传内控管理工作所具备的重要意义，营造出资金内控先行、稳妥实践经营的崭新局面，通过此种资金内控文化的支撑，打造起更为长效保质的资金内控管理机制，为企业的未来发展奠定下更为坚实的支撑作用。其次，通过科学合理的信息传导机制的支撑，保证企业内部的所有员工均能够明确自身在资金内控管理上的重要性，明确自身责任，树立崭新的资金内控管理意识，积极地探索各种创新措施，完成企业资金内控管理目标。最后，实现以人为本的重要经营管理目标。制定更为完整的员工培训计划，用以培训出更具忠诚度和责任感的优秀员工，培养全体员工良好的职业素养，制定更具激励作用的约束机制，为资金内控管理工作的长远进行奠定下坚实的支撑作用。

（二）增强管控意识，强化风险预警机制的构建

就目前来看，我国许多房地产企业并不具备充足的资金应用风险意识以及风险预警意识，尤其是在面对各种重大风险的时候还存在着问题，缺乏科学合理的风险预警机制的支撑，这将会在相当大的程度上威胁到企业的未来发展。例如，房地产企业的领导人员和相关业务人员缺乏充足的风险防控意识、资金内控管理机制缺乏充足的科学性、规范性，所以房地产企业有必要强化对风险的监督预警，切实有效地建立起更具针对性的管理机制，用于从根本上提高风险管理水准。例如，房地产企业可以借助于专家讲座以及培训教育的方式，提升单位领导以及相关业务人员的风险管控意识以及安全管控意识，全面强化在资金内控管理上的建设投入，真正承担起资金内控管理建设的责任;强化对企业所有员工的监督管理，实现风险意识的渗透处理，切实有效地实现资金内控管理和企业文化建设的相互衔接，以此来保障每位员工都能够形成相对完整的资金内控管理意识、风险防控意识。房地产企业需要结合自身的实际经营情况，精准梳理现阶段资金内控管理工作存在的风险，设定科学合理的控制目标，从多方面着手评估分析资金风险，尤其是在面对各种突发事件的过程中需要做好万全的准备，全面提升风险管控意识、打造完整的风险防控制度、有效识别各种风险并采取相应管理措施。

（三）转变工作思路，优化并拓宽资金内控活动范围

资金内控管理活动是切实有效地完成风险评估结果的最佳手段，将会体现在房地产企业的各个环节、各个层次、各个部门中，并且还会贯彻落实在房地产企业的所有经营管理活动中，房地产企业应该实现资金内控管理范围的扩大化处理，以此来将此项工作拓宽到企业内部的多个部门和多个层次中，并且还需要在资金内控管理活动中增加充足的相关方面的控制流程，包括投资环节、应收管理、预付账款管理等等，此类活动的重要性不言而喻，将会直接关系到房地产企业后续资金的周转情况以及企业的可获得经济收益情况。除此以外，房地产企业还需要切实有效地做好相关票据信息的收集处理，提前做好编号，对已经作废的票据也需要做有效保管处理，积极地和票据管理人员进行核对，避免出现重复记录、错误记录或者漏记的问题，只有这样才能保证企业内部的各项收入、账款的及时收录，为企业后续经营管理提供相应的支撑作用。

（四）强化内控监督，发挥出资金内控管理的职能作用

从本质上来看，资金内控管理不仅仅需要有专门的执行单位的支撑，同时还需要有相应的监督管理部门的参与，通过双方的共同制约掣肘来完成资金内控管理活动，以此来提升内控管理效率和质量，从根本上解决内部风险问题。这要求相关房地产企业能够尽快设定专业的、独立的、具备充足权威性的资金内控管理机构。实现财务部门和资金内控监督部门的分离处理，保证资金内控监督作用能够被充分发挥出来，这样才能够从根本上提升企业的发展速率。诸如，建设完整的内部审计机制、打造定期资金内控管理评估制度;将岗位责任作为内核，设定廉政风险管理制度，及时发现现阶段房地产企业内部存在的各种薄弱漏洞、风险问题，对所发现的各种风险进行精准处理，并制定与其相互对应的改进措施和改进制度，监督并防范各种行为，避免出现贪污的问题，从根本上保证企业的长远发展建设，解决企业内部的各种资金管控问题。与此同时，企业还需要展现出资金预算工作的重要意义，其从属于系统性工程，往往需要充足的预算人员的参与才能够正常开展，同时还需要多个部门的共同支撑，用以完成编制和执行工作。企业内部的多个部门需要建立起更为完整有效的渠道，用以保证在短时间内迅速完成预算信息编制工作，从根源上提升预算管理工作效率，全面强化房地产企业在使用资金前的预防和管理能力。

五、结束语

房地产企业是推进我国经济发展的重要组成部分，具备极为强悍的经济影响力以及经济控制力，可以说已经成为我国国民经济增长的重要核心之一。因而做好房地产企业的资金内控管理的重要性不言而喻，其不仅能够保证企业的正常经营发展，而且还能促进企业的平稳运营，相关企业需要从多方面着手，精确分析现阶段存在的各种问题并针对性地寻找解决策略，只有这样才能为企业的长远发展奠定坚实的支撑作用。

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作者简介：

苏建伟（1975年10月）男，汉，职称：审计师，学历：硕士研究生毕业，研究方向：民航发展战略与财务管理.

（中国南方航空股份有限公司  广东 广州 510405）