论房地产开发项目可行性研究的重要性

胡进

摘 要：随着中国经济的飞速前进，房地产在经济发展中的作用越发突显，行业地位已上升到影响中国经济的支柱型行业，其发展不仅可以增加国家财政收入，还能带动各种相关行业的发展，也是稳定社会、安定人民生活的基本前提与条件，一直受到国家与国民的重点关注。房地产项目的自身特点很明显，包括所需的资金规模大、项目建设周期长，以及项目建设过程程序复杂等特点，项目会因国家环境变化和企业的内部经营带来若干风险和影响，不确定性较大，所以，房地产项目开发建设前进行可行性研究有着非常重要的意义。房地产项目开展投资可行性研究，指的是开发企业在项目是否进行投资前进行的全面论证分析，为了有效降低由于决策失误、冲动开发所产生的损失，最终目标是实现项目利益的最大化。这里所说的可行性研究包括对与项目有关的政治经济、资源环境、技术方案、市场规模、经济指标、社会效益等方面进行整体评价和分析，由此推断该项目在技术、经济等方面是否具备可行性，并据此开展下一步的工作。当前，中国很多房地产企业在进行项目建设前缺乏详细而全面的可行性研究，由此带来各种风险。有些项目即使做了可行性研究，因方法欠科学、调查不全面、数据不准确、分析不严谨、立场不公正、评价不客观等原因而使得这个研究成了摆设，偏离了本身的目标和方向。本文重点阐述房地产可行性研究的相关背景理论和包含内容，探讨房地产开发项目进行可行性研究的必要性和重要性。

关键词：房地产;项目;投资;可行性研究

一、房地产可行性研究的背景

改革开放以来，中国经济蓬勃发展。作为推动经济飞速前进、实现发展的主要途径，近十年来，我国房地产业飞速发展，房地产开发为社会主义经济事业的发展做出了杰出贡献。也正是因此，国内近几年房地产业投资兴起，越来越多的投资者涌入到房地产开发、投资的热潮中，房地产市场高速扩张，泡沫越发严重，随后国家为了给市场降温，出台了一系列针对性的调控措施。

在过去30年时间里，中国超过3亿人口由农村实现了城市化，平均住房条件得到改善。70年代时我国的人均住房面积不到10平方米。到2020年时，城市和农村地区的人均住房面积分别提高至38和49平方米。然而，除了人均住房面积的增加，房价的上涨更加引得起关注。现在平均房价大约是年收入的10倍;在一些大城市，如北京和上海，房价与收入之比更是高达20至35倍。由此可见，房地产业的火爆的同时，风险也在逐步增大，科学系统的项目可行性研究是项目成功开发的前提条件，分析论证项目所处环境、建设方案以及经济效益，对企业科学开发项目、避免潜在风险、达到预期收益发挥重要的作用。

二、房地产可行性研究的内容

房地产可行性研究根据项目的不同，编制内容可能会有差异，主要包含以下内容，其中项目定位和财务评价最为关键。

（1）项目总体简介。包括项目背景、项目四至，周边配套情况等。

（2）市场宏观环境。一方面从国家宏观经济和政策环境分析发展趋势，另一方面从项目所在城市和区域的环境方面进行市场预测分析。

（3）项目产品定位分析。通过市场环境分析和项目SWOT分析，确定项目初步定位，可分为项目产品业态定位、项目客户定位、项目价格定位和项目产品设计定位等。

（4）开发项目技术分析。包括项目建设方案、市政配套和开发进度计划、环境评价等。

（5）项目投资估算。根据项目建设规模，施工周期、营销费用等各个方面的成本来进行估算。

（6）资金的筹措。项目资金筹措需要对资金的来源和偿还计划进行分析。具体需要分析资金的筹集方式和资金成本，在制定偿还计划时需要综合考虑项目开发成本、项目在销售过程中的回款情况以及相关的现金流出情况等。

（7）财务评价。从项目角度出发，对其盈利能力、偿债能力等进行综合的分析，主要内容一般包含销售收入和成本预测、编制现金流量表、损益表、资金来源与运用表等。同时利用财务评价指标进行分析评价，一般运用的财务评价指标包含两部分，第一是财务静态评价指标例如投资利润率、静态投资回收期，第二是财务动态评价指标，例如净现值、内部回报率、动态投资回收期等。

（8）风险分析。从管理风险、市场风险、道德风险、财务风险等多个方面进行项目风险分析，并提出相应的防范措施[33]。

（9）社会经济效益评价。从项目带来的社会效益和环境效益，及对社会、环境改善、本地区人们的居住条件和国家财政税收做出贡献的程度等。

（10）结论与建议。对项目做出可行性判断，并且对项目存在的问题提出合理化建议。

三、房地产可行性研究的作用

房地产开发项目的经验表明，前期决策是关键因素，如何做好前期决策，可行性研究是重要的方法。但是，在房地产市场开发的早期，市场尚未成熟，各房地产开发商都在摸索阶段，更多的是凭经验和投机，可行性研究没有得到重视。随着市场的成熟和不断规范，早期的开发模式已经不再适用，开发企业需要完备的开发流程，详细的前期决策，才能确保项目的成功开发，获得预期的项目收益。因此，项目可行性非常重要，其作用如下：

1、可行性研究是投资决策的重要依据。房地产项目的投资决策，根据可行性研究报告中的各项测算，包括但不限于市场规模、成本构成、经济效益估算等，来进行综合评估提供参考意见。

2、可行性研究是项目审批的依据。房地产项目开工前，要去政府发改委、规划局等部门进行立项备案、报批，可研报告也是政府审批的相关材料。

3、可行性研究是项目资金筹措的依据。房地产开发项目资金规模大，详细的资金测算环节必不可少。在可行性研究中，需要根据项目建设内容编制项目投资估算，测算项目各项经济指标。贷款机构会根据测算结果评判项目的收益性和风险性，决定项目的融资额度。因此，项目可行性研究报告可作为企业资金筹措的重要依据。

4、可行性研究是项目深化设计的依据。可行性研究中包括了项目的开发建设规模、初步设计方案等，项目后期编制设计任务书时都要以此为参考依据。

四、结语

通过上述可以看出，企业在房地产项目投资和开发建设前，开展项目可行性研究意义重大。可行性研究通过相关方法和工具，例如定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合、宏观分析和具体项目相结合，对拟投资开发的项目区域位置、产品定位、周边竞品等进行分析，对项目可行性进行综合分析与系统论证，从而得出科学、合理的评价结论，为企业提供科学规范的数据支持，减少企业房地产开发投资的盲目性，可以减少或避免出现企业在项目投资和建设过程中出现的各种失误;也能为各级环保部门审查项目提供科学的环境影响依据，这在日益重视绿色建设、环境保护的今天显得尤为重要。

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