房屋征收评估时点审理研究

翁川龙　陆伟明

摘      要：目前，我国房屋征收评估时点依法为征收决定的公告日，但该规定与现实存在矛盾，导致实践中迟延补偿大量存在，同案不同判、裁判理据缺失等问题显现。借鉴德国关于征地方面的立法及司法实践，在涉及房屋征收评估时点争议的案件时，应正确理解法律的内在精神，堅持评估时点非固化，确认征收补偿是否在合理期限内完成，着重考量过错原则，综合衡量评估点的重新选取。

关  键  词：房屋征收;评估时点;迟延补偿

中图分类号：F299.23        文献标识码：A        文章编号：1007-8207（2020）02-0071-10

收稿日期：2019-08-20

作者简介：翁川龙（1993—），男，福建惠安人，福州市鼓楼区法院法官助理，西南政法大学行政法学院宪法学与行政法学硕士研究生，研究方向为行政法学;陆伟明（1975—），男，上海奉贤人，西南政法大学副教授，硕士生导师，中国政法大学法学博士后，研究方向为行政法学、行政诉讼法学。

一、现实与法律的矛盾

目前，对于房屋征收评估主要是依据住建部于2011年颁布的《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）。其中，关于评估时点的规定主要在该法的第十条，即“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。”该规定在初期是符合房屋征收工作实际的，正如有学者所言“将征收决定作出的公告日作为评估的时点，其前提在于征收补偿工作有序、环环紧扣地开展，并且所有的程序都能保证行政行为是处于合法、合理、正确的状态。以征收决定公告日为时点，只有在这种前提下，才可以保障货币补偿与被征收人补偿的公平性与平衡性，才是合理的。”[1]显然上述规定是建立在征收机关积极、合法推动征收工作的大前提之下，然而实际情况是在此“刚性”规定下，法律与实践体现出来的是难以兼容。最高人民法院行政审判庭庭长也曾坦言，“实际工作中，存在不少征收决定和补偿决定两者作出时间过久的情况，甚至有的评估时点和补偿时点相差数年之久，从而使得如何补偿成为案件的焦点。”[2]

征收房屋评估时点的选定，实质上解决的是在哪个时间点计算被征收房屋的价值，关乎着被征收人可以获得多少补偿，折射出来的是补偿的公平性与合理性问题。然而，房地产市场瞬息万变，在不同的评估时点进行评估，得出的价格是不同的，有时可能差距甚远。现实中，因为政府征收而对征收房产评估时点产生纠纷不在少数，这从最高人民法院的公告案例中可见一斑。如在2014年公告的陈山河与洛阳市人民政府、洛阳中房地产有限责任公司行政赔偿案（最高人民法院[2014]行监字第148号裁定书）中，征收方与被征收方主张的不同评估时点的房屋价值便相差甚远，一、二审法院支持征收机关以1997年的标准对被征收房屋进行补偿，明显违反了补偿公平原则;而2016年公告的山西省安业集团有限公司与山西省太原市人民政府行政命令申诉案（最高人民法院[2016]最高法行再80号行政判决书）亦涉及到评估点的纠纷。近年来，随着城市化进程的深入，涉及征地拆迁案件数量也呈快速增长，而与当事人切身利益相关的评估点争议也不断出现。该类案件数量多、涉及面广且复杂，与社会稳定、人民权益保障息息相关。若审判中对于评估点“一刀切”地采用以公告日为基准，显然过于僵硬，未考虑到评估点需提前或延后的情况，与公平、合理补偿的基本精神相违背。在现有的法律规定下，如何正确理解并适用评估点的规定进行合法、合理的审理，成为各级法院审判工作中的一大难题。

二、现状透视：以裁判文书为样本

为了解当前法院对于评估时点的审理现状，笔者以“评估时点”为关键词，选取2018年全国行政类型的案例，在裁判文书平台共检索出案例362份（检索时间点为2019年4月10日），去除无关、重复的案例93份，最后筛选出的有效案例为269份。通过对这些案例进行分析，梳理出目前涉及征地案件评估时点审理过程存在的主要问题。

（一）迟延补偿现象大量存在

迟延补偿是指征收决定作出时点与补偿作出之日二者相隔太久，导致相应征收补偿未在合理期限内补偿到被征收人手中，即补偿不及时。被征收人对于评估时点产生异议的很大原因在于征收补偿不合理迟延。《评估办法》第十条按照市场一般规律已将评估时点固定为征收决定公告之日，若相应补偿不及时，将会导致被征收人得到的补偿随着时间推移而减少。虽然目前对于征收补偿期限并没有明确的规定，但可借鉴《房地产抵押估价指导意见》第二十六条“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年”之规定，再鉴于房屋波动的规律，征收决定作出之日与补偿作出之日应在一年内较为合理。，超过一年的应属于迟延补偿。通过对269份案例进行梳理，征收决定与补偿作出之日相隔一年内的案例为134份，相隔一年以上的案例为135份（见图1）。

从图1可见，征收机关迟延补偿的现象大量存在，约占样本总数的一半，表明目前迟延补偿的现象出现常态化。被征收者之所以对评估点产生异议并提出诉讼，有一半是因为迟延补偿导致被征收人得不到公平、合理的补偿而诉之法院。

（二）法院审理态度不一

在审理迟延补偿案件时，法院面对的两难局面是如何解决评估点的问题：现有的法律似乎已明确将评估点固定为征收决定公告之日，但若将评估点一味地认定为征收决定公告之日，很有可能出现补偿不及时、不公平的情况，对被征收人造成权利侵害。这种两难局面也体现在样本数据之中，笔者将筛选的135份涉及迟延补偿的案例进行分析，探究法院的审理态度，得出以下数据（见图2）。

可以说，对于迟延补偿中评估点争议问题，法院更倾向以征收决定公告日作为评估点来进行审理。在89份坚持以公告日作为评估时点的案例中，主要分为三种态度：一是坚持征收评估时点为征收决定公告之日不可变原则，只要征收评估时点与征收决定公告之日不符，则认定征收机关违法。如尹亚民、郝永兰诉阜阳市颍州区人民政府房屋征收补偿决定一案（安徽省高级人民法院[2018]皖行终898号判决书），二审法院认为评估时点与征收决定公告之日相差3天，不符合条例规定，故评估报告不能够作为征收补偿依据，区政府作出的征收补偿决定主要证据不足。二是先坚持公告日为评估时点，再间接根据市场增值给予被征收标的的价值差补偿。如詹双印、商丘市梁园区人民政府行政赔偿一案（河南省高级人民法院[2018]豫行赔终45号判决书），因征收机关违法强制拆除被征收房屋，并以征收公告日为评估时点，导致原被告双方对补偿未能达成一致，法院考虑到房屋已被拆除，遂以2014年的评估价为基础，结合至一审原告起诉时即2017年10月9日的房价增长率，计算出了起诉时的房屋市场价格。三是以公告日为评估时点，再计算迟延补偿产生的利息。如沈阳北部东煤煤炭建材经销处诉沈阳市皇姑区人民政府一案（辽宁省高级人民法院[2018]辽行终67号判决书），法院认为“因沈阳市皇姑区人民政府的原因，自征收公告发布至今长达四年东煤经销处没有及时获得征收补偿，其应向东煤经销处履行补偿给付义务，并应支付征收补偿款的利息损失。”而不认可公告日作为评估时点的，则因对评估点的重新选取缺乏统一性，完全取决于法官的自由裁量。如有的法官支持评估机构作业时间为估价时点（固原市中级人民法院[2018]宁04行初11号判决书）;有的法官认为涉及到违法强拆的应以法院委托评估机构的时间为评估时点（吉林省高级人民法院[2018]吉行终81号判决书）;有的法官则认为涉及到违法强拆的应以强拆行为被确认违法时为评估时点（天津市北辰区人民法院[2017]津0113行赔初8号判决书）;也有法官认为应以提起诉讼时间为评估时点（宜昌市中级人民法院[2017]鄂05行赔初3号判决书）;还有的法官认为评估时点应灵活，可以通过被征收人的民意进行调整（上海市第二中级人民法院[2018]沪02行终60号判决书），或是存在多个评估时点时应采用对被征收人最有利的时点……正是由于法院的审理态度不一，导致出现同案不同判的情形。同案不同判的直接结果是相同案情的被征收人获得补偿标准存在差异，补偿公平、合理以及司法公正难以实现。

（三）裁判理由：坚持与反对的理据

法院坚持以征收决定作出的公告日为评估时点的理由大多是以《评估办法》第十条及《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《补偿条例》）第十九条①的规定为依据。当然也有少数其他的理由，如面对被征收人提出的迟延补偿的评估点异议时，法院认为公告日与补偿时点被征收房屋的价值波动不大，故应以公告日作为评估时点（黑龙江省高级人民法院[2018]黑行终140号判决书）。当出现评估点争议时，被征收人没有及时向房地产价格评估机构申请复核评估，而评估时点与公告日一致，故评估时点是合法的（天津市第一中级人民法院[2018]津01行初92号判决书）。可以看出，无论是哪种理由，法院坚持以征收决定作出的公告日为评估时点的依据，最后的落脚点还是法律规定。而不认可以公告日为评估时点，没有法律明文的规定，那么法院据以作出判决的理由又有哪些呢？在筛选的42份不认可公告日为评估时点的判决书中，梳理出法院作出不予认可裁判的理由主要有以下五种（见表1）。

从表1可以看出，由于对于评估点非公告日无法律明文规定，法院作出反对以征收决定公告日的裁判，实际上更多的是自由裁量权运用的过程。在样本中，即便是以法律或司法解释为依据，也因存在特殊性而最终指向自由裁量权。如《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第四十七条①所规定的便是在当事人损失无法确定的时候，法院可以运用自由裁量权酌定。而《城市房屋拆迁估价指导意见》第十一条②则是适用于规模大、分段拆迁等特殊情形。但司法裁量权并不是法官个人的肆意权，正如最高人民法院党组副书记、副院长、审判委员会委员江必新所言：“司法自由裁量权是一把双刃剑，既要看到它的优越性，又要看到它的危害性。因此，在立法和司法的过程中应当尽可能地维持法律原则、规则与自由裁量的平衡。”[3]可见，虽无直接、明确的法律指引，但为了防止恣意，有必要结合现有的法律框架规范法官在涉及评估点审理中的自由裁量权。

三、他山之石：德国的经验借鉴

在大陆法系的国家中，德国的土地征收程序较为完备、成熟。德国作为大陆法系的代表国家，其立法、司法实践一直是我国学者研究的对象。就土地征收评估时点的设置而言，德国具有以下经验值得借鉴。

（一）过错责任的考量

在德国，涉及到土地征收方面的法律主要為《建筑法典》，该法典对于评估时点的规定为被征收土地交易价值的评估时间点是征收局作出征收决定之时，此条规定与我国将评估时点规定为征收决定公告之日相类似，都将评估点固定了，亦与目前我国的征收补偿相似，征收补偿常常因为各种原因被迟延补偿。面对这类问题，德国联邦法院引用《德意志联邦共和国基本法》第十四条第三款③，发展出增值判决，其主要内容便是在特定情况下推移评估时点。具体而言，即在不动产价值变化较大的期间内，行政机关确定的征收补偿数额低于市场价格，补偿款被不合理地拖延，则评估时点应朝着对迟延付款负有责任的一方不利的方向向后推移。[4]实践中，因造成迟延补偿出现的过错方不同，法院作出判决后，将会使得评估时点发生变动（见表2）。

德国联邦法院面对迟延补偿问题时着重考虑的是造成迟延补偿的原因，也即惩罚过错者，这有利于最大程度实现司法的公平、正义。“所谓法治，其内在的含义应是‘善法之治。法治所蕴含的‘善，意思是指对人有利的道德标准，其在意识形态中已被转化为人人都可以接受的正义。”[5]在此意义上而言，当涉及评估点争议时，考虑过错者，奖罚分明，更符合社会大众价值观，这一点值得我国法院借鉴。

（二）评估时点对不利因素的排除

对于评估时点，德国联邦法院还恪守“征收的前效果”原则。“征收的前效果”，是指在征收决定作出前，一系列行政法上的决定早已对土地价值产生影响，而这种影响不应在补偿中被考虑。在德国，常见的引发征收前效果的有建筑禁令、变更冻结令以及有强制拘束力的建筑规划。[6]如在征地之前，政府出台规划在被征地附近建设大型的垃圾场，该规划明显会导致被征收地块排除升值空间或贬值，此时便有必要将质量时点提前至规划作出之时。要注意此时只是把质量时点而不是评估时点进行前移，质量时点指的是在某个时点物的状态，质量时点是为了排除后期不利影响因素，评估时点是在质量时点的基础上尚考虑后期增值。如上述垃圾场的例子中，质量时点前移到规划作出之时，而评估点可能是在征收决定作出之时，该评估时点不考虑垃圾场规划对征收土地产生的影响，但是考虑其他影响土地的因素。排除“征收的前效果”事实上也是过错责任的体现，其旨在排除行政机关在征地前滥用权力，对所征物施加不利因素。目前“征收的前效果”在我国的案例中并不常见，但是所有有权者都有滥用权力之可能，因此联邦法院的审理方式对于我国法院今后遇到类似案例有一定的借鉴作用。

（三）区分式补偿方式

区分式补偿方式指在对被征收人作出补偿时，严格区分已支付的补偿额与未支付的补偿额。当征收人出现迟延补偿的情况时，且征收人已经支付部分补偿，此时对于已支付的补偿款，被征收人不再享受增值，那对于未支付的补偿额，法院往往会作出增值判决，使被征收人获得未补偿部分的增值额。未补偿的部分增值额主要采用比例方式进行计算，如征收人征收某房屋，2000年征收人支付了50000马克，2005年支付了50000马克，2006年行政机关认定补偿额应为200000马克，被征收人不服提起诉讼。法院审理后认定不同时段该房屋的价值如下：2000年该屋价值为100000马克，2005年该房屋为200000马克，法庭辩论终结时为300000马克，故征收人在2000年支付了50%的份额，在2005年支付了25%份额，共支付了75%的份额，故还需支付的补偿为25%×300000=75000马克。[7]区分式补偿方式计算起来更加科学，有利于平衡征收者与被征收者的利益，能够为我国法院面对迟延补偿中出现的征收人分阶段补偿情况提供审判借鉴。

四、对策：评估时点审理进路

法院在审理评估时点争议时首先要正确理解法律关于评估时点的规定，其次要界定补偿是否在合理期限内作出，当出现迟延补偿现象时要着重查明原因以认定过错方，最后方可结合案情综合考量作出判决。

（一）评估时点非固化

对于评估时点的规定解读，如果单纯地固守法律的字义，不顾法律的实质效果，难免产生形式解释的错误。而片面地以社会效果为导向，不顾及法律规定，则法律将形同虚设。正如江必新所言：“基于逻辑而言，社会效果从法律内、外都能够获得，但在司法中，应在法律范围内实现社会效果。实际上，法律内部具备社会效果获得的巨大空间，应本着良知，采用适当方法予以实现。”[8]因此，正确解读房屋征收评估时点的规定应兼顾法律规定与社会现实。

法律要求评估点非固化。首先，征收补偿的基本原则要求评估点可适时作出调整。《中华人民共和国民法总则》第一百一十七条规定了公平、合理补偿原则①，《补偿条例》第二条亦规定了公平补偿的原则②，上述法条的基本目的在于保障被征收人获得的补偿可以在征收的相同时间段内购买到与被征收房屋相类似的房屋以保证补偿的合理性及公平性。但若评估点固化，鉴于目前房屋价格变动大，将导致被征收人获得的补偿畸低，显失公平，被征收人的合法权益无法得到保障，法律蕴含的公平价值难以实现。其次，评估点固化为公告日是正常征收程序的要求，不适用于征收迟延、征收违法等非正常征收情形。《补偿条例》第十九条规定了房屋征收的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。此处的规定“不得低于”表明評估点是可以适时调整的，而非固定不变的。且根据法律的效力位阶，《评估办法》是据《补偿条例》得以制定的，《评估办法》属于部门规章，其效力低于属于行政法规的《补偿条例》，《评估办法》的规定不得与《补偿条例》相违背。故《评估办法》中评估点为公告日的规定应理解为有适用范围的限制，即处于正常的征收状态下，无涉及到迟延补偿等特殊情况。当出现非正常的征收情形，如征收补偿迟延、征收补偿违法等情况，应考虑依据《补偿条例》对评估时点予以适当调整。

评估点非固化亦是现实的需要。首先，征收工作及市场的特性要求评估点非固化。众所周知，房屋征收工作涉及的群众多、利益广，所以常常造成征收工作缓慢、脱节，而房地产市场则瞬息万变，倘若将评估点固化将会使获得的评估结果脱离实际价值，评估也将毫无意义。其次，评估点固化会催生行政机关懒政或权力滥用现象。诚如孟德斯鸠所言：“一切有权力的人都容易滥用权力，这是恒古不易的一条经验。”[9]房产价值一般与时间增长成正相关，将评估时点固化为征收决定公告之日，将会鼓励征收机关在征收决定公告作出后迟延补偿，待货币贬值、征收房产升值再补偿以谋取利益。更有甚者，如前文所举规划垃圾场例子，会出现行政机关滥用职权在征收决定公告前出台不利政策，以贬低被征收物的价值。因此，法院在审理涉及征收房屋评估时点争议案件时首先要要明确评估时点为公告日的规定是适用于正常征收工作之中，当出现征收补偿迟延、行政机关违法征收等情况时，可以结合案情适时调整评估时点。

（二）征收补偿应在合理期限内完成

鉴于目前迟延补偿现象大量存在，应考虑设置征收评估报告有效期限，也即倒逼征收补偿应该在合理期限内作出。目前对于征收评估报告是否具有有效期限法律并无规定，法院审理时一般不予以支持。但为解决迟延补偿的现象，鼓励行政机关积极推进征收补偿工作，法院审理该类案件应考虑征收补偿是否在合理期限内作出。现实中，征收工作原本就十分严峻，工作中矛盾丛生，耗时漫长，要求征收部门征收工作完成得完美无瑕已然不可能。因此，征收补偿也不可能一步到位，考虑到补偿资金筹集、各方协调等现实原因，应给予征收部门征收工作更多的宽容与理解。对于征收补偿的期限不可罔顾现实各类因素，苛求征收部门立刻予以补偿，应当容许征收部门的征收补偿作出有合理期限。问题在于如何把握征收补偿合理期限的度，期限不宜太短，否则便与初衷相悖，但又不宜太长，以免侵犯相对人权益及法律价值。因此，“合理”二字不可凭空、肆意定义，应结合相关规定予以确认。

《资产评估准则——评估报告》第十一条规定：“评估报告应当明确评估报告的使用有效期。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。”《房地产抵押估价指导意见》第二十六条第一款规定：“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年;房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。”参照上述规定，征收房屋的评估报告有效期限应以一年为宜。该规定在《补偿条例》中也得到印证，其第十六条规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。”从该条规定也可见从征收决定公告之日至补偿作出之日不应超过一年。从实践角度而言，一年内同一房产的价值变动幅度相对较小，不易产生巨大波动，征收部门在一年内作出征收补偿对于被征收人不会产生实质侵害，给予征收部门一年的时间对补偿工作进行安排有利于更好地落实对被征收人补偿。因此，法院在面对征收补偿是否出现迟延补偿问题时，应该将评估报告有效期考虑在内，审查征收补偿是否在合理期限内作出。

（三）过错责任原则应在审理中加以考虑

当出现补偿迟延现象时，并不一定要作出评估点推移的判决。此时要考虑的是谁应对补偿迟延负责，基于法律的正义与公平，任何人都应对自己的不法行为承担不利后果，此为责任自负原则之体现。所以，司法机关应该根据过错责任原则，作出相应的增值与否的判决。

具体而言，造成迟延补偿的原因主要有以下几方面：一是由征收方过错造成迟延补偿，如征收方给出的补偿不合理、征收方不作为等，此时应将评估点向征收方不利方向推移，即结合案情即往征收决定作出公告日之后推移。二是由被征收人过错造成的，如被证人故意拖延或阻拦造成补偿超过一年支付，此时并不考虑将评估点推移，应以征收决定作出公告日为准。三是由于不可抗力造成迟延补偿，应以征收决定作出公告日为准，征收机关可适当给予补偿。四是征收人与被征收人都存在过错，出于对被征收人保护，此时应将评估点向征收方不利方向推移。以往评价征收补偿工作，当出现迟延补偿的情况时，法院往往很少考虑该情况出现的原因，在没有探寻造成迟延补偿的责任主体的情况下而径直作出“对与错”的判决，该做法不仅难以化解诉讼纠纷，也无法实现法律公平之义。在审判工作中考虑过错责任原则，可以辨明征收迟延补偿产生的真正责任主体，并基于过错责任原则使其承担不利因素，有利于督促征收部门确实履行职责，依法推进征收补偿工作，确保被征收人的合法权益得以维护，最终实现法律的公平正义。

（四）评估点的重新选取

一般而言，对于征收机关在合理期限内作出的补偿，法院不得任意改变，这是由于行政机关在其自身领域享有判断权，法院应予以尊重。当行政机关解释和适用不确定法律概念时，对于特定行政事务应当允许行政机关享有一定的判断余地，法院应当尊重行政机关的经验判断，只能作有限的司法审查。[10]即使行政机关认定的补偿不合理，法院也不宜直接撤销，而是宜对补偿额进行适度调整或责令行政机关重新作出补偿，以彰显司法权对于行政权的尊重。当行政机关超过合理期限又无正当理由作出补偿的，且其补偿明显低于市场价格的，法院应该重新选取评估点。评估点的选取应结合案情，并考虑双方的意愿。具体而言，应该按照以下思路进行选取：基于意思自治原则，评估时点的选取首先应该听取双方的意见，如若双方可以自行协商补偿的评估时点，且该协商的评估时点并不违反法律禁止性规定，法院可对协商结果予以确认。如若协商不成，法院可以结合案情，酌定以实际作出补偿时间或起诉时间作为评估点。评估点的重新确认要综合考虑市场价格、征收人的过错大小、迟延补偿的时间、社会影响等因素。若评估时点与补偿时点时间间隔较长，征收房屋的价值变化較大，且迟延补偿是由征收人一方过错造成的，不变更评估时点无法对被征收人以合理补偿的，则应该考虑重新选取评估时点。若行政主体在评估前作出了“征收的前效果”行政行为，法院应对其造成的不利价值影响予以扣除。对于出现行政机关久拖且不完全补偿的情况，可借鉴德国区分式补偿方法进行合理补偿认定。

评估时点的选取是专业及技术性的体现，当评估时点严重不合理以至需要法院重新选取时，法院应该从法律内部寻求依据，并结合案情，作出合理、公正裁决。法院是维护社会公正的最后一道屏障，正确、合理地对房屋征收评估时点纠纷进行审理，有利于防范社会风险，维护司法公正。在涉及房屋征收评估时点相关法律规定尚存缺陷的当下，法院更应该立足整体法律框架下，综合考虑各项因素，作出符合法律、司法正义的裁判。

【参考文献】

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[2]耿宝建.国有土地上房屋征收与补偿的十个具体问题——从三起公报案例谈起[J].法律适用，2017，（9）：91.

[3]江必新.论司法自由裁量权[J].法律适用，2006，（11）：20.

[4][6][7]袁治杰.德国土地征收补偿法律机制研究[J].环球法律评论，2016，（3）：126-130.

[5]徐显明.论“法治”构成要件——兼及法治的某些原则及观念[J].法学研究，1996，（3）：38.

[8]江必新.在法律之内寻求社会效果[J].中国法学，2009，（3）：5.

[9]（法）孟德斯鸠.论法的精神（上）[M].许明龙译.北京：商务印书馆，1961：154.

[10]伍劲松.行政判断余地之理论、范围及其规制[J].法学评论，2010，（3）：149.

（责任编辑：王秀艳）

Abstract：At present，the evaluation time of housing expropriation is the announcement date of expropriation decision according to law，but there are contradictions between the regulation and the reality，resulting in a large number of delay compensation in practice，different judgments in the same case，lack of judicial basis and other problems.Referring to the legislation and judicial practice of land acquisition in Germany，we should correctly understand the inherent spirit of the law，adhere to the non fixed evaluation time point，confirm whether the collection compensation is completed within a reasonable period，focus on the principle of fault，and comprehensively measure the re selection of the evaluation point.

Key words：House expropriation;evaluation time;delay compensation