商业空间设计全过程控制要点探究——以100 000m2 以上大型商业空间为例

孙晔军

（中国金茂（集团）有限公司，上海200120）

1 商业空间营造的概述

1900 年，华侨集资创办了中国第一家大型百货先施公司，真正意义上开创了近代商业地产，经历百年巨变，商业空间格局也发生了变革。本文所论述的商业空间是指由众多业态的商店组成的商场集合，面积1×105m2以上、品类齐全的大型公共场所，本文研究的商业空间一般以城市级综合体存在，复合酒店、公寓、住宅等多种业态类型，形成目的型城市活动中心。

2 商业空间的建筑环境营造

2.1 场地分析

商业空间营造的第一步是场地分析，在综合市场调研的基础上，定位商圈的性质级别，1×105m2以上的商业空间多位于城市核心或新兴的城市副中心。场地的条件输入要积极与当地政府部门沟通，一般距离城市主干道退线宜小于8m，距离城市次干道小于5m，场地的用地形态主要考虑是否适宜设置大型室内中庭，以便形成聚合的空间尺度。通常情况，日照及层高已限定在拿地条款中，后期的外围交通规划成为商业运营成败的关键因素之一。需要梳理公交、轨交、机场等城市公共交通，其中，地铁接驳成为大型商业空间的标配，地下层商业空间的入口与城市轨交闸口实现互联，严格控制连接的通道长度，不宜大于200m。此外，对城市道路进出限行状况进行分析，一般不少于2 个面的出入口与城市道路相连接，并且在次要城市道路设置货运车道。

2.2 商业空间的经济技术指标分析

商业空间的经济技术指标需要重点理解2 个面积规模概念：（1）商业建筑面积指建设用地范围内商业各层商业建筑面积总和，一般不含停车场、卸货平台、设备机房、后勤服务用房及交通疏散等面积；（2）可出租的商业面积，指用于出租给租户的商业面积。

在理解以上面积概念的基础上，应重点关注商业的使用率（商业使用率=可出租商业面积/商业建筑面积），然而商业使用率不是越大越好，过高的商业使用率会增加建设成本，加大招商难度，后续的运营维护成本也较高，影响客户的舒适体验性，国内商业品牌万象城、览秀城一般控制在约60%。在1×105m2商业空间中，楼层的规划上地上部分宜小于5 层，主要为满足24m以下多层民用建筑高限。地下商业受消防规范限制一般小于2 层，地下3 层设置车库，过长的垂直交通亦让客户疲于应付。

2.3 停车库设计

建筑设计中停车库设计亦是设计重难点，商业空间受场地限制不设置大型地面停车场，一般每100m2商业建筑面积设置地下小汽车停车位1～1.2 个，停车位面积大于40m2，每1 000m2商业建筑面积宜设置货车停车位0.2 个。此外，根据实际操作经验，利用酒店、办公、住宅等业态实况，宜潮汐配置商业停车位。此外，建议合理配置非机动车位和充电停车位，满足当地政策要求。

2.4 业态划分

关于商业的业态划分是比较难以界定的，万象城业态分为百货、超市、影院、冰场、美食广场、餐饮、零售7 大类；览秀城业态设为零售、餐饮、影院、儿童娱乐、儿童教育、精品超市等。根据统计，零售空间整体会占到约45%的规模，餐饮空间约为15%。除了各业态的规模，商业各业态的场地定位亦是一项长期的动态管理过程，百货、超市的因其进深较大，一般设置在动线的端部。美食广场嘈杂、目的性强，可设置在主动线端部或者地下区域。影院空间因层高要求，设置在高楼层动线的末端。餐饮可灵活布置在地下1 层及高楼层，其中，下层广场区域及屋面可集中规划设置，充分发挥场地的外摆条件及良好景观面，增加坪效。其余的零售以低楼层，可达性强为布置原则，需重点定位主力店的位置，带动周边店铺的落位分级，其中零售业态的选择要关注市场趋势，例如，近年流行的母婴、亲子、健康养生元素等。

2.5 建筑的主体轴网设置

建筑的主体轴网设置需综合地下停车位及地上层的商铺综合分析，考虑平面形式及空间效果，宜为11m×9m 或者9m×9m。层高要求首层大于6m，标准层大于5.6m 为佳，后续施工时综合BIM 分析综合管道净高，其中重点寻找净高控制最不利地点，重力排水的走向一般现场后期难以更改，需要提前规划路线。

3 商业空间的室内营造

3.1 室内动线设置

商业空间营造中的室内动线主要分为双通道环流型，多通道环流型，环岛型3 种类型，现代商场注重公共空间的释放，使用双通道环流型较多。客户行进过程中设置多个中庭共享空间，中心共享空间直径约为30～45m，次级共享空间直接在20～30m 为佳，其中，中心共享空间需重点考虑自动扶梯的位置，避免在中庭区域交叉贯穿，需预留足够的场地便于后期举办主题活动。自动扶梯和垂直电梯负担起整个垂直交通的贯穿，一般而言，自动扶梯的服务半径设置宜小于40m，每层垂直客梯应大于2 组，每组3～4 部。此外，由于地下室空间的交通流线的闭塞性，宜设置下层广场，一方面满足疏散要求，另一方面借助地铁连通口与下层广场的两端设置，形成完整的循环人流疏导动线。

3.2 卫生间空间的打造

卫生间空间的打造是近来各商业品牌的关注重点，卫生间走道关注客户的等候休息体验，内部功能设置上聚合母婴室、亲子卫生间、无障碍卫生间、女性梳妆台等新功能，其中，母婴室的打造注重母婴护理的全操作流程。此外，男女卫生间的配比根据数据统计，每10 000m2的商业建筑面积，宜设置11 个男卫（含小便斗），24 个女卫为佳。

3.3 标准店面设计

标准店面设计按照实体部分及玻璃部分分析，实体部分设置商铺的LOGO，此区域过矮LOGO 会不醒目，建议控制在约800mm 为宜，实体部分不管后续如何二次装修，高度控制线不能变化，此外，需重点管控后续的租户玻璃参数，保证整体的美观统一。对于主力店铺对店面的颠覆性修改，一般而言由商业运营团队分类别专项审批确认。

3.4 其他的控制要点

其他的控制要点，例如，综合点位的梳理也非常重要，包含疏散指示、应急照明、灯具、挡烟垂壁、水泡、排烟风口、空调风口、标识指示、场地内营运综合点位等，以美观、坚固、实用为设置原则。一些其他的专项设计细节亦需用心关注，例如，人造石材料管理、拦河设计、屋面遮阳系统设计、检修马道预留、电动吊钩设计、疏散门设计，消防卷帘设计、自动扶梯设计、落客区设计、地下层入口设计等。

4 商业空间营造运营前介

商业空间根据后期运营需求分为推广类、营运类、客户关系类。

4.1 推广类

推广类主要包含广告点位预留和活动场地落位。户外广告包含外幕墙广告、地铁广告等，户内结合设计条件有选择预留，其中户外幕墙广告须加锭固和背板，强度满足风荷载要求，户外落地广告牌需设置结构埋件以满足结构安全要求。其次是推广活动场地的落位，主要是预留足够的动力电源及照明设施供活动使用。

4.2 营运类

营运类主要满足后期运营的各种功能需求，例如，员工卫生间、多功能会议室、租户员工食堂、零售仓库、吸烟区等功能空间以及设备类的尤其是餐饮的强化通风需求。

4.3 营运类

客户关系类主要是提供与客户交流的功能空间，主要包含服务台与会员中心两大类别，服务台应关注客户敏感点，功能上包含接待、办卡、积分、停车收费、租户服务以及其他增值服务，并且配合次级流动服务台提高效率。会员中心作为增强客户黏性及忠诚度的窗口，设置会员接待区、团购接待区、休息活动区（可结合沙龙场地、亲子场地、茶文化场地等打造专属空间）、客诉室以及水吧、卫生间、洽谈室、财务室等后勤服务空间。

5 商业空间营造的趋势

商业空间大致可分为小而美与大而全2 种类型。小而美类型定位社区商业；大而全以目的型商业为主，保证客户的黏性成为商业空间营造的关。传统的百货主要是满足物质生活需求，现在的流行商业更加关注创造高级的社交空间、共享空间，在满足物质需求的基础上，达到精神层面的愉悦购物需求，不管是万象城、大悦城、K11、恒隆商场、新鸿基系商业、龙湖天街等都没有突破这一藩篱。随着新技术的不断更新迭代，大数据、虚拟现实、移动支付等技术成熟，未来的商业模式必将改变这一空间格局，融合未来的人文需求，形成一种全新的商业空间氛围。